Można poczekać z kasacją samowoli

Zarzut samowoli budowlanej i nakaz jej rozbiórki to koszmarna wiadomość dla każdego inwestora. Inwestycje budowlane zazwyczaj wymagają czasu i sporych środków. Nakaz rozbiórki nie tylko niweczy plany inwestora, ale naraża go na dodatkowe koszty.

Tymczasem nie zawsze taka sprawa jest oczywista, ale jeśli skończy się wygraną już po wykonaniu prac rozbiórkowych, będzie to przysłowiowa musztarda po obiedzie. Rozwiązaniem może być wniosek o wstrzymanie wykonania zaskarżonej do sądu administracyjnego decyzji.

I choć taka ochrona na czas procesu to instytucja wyjątkowa, ma szansę na powodzenie. Potwierdza to jedno z najnowszych orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA).

Czytaj więcej

Nieruchomości

Jeden sąsiad storpedował legalizację garażu

Właściciel mieszkania, które wchodzi w skład wspólnoty, może wykazywać własny, odrębny od niej interes prawny.

Pechowy remont

Główną kością niezgody w sprawie był remont tzw. jednorodzinnego bliźniaka. A kłopoty jego właścicielki zaczęły się w czerwca 2018 r., gdy do nadzoru budowlanego wpłynęło pismo Wydziału Architektury i Budownictwa dla właściwej dzielnicy o samowolnie prowadzonych pracach budowlanych. Interweniujący urzędnicy poinformowali nadzór, że inwestorka nie zgłosiła zamiaru wykonywania robót ani też nie wystąpiła o pozwolenie na budowę. Ponadto wskazano, że nieruchomość znajduje się na obszarze wpisanym do rejestru zabytków.

Kontrolerzy przystąpili do zbadania sprawy. Ustalili, że w jednorodzinnym domu w zabudowie bliźniaczej rzeczywiście trwają roboty budowlane o charakterze przebudowy, remontu. Stwierdzono usunięcie części ścianek działowych, a także wykonywanie robót na zewnątrz, które mogły świadczyć o rozbudowie wejścia do budynku.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Ogród zimowy bez zgłoszenia i uchwały do rozbiórki

Na własną oranżerię na dachu wspólnego garażu potrzebna jest m.in. zgoda wszystkich właścicieli lokali w budynku. Zadysponowanie bowiem częścią we współwłasności i wykonanie na niej jakichkolwiek robót budowlanych wymaga uchwały całej wspólnoty.

I tak ruszyła urzędnicza machina. Kolejne oględziny ujawniły, że na terenie nieruchomości prowadzone są roboty budowlane. Na zewnątrz budynku widoczne prace: wykonano nadproże nad powiększonym otworem bramy garażowej, zwiększono szerokość biegu schodów zewnętrznych, ustawiono ściankę zewnętrzną na podeście schodów wydzielającą przedsionek wejściowy. A od strony ogrodu widoczny był taras – prawdopodobnie powiększony. Wstawiono też nową stolarkę okienną.

Ostatecznie nadzór budowlany uznał, że w wybudowanym sposobem gospodarczym w latach 50. bliźniaku wykonano roboty budowlane bez wymaganego pozwolenia. Formalnie roboty zostały wstrzymane, a na inwestorkę nałożono obowiązek przedłożenia określonych dokumentów.

Kobieta nie zareagowała i w czerwcu 2020 r. inspekcja nakazała jej rozbiórkę rozbudowanej części piwnicy, tarasu oraz przedsionka poprzez doprowadzenie do stanu zgodnego z pierwotnym planem inwentaryzacyjnym.

Inwestorka odwołała się od nakazu, ale nic to już nie dało. Organ odwoławczy uznał, że w sprawie doszło do samowolnej rozbudowy domu, a inwestorka nie zareagowała na tryb legalizacyjny.

Tymczasem wszczęcie postępowania legalizacyjnego jest możliwe przy łącznym spełnieniu przesłanek z art. 48 ust. 2 prawa budowlanego. Legalizacja może być skuteczna, jeśli inwestor zastosuje się do rozstrzygnięć nadzoru budowanego. Przy czym wykonanie czynności nakazanych postanowieniem legalizacyjnym nie jest obowiązkiem, lecz prawem inwestora.

Dopuszczona przez ustawodawcę procedura legalizacyjna, w przypadku spełnienia określonych obowiązków, skutkuje odstąpieniem od orzekania nakazu rozbiórki. Ale w przypadku niespełnienia w terminie obowiązków orzeka się nakaz rozbiórki.

Kobieta nie zgadzała się z taką oceną jej sytuacji. Zaskarżyła nakaz rozbiórki do sądu administracyjnego, a jednocześnie wniosła o wstrzymanie jego wykonania na czas procesu.

Tłumaczyła, że brak wstrzymania wykonania decyzji dotyczącej rozbiórki jest czynnością całkowicie nieodwracalną, a materiały pochodzące z demontażu nie będą nadawały się do ponownego użycia. Te argumenty nie przekonały jednak Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Rację kobiety uwzględnił dopiero NSA.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Na domowe spa musi być pozwolenie

Murowany budynek z przeciętną ilością roślin, którego dużą część zajmuje wanna z hydromasażem, to nie oranżeria.

Nieodwracalne skutki

Przypomniał, że zgodnie z procedurą sądowo-administracyjną sąd może na wniosek skarżącego wydać postanowienie o wstrzymaniu wykonania w całości lub w części zaskarżonego aktu lub czynności. Niemniej jest to dopuszczalne, jeśli zachodzi niebezpieczeństwo wyrządzenia znacznej szkody lub spowodowania trudnych do odwrócenia skutków. Wyjątkiem są przepisy prawa miejscowego, które weszły w życie, oraz gdy ustawa szczególna wyłącza wstrzymanie wykonania.