To morał płynący z jednego z najnowszych orzeczeń Sądu Najwyższego. W sprawie tej nabywcy działki bez legalnego przejazdu przez strumień sąd przyznał dojazd tylko do mostka z drugiej strony wody.
Wszystko zaczęło się od licytacji komorniczej, w której swoich właścicieli znalazły dwie działki położone w swego rodzaju niecce w podkrakowskiej gminie i podzielone potokiem. Jeden z nabywców wystąpił o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Chodziło o dojazd do mostka nad potokiem.
Czytaj więcej
Przesłanką ustanowienia służebności (droga konieczna) nie jest zapewnienie łatwiejszego korzystania z nieruchomości lub plany inwestycyjne, lecz je...
Okazało się jednak, że nikt nie wie, kto i kiedy przeprawę wykonał i czy inwestor uzyskał pozwolenie wodnoprawne. Dlatego Wody Polskie, zarządzające w Polsce wodami płynącymi i uczestnik tego postępowania, nie zalegalizowały budowy mostka.
W tej sytuacji Sąd Rejonowy dla Krakowa-Krowodrzy ustanowił na rzecz właściciela nieruchomości bez dojazdu służebność drogi koniecznej szlakiem biegnącym przez działkę sąsiada, ale tylko do owego mostka, i zasądził na rzecz sąsiada 6 tys. zł wynagrodzenia za jej ustanowienie. Sąd Okręgowy w Krakowie w lwiej części orzeczenie to utrzymał.
Oba krakowskie sądy orzekły, że otoczenie działki wysokimi, sięgającymi 5 m wysokości skarpami nie pozwala na inne, realne i nadające się do normalnej realizacji przeprowadzenie drogi koniecznej.
Właściciel obciążonej drogą konieczną działki nie dał za wygraną i odwołał się do Sądu Najwyższego. Jego pełnomocnik, radca prawny Wiktor Poniewierka kwestionował sądowe ustanowienie szlaku służebności drogi koniecznej, który finalnie nie umożliwia dojazdu do celu. Dodatkowo służebność utrudnia korzystanie z obciążonej nią nieruchomości. Zakończenie drogi na tej działce skutkuje powstaniem na niej miejsca parkingowego, gdyż beneficjent drogi i jego goście nie mogą dalej pojechać.
Czytaj więcej
Raz ustalony dojazd lub dojście przez cudzą działkę jest dodatkowym argumentem, by ich nie rozszerzać.
Sąd Najwyższy w osobie sędzi Agnieszki Góry-Błaszczykowskiej skargi nie uwzględnił. Wskazał, że sąd II instancji, opierając się na ekspertyzie biegłego, stwierdził, że ze względu na ukształtowanie terenu nie miał możliwości wytyczyć innego przebiegu drogi koniecznej.
Prof. Bartosz Rakoczy z UMK, radca prawny, zwraca uwagę, że sądy nie rozstrzygnęły w zasadzie, jaki jest cel ustanowionej przez nie służebności. Czy chodzi o drogę dojazdową do działki i domu wnioskodawcy, której przecież realnie nie ustanowiły, czy może tylko przechodu, co było niemożliwe bez wyjaśnienia statusu prawnego mostu.
– Od rozstrzygnięcia tego zależał zaś zakres służebności, a kluczowa była tu decyzja Wód Polskich. Po drugie, przy ustanawianiu służebności należy miarkować jej uciążliwość dla działki obciążonej. Jeśli, jak w tym wypadku, jest konieczność parkowania dojeżdżających pojazdów przed mostkiem, na działce obciążonej, to służebność wyraźnie wykracza poza zakres typowej drogi koniecznej – komentuje ekspert.
– Wniosek jest taki, że we współczesnym obrocie nieruchomościami nie wystarczy sprawdzenie dokumentacji wieczystoksięgowej, ale trzeba sprawdzić także status działki i jej sąsiedztwa z punktu widzenia prawa wodnego – dodaje.
Czytaj więcej
Powódź w września 2024 r. przypomniała nam, że jednym z kluczowych działań jakie należy podjąć przed zakupem działki budowlanej jest sprawdzenie, c...
Sygnatura akt: I CSK 3900/23
