Konflikt w Zatoce Perskiej, trwająca agresja rosyjska na Ukrainę, podwyżki stóp procentowych w eurozonie i USA – w takim otoczeniu odbyły się tegoroczne targi Expo Real w Monachium, obok wiosennego MIPIM–u we Francji kluczowe spotkanie szeroko rozumianych inwestorów z rynku nieruchomości komercyjnych.

Jak wynika z rozmów „Rzeczpospolitej” z obecnymi na targach firmami doradczymi, kapitał generalnie chce płynąć na rynek nieruchomości, choć inwestorzy są bardzo selektywni, a część faktycznie czeka z zakupami na wyraźniejszą poprawę.

Według wstępnych szacunków firmy Savills, w ciągu trzech kwartałów 2026 r. wartość transakcji kupna–sprzedaży nieruchomości komercyjnych w Europie wyniosła 156 mld euro, o 4 proc. więcej niż rok wcześniej. W samym III kwartale zainwestowano 46 mld euro. Na topie jest living, odpowiadający za ponad 30 proc. wartości inwestycji.

Eksperci Savills prognozują, że w 2026 r. inwestorzy ulokują w nieruchomościach ćwierć miliarda euro, o 7 proc. więcej niż rok wcześniej. Przewidują dalszy wzrost w kolejnych latach – w 2028 r. prognozowana wartość ma się zbliżyć do 300 mld euro. Byłby to piąty rok odbicia po kryzysowym 2023 r. (150 mld euro), kiedy w rynek uderzyły wysokie stopy, ale wciąż poniżej poziomu z 2022 r. (ponad 300 mld euro).

„Aktywność inwestorów prawdopodobnie pozostanie umiarkowana i skoncentrowana na najlepszych nieruchomościach, podczas gdy rynek będzie oczekiwał większej jasności w kwestiach geopolitycznych. Obniżyliśmy nasze prognozy, aby uwzględnić utrzymujący się negatywny wpływ trzech głównych rynków europejskich: Wielkiej Brytanii, Niemiec i szczególnie Francji. Głównymi motorami wzrostu mają być Europa Środkowo-Wschodnia, kraje nordyckie oraz Europa Południowa” – czytamy w raporcie.

Region CEE w ciągu trzech kwartałów zanotował wzrost wartości inwestycji o 34 proc., kraje nordyckie o 25 proc., Europa Południowa o 20 proc. Zachodnia część kontynentu borykała się z 5-proc. spadkiem, a wielka trójka z 8-proc.

Ostrożny optymizm

– Nastroje na Expo Real oceniłbym jako ostrożnie optymistyczne. Od kilku lat funkcjonujemy w nowej rzeczywistości i chyba już nikt nie oczekuje na powrót do przeszłości – mówi „Rzeczpospolitej” Dominik Stojek, partner w dziale doradztwa, lider grupy nieruchomościowej w Deloitte. – Kapitał pozostaje bardzo selektywny, ale pozytywnym czynnikiem jest to, że inwestorzy szukają różnych klas aktywów, widząc potencjał wzrostu w różnych obszarach. Konsensus rynkowy odnośnie do oczekiwanych stóp zwrotu wciąż jest wypracowywany między graczami. Dużym znakiem zapytania są jednak przyszłe ruchy stóp procentowych w strefie euro i obawy co do ich wzrostu i negatywnego wpływu na rynek deweloperski i inwestycyjny – dodaje.

Ekspert podkreśla, że inwestorzy wracają do rozmów o transakcjach, ale większą wagę przykładają do jakości nieruchomości, przewidywalności przychodów i możliwości sfinansowania projektu. Polska pozostaje jednym z najbardziej interesujących kierunków inwestycyjnych w regionie. Jej przewagą jest połączenie relatywnej stabilności, skali rynku i potencjału wzrostu. – Rynek nieruchomości coraz mocniej łączy się z infrastrukturą. W Monachium dużo uwagi poświęcano energetyce, centrom danych, infrastrukturze społecznej i cyfrowej, a także inwestycjom związanym z bezpieczeństwem, gdyż odpowiadają one na długoterminowe zmiany technologiczne, demograficzne i geopolityczne – mówi Stojek.

Aleksandra Mazzini, dyrektorka działu doradztwa inwestycyjnego w Savills Poland relacjonuje, że w wielu rozmowach wracał temat dużej liczby czynników ryzyka – od geopolityki po sytuację monetarną i fiskalną w poszczególnych krajach – co utrudnia jednoznaczną ocenę dalszego kierunku rynku. – Europejski rynek nieruchomości wszedł w etap większej selektywności, a nie stagnacji. Kapitał pozostaje aktywny i nadal poszukuje atrakcyjnych możliwości inwestycyjnych, jednak inwestorzy znacznie dokładniej analizują ryzyko, a procesy decyzyjne są dłuższe – mówi Mazzini.

Bartłomiej Zagrodnik, prezes Walter Herz ocenia nastroje inwestorów jako ostrożne, ale nastawione na działanie. – Inwestorzy w rozmowach koncentrowali się na cenie, warunkach finansowania i możliwościach rozpoczęcia inwestycji. Największe zainteresowanie budzi mieszkaniówka, PRS oraz logistyka i magazyny. Z kolei z rozmów z bankami wynika, że zaczynają przygotowywać się na scenariusz wzrostu stóp. Koszt finansowania był jednym z gorętszych tematów w analizach i dyskusjach. Jednocześnie sprzedający urealniają oczekiwania cenowe, co pomaga zbliżać stanowiska stron i otwiera drogę do transakcji – mówi Zagrodnik.

Zaparkowany kapitał

Krzysztof Misiak, szef Cushman & Wakefield Polska ocenia z kolei, że podczas Expo Real dominowało pozytywne nastawienie, skoncentrowane na realizacji planów i szukaniu szans rozwojowych.

– Ważnym tłem dla dyskusji był fakt, że wydarzenie odbyło się miesiąc po podwyżkach stóp procentowych, co dało rynkowi czas na oswojenie się z nowym otoczeniem makroekonomicznym. Proces ten naturalnie odsiał transakcje planowane na granicy opłacalności, jednak pozostałe projekty są konsekwentnie kontynuowane. Pozwala to spodziewać się wysokiej wartości transakcji zamykanych w IV kwartale – mówi Misiak. – Jednocześnie musimy mieć świadomość, że w najbliższych latach spora część kapitału pozostanie zaparkowana poza rynkiem nieruchomości, co wymaga od nas większej elastyczności i kreatywności w przyciąganiu inwestorów w warunkach ogólnoeuropejskiej presji gospodarczej – przyznaje.

Piotr Mirowski, dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego w Colliers podkreśla, że rynek nieruchomości komercyjnych już od kilku lat funkcjonuje w otoczeniu podwyższonej niepewności, dlatego uczestnicy rynku w dużej mierze przyzwyczaili się do zmienności i konieczności szybkiego dostosowywania się do nowych warunków.

– W porównaniu z poprzednimi edycjami Expo Real dało się odczuć spokojniejsze i bardziej pragmatyczne nastroje. Inwestorzy skupiali się na realizacji swoich planów inwestycyjnych – dominowała chęć plasowania zebranego już kapitału i procedowania transakcji – ocenia Mirowski.

Ekspert wskazuje przy tym, że rynek oczekuje dalszej korekty wycen nieruchomości.

– Wyższy koszt kapitału wciąż wywiera presję na ceny aktywów, choć skala tego zjawiska jest częściowo ograniczana przez rosnące czynsze oraz relatywnie dobre warunki dostępności finansowania dłużnego. W efekcie uczestnicy rynku spodziewają się raczej stopniowych niż gwałtownych zmian wycen – mówi Mirowski. – Po drugie, obserwujemy wyraźną zmianę struktury inwestorów aktywnych na rynku. Coraz większą rolę odgrywają family offices oraz inwestorzy prywatni dysponujący własnym kapitałem, podczas gdy część tradycyjnych graczy instytucjonalnych, w tym zwłaszcza niemieckich funduszy, pozostaje mniej aktywna niż przed kilkoma laty. To zmienia dynamikę procesów inwestycyjnych i sposób podejmowania decyzji na rynku – dodaje.

Również on potwierdza, że widać ostrożniejsze podejście do alokacji nowego kapitału w nieruchomości komercyjne.

– Duża część nowych środków kierowana jest obecnie do innych klas aktywów, które dla części inwestorów oferują korzystniejszą relację ryzyka do oczekiwanej stopy zwrotu. Nie oznacza to braku zainteresowania nieruchomościami, ale większą selektywność i ostrożniejsze podejście do nowych inwestycji – mówi Mirowski.