Sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym trwa coraz dłużej

Wraz ze wzrostem liczby mieszkań w ofercie i stabilizacją cen potencjalni nabywcy wydłużają czas podejmowania decyzji. Otodom Analitycs prezentuje dane po styczniu.

Publikacja: 05.02.2025 10:05

Katarzyna Kuniewicz, szefowa badań rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics

Katarzyna Kuniewicz, szefowa badań rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics

Foto: Mat. prasowe

W styczniu w siedmiu największych miastach deweloperzy sprzedali 3 tys. mieszkań – wynika ze wstępnego monitoringu Otodom Analytics. Ostateczny wynik będzie prawdopodobnie bliższy 2,8 tys. To poziom zbliżony do obserwowanych w ostatnich miesiącach 2024 r. – mimo kampanii marketingowych i promocyjnych stosowanych przez deweloperów. W otoczeniu wysokich stóp procentowych utrudniony dostęp do kredytów i wysokie ceny mieszkań robią swoje.

Czytaj więcej

Popyt na kredyty mieszkaniowe stabilny w styczniu

Z danych Otodom Analytics wynika, że po grudniowym wyjątku wróciła tendencja, że firmy wprowadziły na rynek więcej lokali niż w tym czasie sprzedały – w styczniu było to 3,8 tys. mieszkań.

- Bezpośrednim skutkiem przewagi bieżącej podaży nad popytem jest nowy rekord liczby lokali oferowanych przez deweloperów na siedmiu największych rynkach. Na koniec stycznia oferta przekroczyła 57 tys. mieszkań. Doliczając mieszkania oferowane w aglomeracjach największych miast – mowa o ponad 73 tys. – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka ds. badań rynku w Otodom Analytics.

Czytaj więcej

Rynek mieszkań zasypany ofertami. Sprzedający muszą poskromić apetyt

Deweloperzy potrzebują więcej czasu, by sprzedać mieszkanie

Sytuacja w poszczególnych miastach jest zróżnicowana. Do oceny stosuje się wskaźnik wyprzedaży oferty – czyli ile czasu zajęłaby wyprzedaż całej dostępnej oferty, bez dodawania nowych projektów, przy dotychczasowym tempie sprzedaży. Za okres świadczący o równowadze przyjmuje się 4-6 kwartałów. Na koniec stycznia w środku tego przedziału mieściły się Warszawa, Trójmiasto i Wrocław, lekko ponad  6 był Poznań. W Krakowie to bliżej 7 kwartałów, Łodzi ponad 8, a Katowicach 10.

– Pierwszy raz od listopada 2022 r. wskaźnik wyprzedaży oferty dla każdego z siedmiu największych rynków jest dłuższy niż pięć kwartałów. Choć ostrzegawcza, sygnalizująca nadpodaż, wartość tego wskaźnika zaczyna się od poziomu sześciu kwartałów, to obserwowana w ostatnich miesiącach na wszystkich rynkach tendencja wywołuje uzasadniony niepokój firm deweloperskich – wskazuje Kuniewicz.

Czytaj więcej

Rynek pierwotny. Klientów trochę więcej, ale ceny mieszkań są stabilne

Presja na ceny nowych mieszkań? W cenach ofertowych widać stabilizację

Czy ta sytuacja ma przełożenie na ceny? Kuniewicz przyznaje, że deweloperskiego niepokoju w cenach oferowanych za mkw. na razie nie widać. Wobec grudnia ceny są stabilne: od 0,2 proc. wzrostu w Warszawie po 0,6 proc. spadku w Łodzi. Wskaźnik ten nie mówi wszystkiego, bo w Łodzi przy spadku stawki za mkw. przeciętna cena całkowita mieszkania wzrosła.

- Analiza zmian cen jakie nastąpiły w ciągu roku potwierdza jednak wyraźną tendencję wygaszania wzrostów. Na koniec stycznia po raz pierwszy od 2022 r. na żadnym z analizowanych rynków roczny wzrost średnich cen nie przekroczył 10 proc. – mówi Kuniewicz. W Krakowie wzrost sięgnął 9,7 proc., w Poznaniu 0,9 proc.

Czytaj więcej

Ile płacimy za mieszkania? Czy ceny transakcyjne zaczynają spadać?

Na rynku wtórnym więcej szukających mieszkania - ale nie kupujących

Według danych Otodom, po dwóch miesiącach redukcji w styczniu oferta wzrosła także na rynku wtórnym – do 53,2 tys. ogłoszeń. To wciąż poniżej rekordu z października (57,1 tys.).

- Największa zmiana, jaka nastąpiła na rynku wtórnym w największych polskich miastach w styczniu 2025 r., wiąże się z zachowaniem popytu, a nie wielkością oferty. W pierwszych tygodniach roku obserwowaliśmy spektakularny wzrost aktywności poszukujących (odpowiedzi użytkowników na ogłoszenia). W stosunku do grudnia liczba aktywnych odpowiedzi na ogłoszenia była w styczniu wyższa o 47 proc. Taki schemat zachowania uczestników rynku mieszkaniowego obserwujemy nie pierwszy raz: osoby zainteresowane zakupem mieszkania, zachęcane przez firmy deweloperskie świątecznymi promocjami, w ostatnich miesiącach roku ogniskują swoje poszukiwania najpierw na rynku pierwotnym, aby na początku kolejnego roku wrócić z nadzieją na odnalezienie odpowiedniego mieszkania na rynku wtórnym – tłumaczy Kuniewicz.

Ale nie oznacza to wzrostu transakcji. - Mimo tak dużego zainteresowania zakupem mieszkania, styczeń nie był łatwym miesiącem dla oferujących mieszkania na sprzedaż. Zarówno firmy deweloperskie, jak i prywatni właściciele, a nawet specjalizujące się w sprzedaży agencje nieruchomości - wszyscy sprzedający zmagali się z niską skłonnością kupujących do sfinalizowania zakupu – przyznaje Kuniewicz. Wraz ze wzrostem liczby oferowanych mieszkań i stabilizacją cen osoby aktywnie poszukujące mieszkania w celu zakupu w naturalny sposób wydłużają czas podejmowania decyzji. Jest to możliwe także dzięki wysokiej elastyczności trzeciego segmentu rynku mieszkaniowego jakim jest rynek najmu, na którym w siedmiu największych miastach na koniec stycznia w ofercie było 16 tys. lokali, o 15 proc. więcej niż miesiąc wcześniej - dodaje.

W styczniu w siedmiu największych miastach deweloperzy sprzedali 3 tys. mieszkań – wynika ze wstępnego monitoringu Otodom Analytics. Ostateczny wynik będzie prawdopodobnie bliższy 2,8 tys. To poziom zbliżony do obserwowanych w ostatnich miesiącach 2024 r. – mimo kampanii marketingowych i promocyjnych stosowanych przez deweloperów. W otoczeniu wysokich stóp procentowych utrudniony dostęp do kredytów i wysokie ceny mieszkań robią swoje.

Z danych Otodom Analytics wynika, że po grudniowym wyjątku wróciła tendencja, że firmy wprowadziły na rynek więcej lokali niż w tym czasie sprzedały – w styczniu było to 3,8 tys. mieszkań.

Pozostało jeszcze 89% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Oferta mieszkań szybko się odbudowuje. Ale nie popyt
Nieruchomości
Jakie domy lubią Polacy?
Nieruchomości
Rynek premium też ma trudniej
Nieruchomości
Rynek mieszkań. Co zamiast dopłat do kredytów
Nieruchomości
Apartamenty luksusowe to coś znacznie więcej niż niebotyczna cena