Każde pokolenie ma własny czas. Dotyczy to także rynku biurowego. Najstarsze, obecne na rynku pracy grupy wiekowe – baby boomers i pokolenie X, zdecydowanie przeważają wśród stałych użytkowników powierzchni biurowych.

Oba pokolenia doskonale zdają sobie sprawę z korzyści, które płyną z pracy „ramię w ramię”. Co ciekawe, wydłuża się również czas piastowania urzędów menedżerskich i zarządczych w firmach, proporcjonalnie do wydłużenia średniej długości życia.

Nowy model pracy i korzystania z biur

Wraz z milenialsami nadeszły bardziej liberalne czasy, jeżeli chodzi o użytkowanie biura i tym samym obecność w nim. Pandemia pomogła w zmianie myślenia, nie była jej jedyną przyczyną. Generacja Z kontynuuje i rozwija to podejście, bardzo często aż do modelu „full remote” (praca całkowicie poza biurem – red.).

Żyjemy w interesujących czasach. Mamy tyle szans, co zagrożeń związanych ze sztuczną inteligencją, w odniesieniu chociażby do zastępowania człowieka w jego zadaniach i tym samym wypychania go z rynku pracy. Najnowsze badania Parlamentu Europejskiego pokazują, że dzisiejsze gen Z stanowi najwyższy odsetek osób bezrobotnych w Europie.

Wyniki mogą być dla wielu zaskakujące, biorąc pod uwagę fakt, że młoda generacja jest nastawiona na dialog w zakresie potrzeb i oczekiwań oraz zaangażowana w swoje zadania. Stawia środek ciężkości w miejscu, o którym od lat mówi się dużo. Chodzi o balans między życiem prywatnym a pracą. Zmiany są nie do uniknięcia, ale dialog między pokoleniami może zakończyć się porozumieniem i wspólnym wypracowaniem nowego modelu pracy i korzystania z biur.

Tak chce pracować najmłodsze pokolenie

Zmiany demograficzne mają wpływ na każdy sektor gospodarczy, nieruchomości komercyjne również. Biurowce projektowano dotąd głównie dla pokolenia X i milenialsów, a dziś coraz większą grupą pracowników jest gen Z, który ma zupełnie odmienne potrzeby. Odmienne nie tylko od tych, jakie rządziły projektowaniem przestrzeni do tej pory, ale również od tego, co starsze pokolenia wyobrażają sobie na temat młodych ludzi.

Zmienia się przede wszystkim strategiczne planowanie biura, a więc procentowy udział tradycyjnych biurek, sal do cichej pracy, budek telefonicznych, stref relaksu. I nie chodzi tu nawet o popularne jeszcze parę lat temu tworzenie wnętrz wyjątkowo designerskich – stawia się raczej na ergonomię pracy i świadome wykorzystanie powierzchni względem potrzeb pracownika.

Dobrostan pracownika może wspierać ciekawie urządzony chillroom, ale jeszcze bardziej wpływa na niego odpowiednio dobrane krzesło czy akustyka biura.

Czy Polska potrzebuje kolejnych biurowców

Zdecydowanie tak. Funkcja budynku nie jest dana raz na zawsze. Właściciele zmieniają przeznaczenie biurowców, np. na hotele albo zmieniają dotychczasowy model najmu powierzchni z wielkoformatowej na mniejszą, służącą przede wszystkim sektorowi MŚP.

Budynki biurowe są coraz częściej rozbierane, a w ich miejscu buduje się osiedla mieszkaniowe. Na szczęście stare, niezdatne obiekty przemysłowe lub nieefektywne budynki instytucjonalne również kończą swój żywot, a w ich miejscu powstają nowoczesne drapacze chmur.

Regularnie widzimy naturalną ścieżkę rozwoju firmy, która startuje „w garażu” czy biurze serwisowanym i migruje po wszystkich klasach budynków biurowych, aby ostatecznie wylądować na najwyższym piętrze prestiżowego A-klasowca. Przeskakiwanie od razu do najwyższej klasy budynku, nie znając realnych kosztów prowadzenia takiego biura, wiąże się z dużym ryzykiem.

Budynki klasy A mają spełniać nie tylko potrzeby metrażowe firm, ale również dostarczać rozwiązania wypełniające ich strategię ESG, optymalizować koszty prowadzenia działalności wspieranej przez nowe technologie wbudowane w budynek.

Przekonanie, że rynek biurowy zamarł i nie będzie potrzeby rozwoju oraz budowy nowych obiektów, jest błędne i krótkowzroczne. Najemcy nadal szukają nowych biur, relokują się, konsolidują, wchodzą na nowe rynki. Tam, gdzie nie ma prawie żadnej nowej podaży, zaczynamy już wpadać w wąskie gardło, powierzchni zwyczajnie brakuje. W niektórych miastach widzimy stale spadający poziom pustostanów, a firmy coraz częściej muszą przyspieszać decyzje, aby zdążyć przed innymi zainteresowanymi.

Tomasz Węglarz to szef rynków regionalnych w firmie doradczej BNM Real Estate Advisory.