Zdaniem ekspertów portali Rankomat.pl i Rentier.io „najbardziej spektakularnym wydarzeniem” na rynku nieruchomości w 2024 r. był ogromny wzrost podaży mieszkań.
- Aktywne ogłoszenia na największych portalach nieruchomości liczyliśmy co miesiąc od listopada 2023 r. w 17 miastach – wskazują autorzy raportu. – W listopadzie 2024 r. takich ofert było niemal 470 tys., to aż 40 proc. więcej niż w listopadzie 2023 r.
Czytaj więcej
Klienci na rynku wtórnym mogli liczyć na średnie rabaty od 5 do 15 proc. Droższe lokale były przeceniane nawet o 30 proc. Co dalej z mieszkaniami z...
Dziury w ziemi już nie znikają tak szybko
Powodów jest kilka. - Po pierwsze, program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” znacząco zmniejszył przed rokiem liczbę mieszkań na rynku. Oferta zaczęła się odbudowywać. Kolejnym czynnikiem jest spadek popytu, zwłaszcza popytu inwestycyjnego – tłumaczą eksperci serwisów Rankomat.pl i Rentier.io. - W ostatnich latach nowe mieszkania były często sprzedawane już na etapie dziury w ziemi. Dziś mamy wiele ofert nowych, gotowych do zamieszkania lokali. To powoduje, że choć liczba mieszkań oddanych do użytku jest mniejsza niż przed rokiem, to ogłoszeń o sprzedaży jest więcej.
Wzrosła też liczba ogłoszeń mieszkań na rynku wtórnym. - Wynika to z faktu, że część mieszkań kupowanych w ostatnich latach jako inwestycje trafia teraz na sprzedaż – tłumaczą autorzy raportu. - Inwestorzy przestali bowiem wierzyć w kontynuację dynamicznego wzrostu cen mieszkań.
Czytaj więcej
Średnie ceny mieszkań spadają. Obniżki widać już nie tylko w ujęciu miesięcznym, ale i rocznym.
Z analiz wynika, że w Warszawie liczba ogłoszeń wzrosła aż o 61 proc. rok do roku. - W listopadzie w stolicy było aż 114 tys. aktywnych ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Wzrosty przekraczające 50 proc. odnotowaliśmy w Krakowie (55 proc.), Rzeszowie (54 proc.), Lublinie (53 proc.) i Sosnowcu (50 proc.). Także w większości pozostałych analizowanych miast wzrosty były bardzo znaczące – zaznaczają analitycy.
Jest jeden wyjątek – Gdańsk. W tym mieście liczba ogłoszeń była wyjątkowo stabilna, w ciągu roku wzrosła tylko o 2 proc. Inaczej było w Gdyni, gdzie liczba ogłoszeń wzrosła o 38 proc.
Jak zmieniały się ceny mieszkań w 2024 roku
- Biorąc pod uwagę tak duży wzrost oferty mieszkań, można odnieść wrażenie, że ich ceny powinny znacząco spadać – mówią analitycy portali Rankomat.pl i Rentier.io. - Tak się jednak nie stało. Ceny mieszkań reagują zazwyczaj z dużym opóźnieniem. Na początku 2024 roku wciąż rosły. Później wzrost stawał się coraz wolniejszy, aż w listopadzie w analizowanych miastach odnotowaliśmy przewagę spadków.
W listopadzie ceny mieszkań były niższe niż w październiku w dziesięciu z 17 badanych miast. – W efekcie średni wzrost cen ofertowych w całym 2024 r. wyniesie ok. 8 proc. (danych za grudzień jeszcze nie ma). To ogromna zmiana w porównaniu z 2023 r., kiedy to wzrost wyniósł niemal 16 proc. rok do roku.
Czytaj więcej:
Malejący popyt, rosnąca oferta, stabilizacja, a nawet korekty cen – oto rynek pierwotny w 2024 r. Co przyniesie kolejny?
Pro
Analitycy zaznaczają, że wzrost cen transakcyjnych mieszkań może być wyższy. – Zmiany cen ofertowych przekładają się na ceny transakcyjne z kilkumiesięcznym opóźnieniem związanym z czasem potrzebnym na dokończenie budowy czy uzyskanie kredytu hipotecznego – wyjaśniają. - Spadki cen w ofertach z końca roku wpłyną na ceny transakcyjne dopiero w pierwszy kwartał 2025 r. Kontynuację wzrostu cen transakcyjnych nowych mieszkań potwierdzają dane DFG (deweloperski fundusz gwarancyjny). Co prawda liczba umów deweloperskich zawartych w listopadzie w porównaniu z listopadem znacząco spadła (o 16 proc.), jednak przeciętna wartość transakcji nadal rosła. Zarówno średnia (766 tys. zł), jak i mediana (525 tys. zł) były najwyższe od początku publikacji takich danych przez DFG.
Eksperci zaznaczają, że nie musi to oczywiście wynikać wyłącznie ze wzrostu cen mieszkań. - Możliwe, że zmieniła się także struktura sprzedawanych lokali, np. zwiększył się udział tych droższych. Wydaje się jednak, że przynajmniej częściowo wzrost cen w listopadowych umowach deweloperskich wynika z wyższych cen, które były negocjowane kilka miesięcy wcześniej – oceniają eksperci portali Rankomat.pl i Rentier.io.
Ceny mieszkań w poszczególnych miastach
Zmiany cen ofertowych mieszkań w zależności od miasta były bardzo zróżnicowane. W czterech miastach wzrost cen odnotowany w 2024 r. (od grudnia 2023 r. do listopada 2024 r.) był szczególnie duży. W Katowicach przeciętna cena w listopadzie wyniosła11 025 zł za mkw., co oznacza wzrost aż o 22 proc. Kilkunastoprocentowy wzrost odnotowano także w Radomiu (16 proc.), Rzeszowie (16 proc.) i Gdańsku (12 proc.).
- Na drugim biegunie znalazły się Częstochowa i Łódź, gdzie ceny wzrosły jedynie o 2 proc. Gdy dostępne będą dane za grudzień, może się okazać, że w jednym z tych miast ceny jednak spadły. W większości badanych miast wzrosty wynosiły 5- 6 proc. – wskazują autorzy raportu.
Jak dodają analitycy, na rynku kredytów hipotecznych można mówić o względnej stabilizacji – zarówno pod względem wartości udzielanych kredytów, jak i poziomu oprocentowania.
Ceny mieszkań w 2025 roku. Jakich zmian można się spodziewać
- W przyszłym roku na ceny mieszkań i na popyt na nieruchomości wpłyną przede wszystkim dwa czynniki: ewentualny nowy program dopłat do kredytów hipotecznych i obniżki stóp procentowych – oceniają analitycy. - Trzecim potencjalnym czynnikiem mogłoby być zakończenie wojny w Ukrainie.
Zdaniem autorów raportu portali Rankomat.pl i Rentier.io znaczące spadki cen mogłyby się pojawić, gdyby nie wprowadzono nowego programu wsparcia rynku nieruchomości oraz gdyby stopy procentowe pozostały na obecnym poziomie.
Czytaj więcej
Rząd zapowiada, że w pierwszym kwartale 2025 roku przedstawi kompleksowy program mieszkaniowy. Minister rozwoju Krzysztof Paszyk potwierdził, że pr...
- Dodatkowo, gdyby zakończyła się wojna, popyt na rynku najmu mógłby spaść. Część Ukraińców wróci do swojego kraju – tłumaczą analitycy. - To mogłoby zmusić właścicieli wynajmowanych mieszkań do ich sprzedaży. Warto jednak zaznaczyć, że nie jest to scenariusz bazowy. Najbardziej prawdopodobne, że w drugiej połowie 2025 r. stopy procentowe zostaną obniżone. Prawdopodobnie rząd wprowadzi program wsparcia rynku mieszkaniowego, na który zarezerwowano 4,2 mld zł. Nie wiadomo jednak, jak będzie wyglądał jego kształt.
W pierwszej połowie 2025 r. mogą dominować niewielkie spadki cen mieszkań. – Obniżki stóp procentowych jeszcze się wtedy nie pojawią. Z kolei program wsparcia najprawdopodobniej zostanie skonstruowany tak, by nie powodować wzrostu cen – wyjaśniają autorzy raportu.
Ich zdaniem w drugiej połowie roku popyt na mieszkania może wzrosnąć m.in. dzięki obniżce stóp procentowych. - Ceny zaczną się stabilizować, a być może zobaczymy nawet powrót niewielkich wzrostów. Najmniej prawdopodobnym scenariuszem wydaje się powrót dynamicznych zwyżek – podsumowują eksperci.
Czytaj więcej
W Krakowie czy we Wrocławiu za wynajem kawalerki trzeba zapłacić średnio ok. 2,3 tys. zł miesięcznie. Na taki wydatek może sobie pozwolić tylko co...
