Z tego artykułu dowiesz się:
- Dlaczego Polska, mimo ryzyka geopolitycznego, przyciąga duże inwestycje w nieruchomości komercyjne.
- Jakie czynniki sprawiają, że polski rynek oferuje wyższe stopy zwrotu niż dojrzałe gospodarki Europy Zachodniej.
- W jaki sposób międzynarodowi inwestorzy postrzegają i wyceniają ryzyko inwestycyjne związane z Polską.
- Które sektory rynku cieszą się obecnie największym zainteresowaniem kapitału.
Europa Środkowo-Wschodnia wykazuje największą dynamikę wzrostu wartości transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych, a sercem regionu pozostaje Polska. Mimo zawirowań makroekonomicznych i geopolitycznych, nasz kraj będzie w stanie przyciągać kapitał – oceniają eksperci. W tym roku prawdopodobnie ponad 6 mld euro wobec 4,5 mld w ubiegłym. W I półroczu zainwestowano 3,1 mld euro – najwięcej od 2018 r.
Według szacunków firmy Savills, w ciągu trzech kwartałów 2026 r. wartość transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości komercyjnych w całej Europie wyniosła 156 mld euro, o 4 proc. więcej niż rok wcześniej. Region CEE zanotował wzrost o 34 proc. To dobre wieści dla notowanych deweloperów – w ostatnim czasie o zbyciu nieruchomości informowały Ghelamco czy Echo Investment.
Czytaj więcej:
Ponad miliard złotych ulokował już w tym roku w biurowcach rodzimy kapitał. Zamożni Polacy dostrzegli możliwości dywersyfikacji majątku. Nie ma jed...
Pro
Polska oferuje wyższe stopy zwrotu niż wiele rynków Europy Zachodniej
– Polska nadal cieszy się bardzo dobrą opinią wśród inwestorów międzynarodowych. Kluczowe znaczenie mają solidne fundamenty gospodarcze, relatywnie wysoka dynamika wzrostu gospodarczego czy rosnące znaczenie kraju na arenie międzynarodowej, czego przykładem jest perspektywa dołączenia do grona gospodarek G20. Choć kwestie geopolityczne pozostają ważnym elementem oceny ryzyka, coraz częściej schodzą na dalszy plan wobec atrakcyjności inwestycyjnej polskiego rynku – mówi Piotr Mirowski, dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego w firmie Colliers.
Ekspert podkreśla, że Polska nadal oferuje wyższe stopy zwrotu niż wiele dojrzałych rynków Europy Zachodniej (Savills po trzech kwartałach odnotował tam 5 proc. spadek wartości transakcji rok do roku), co znajduje odzwierciedlenie w aktywności inwestorów. – Potwierdza to wartość transakcji, która po trzech kwartałach zbliżyła się do 5 mld euro. Wszystko wskazuje na to, że na koniec roku może przekroczyć 6 mld euro, sygnalizując wzmożoną aktywność zdywersyfikowanej puli inwestorów – podkreśla Mirowski.
Zdaniem Małgorzaty Fibakiewicz, prezeski BNP Paribas Real Estate Poland, wśród inwestorów powszechne jest postrzeganie Polski jako atrakcyjnego kierunku. – Ci, którzy są już obecni na naszym rynku, rozważają rozszerzenie swojej działalności, oczywiście pod warunkiem znalezienia odpowiednich produktów, zgodnych z ich strategiami inwestycyjnymi. Z kolei inwestorzy skupieni dotąd głównie na rynkach zachodnich, takich jak Niemcy, Francja czy Wielka Brytania, coraz chętniej przyglądają się regionowi CEE, a szczególnie Polsce. Wyróżniamy się na tle krajów Europy Zachodniej solidnymi fundamentami makroekonomicznymi, a ewentualne ryzyka geopolityczne są, w ocenie inwestorów, odzwierciedlone w wycenach – mówi Fibakiewicz.
Czytaj więcej
Mimo wysokich kosztów przeprowadzek, firmy są gotowe do zmiany siedziby. Na nowe powierzchnie najemcy czekają czasem w coworkach. A deweloperzy tes...
Potencjał produkcyjny Polski to atut
Zuzanna Paciorkiewicz, szefowa działu zarządzania nieruchomościami w CEE w firmie Cushman & Wakefield ocenia, że głównym wyzwaniem dla sektora pozostają wysokie stopy procentowe, koszt kapitału oraz atrakcyjna rentowność obligacji, które naturalnie konkurują z inwestycjami nieruchomościowymi. – Polska pozostaje atrakcyjnym rynkiem, oferującym produkty inwestycyjne dopasowane do oczekiwań kluczowych graczy. Dysponujemy dużym potencjałem wewnętrznym, a wśród głównych motorów napędzających gospodarkę wskazuje się inwestycje w sektorze obronnym, sprawne wdrażanie środków z KPO oraz wysoką przedsiębiorczość Polaków. Dostrzegalne są wprawdzie sygnały spowolnienia, zwłaszcza w motoryzacji i powiązanym z nią sektorze produkcyjnym, jednak sprzyja nam trend przenoszenia działalności biznesowej z Chin bliżej europejskich rynków zbytu – mówi Paciorkiewicz.
Podkreśla, że paradoksalnie, mimo obaw geopolitycznych, globalna niepewność i rynkowa destabilizacja działają na korzyść Polski. – Aktywa na dojrzałych rynkach zachodnich, np. we Francji, tracą atrakcyjność i konkurencyjność cenową względem stóp zwrotu z bezpiecznych papierów dłużnych. Na rynku widać ogromną presję na rentowność: kapitał poszukuje wyłącznie projektów oferujących stopę zwrotu przebijającą zyski z obligacji, co skłania go do poszukiwania wyższych marż w naszej części Europy – mówi Paciorkiewicz. Ekspertka dodaje, że w kontekście obecnej sytuacji geopolitycznej kluczowym czynnikiem stabilizującym pozostaje silna obecność w Polsce kapitału zagranicznego, ze szczególnym uwzględnieniem inwestorów z USA, Czech czy krajów bałtyckich.
Dominik Stojek, partner w dziale doradztwa i lider grupy nieruchomościowej w Deloitte ocenia, że Polska od lat jest postrzegana jako rynek odporny, płynny i oferujący atrakcyjną relację potencjalnego zwrotu do ryzyka. – Inwestorzy niezmiennie doceniają skalę naszej gospodarki, duży rynek wewnętrzny, rosnące znaczenie infrastrukturalne oraz pozycję Polski jako najważniejszego rynku nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej. Naszym dużym atutem jest istniejący potencjał produkcyjny Polski, zwłaszcza w porównaniu do wielu zachodnich gospodarek, gdzie proces przenoszenia produkcji do tańszych lokalizacji trwa od lat (a czego beneficjentem przez lata była Polska) – mówi Stojek. – Oczywiście bliskość wojny w Ukrainie nadal jest uwzględniana w ocenie ryzyka, ale obecna jest także druga perspektywa: Polska ma strategiczne znaczenie dla bezpieczeństwa, logistyki, energetyki i rozwoju infrastruktury w całym regionie – zaznacza.
Czytaj więcej
W obecnym otoczeniu makroekonomicznym i geopolitycznym inwestorzy są bardzo wybiórczy. Część kapitału wciąż omija rynek nieruchomości komercyjnych,...
Przypomnijmy, że w I półroczu kapitał zidentyfikowany jako polski zainwestował w biurowce 291 mln euro, a w inne klasy nieruchomości, głównie w popularne w poprzednich latach parki handlowe, kilka milionów. To kwota bez precedensu, przy czym to efekt działań zamożnych przedsiębiorców. Brakuje nam kapitału instytucjonalnego, pojawiają się próby budowy tego segmentu rynku finansowego, który od lat funkcjonuje w sąsiednich Czechach. Niedawno wystartował zamknięty fundusz inwestycyjny TFI Ipopemy i czeskiego NASA Capital, z planem budowy portfela o wartości 500 mln euro.
Czego szukają inwestorzy w Polsce?
Krzysztof Misiak, szef Cushman & Wakefield Polska zapewnia, że w kuluarowych rozmowach nie pojawił się ani jeden negatywny komentarz dotyczący położenia geopolitycznego Polski. – Nasz rynek jest dziś powszechnie i bezpośrednio zestawiany z Europą Zachodnią. To oczywiście podnosi poziom presji, ale w tych porównaniach Polska wypada bardzo korzystnie: broni się atrakcyjniejszymi stopami kapitalizacji oraz niższym kosztem budowy w przeliczeniu na metr kwadratowy – mówi Misiak.
W centrum uwagi inwestorów zainteresowanych Polską jest handel, a w szczególności parki handlowe. C&W spodziewa się więcej transakcji portfelowych. – W segmencie biurowym aktywność koncentruje się wokół Warszawy, Krakowa i Trójmiasta, choć ruch widać również na pozostałych rynkach regionalnych. Ciekawie prezentuje się logistyka – mimo dużej całościowej podaży, na rynku brakuje wysoce wyspecjalizowanych produktów idealnie dopasowanych do wyśrubowanych kryteriów poszczególnych inwestorów. Zauważalny jest także rosnący potencjał sektora hospitality (hotele, apartamenty na wynajem – red.), który staje przed szansą większej instytucjonalizacji. Wciąż też inwestorzy są zainteresowani sektorem najmu mieszkań, ale pewną barierą jest tu satysfakcjonujący poziom opłacalności – mówi Misiak.
Czytaj więcej
Na rynek będzie trafiać coraz więcej mieszkań po seniorach wyżu powojennego. W wyludniających się miastach dziedziczone lokale zaczną konkurować o...
Søren Rodian Olsen, dyrektor wykonawczy w Newmark Polska ocenia, że na Expo Real Polska wzbudziła zainteresowanie wielu międzynarodowych inwestorów instytucjonalnych. – Niektórzy z nich uważają, że to właściwy moment na wejście lub powrót na polski rynek nieruchomości. Inwestorzy międzynarodowi planujący zakup nieruchomości w Polsce – m.in. z Czech, Węgier, USA i Wielkiej Brytanii – koncentrują się głównie na sektorach handlowym, logistycznym oraz mieszkaniowym/living (PRS i akademiki), przy czym rosnące stopy procentowe mogą w perspektywie krótko- i średnioterminowej tonować nastroje inwestorów ze względu na ich wpływ na stopy zwrotu z inwestycji – mówi Olsen.
