Spór o dane od administratora

Członkowie wspólnoty mogą żądać informacji o poczynaniach zarządcy, ale nie w trybie dostępu do informacji publicznej.

Publikacja: 27.06.2024 21:04

Każdy właściciel mieszkania ma prawo kontroli działalności zarządu wspólnoty

Każdy właściciel mieszkania ma prawo kontroli działalności zarządu wspólnoty

Foto: AdobeStock

Mieszkanie w bloku ma swoje zalety, ale i wady. Jednym z powszechniejszych problemów jest pogodzenie różnych interesów wielu właścicieli, co nierzadko prowadzi do konfliktów we wspólnotach mieszkaniowych. Lakoniczne i niejasne przepisy nie ułatwiają rozwiązywania sporów, które często kończą się na wokandzie i to niejednego sądu. Potwierdza to sprawa, którą musiał zająć się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu.

Zaczęło się od awantury z administratorem wspólnoty mieszkaniowej, gdy jeden z właścicieli poskarżył się na niego do sądu administracyjnego. Skarżący zarzucił, że administrator nie odpowiedział na jego wniosek o udostępnienie informacji publicznej. Konkretnie chodziło o kopie 12 faktur za energię elektryczną od lipca 2021 r. do czerwca 2022 r., a także zestawienie kosztów c.o. z węzła cieplnego wysłanych do firmy, która rozlicza koszty zużycia ogrzewania według podzielników zamontowanych na kaloryferach.

Administrator wniósł o odrzucenie skargi właściciela. Tłumaczył, że nie wchodzi w skład zarządu wspólnoty mieszkaniowej, a jedynie nią administruje na podstawie umowy. Zgodnie zaś z ustawą o własności lokali, wszystkie sprawy członków wspólnoty są załatwiane na podstawie jej zapisów. Ponadto do załatwiania spraw w stosunku do swoich członków, wspólnoty mieszkaniowe nie stosują k.p.a., a czynności zwykłego zarządu podejmuje samodzielnie zarząd. Administrator zwrócił także uwagę, że wspólnoty mieszkaniowe nie są organami administracji i nie wykonują zadań powierzonych im przez władze publiczne.

Dlatego w jego ocenie skarga na bezczynność nie mieści w zakresie działania sądów administracyjnych. Sprawa dotyczy bowiem wykonywania kontroli działalności zarządu wspólnoty mieszkaniowej przez właściciela mieszkania w trybie art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali. A w takim przypadku można dochodzić swoich racji przed sądem powszechnym, a nie administracyjnym.

Administrator wskazał także, że udostępnił skarżącemu żądane przez niego dokumenty do wglądu, z których ten mógł sporządzić fotokopie.

Według kompetencji

Ta argumentacja okazała się skuteczna, bo opolski WSA odrzucił skargę właściciela mieszkania. Zgodził się bowiem, że sporny przypadek nie należy do jego kompetencji.

Sąd zauważył, że skarżący objął skargą bezczynność administratora wspólnoty mieszkaniowej w zakresie udostępnienia informacji publicznej dotyczącej dokumentów – konkretnie faktur. A taka sprawa nie należy do sądu administracyjnego, bo w istocie dotyczy braku udzielenia informacji o działalności wspólnoty mieszkaniowej oraz odnosi się do jej relacji wewnątrz.

WSA przypomniał, że zgodnie z ustawą o własności lokali wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem prawa cywilnego – tzw. ułomną osobą prawną.

Sąd nie miał wątpliwości, że wspólnota jest podmiotem prawa prywatnego i w swoim działaniu kieruje się regulacjami właściwymi temu prawu. Co więcej, nawet jeśli w jej skład wchodzą także lokale będące własnością np. samorządów, to charakter prawny wspólnoty mieszkaniowej nie ulega przez to zmianie. Wspólnota mieszkaniowa w żaden sposób nie jest związana z funkcjonowaniem władzy publicznej i innych podmiotów wykonujących zadania publiczne. Mienie wspólnoty nie jest mieniem państwowym ani mieniem komunalnym czy też majątkiem instytucji publicznoprawnej.

Wspólnota nie dysponuje więc majątkiem publicznym w rozumieniu przepisów ustawy, a zarządzanie nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych – co należy podkreślić – nie wchodzi w zakres zadań publicznych lub gospodarowania mieniem publicznym. W związku z tym, że wspólnota mieszkaniowa, sprawując zarząd nieruchomością wspólną, nie dysponuje majątkiem publicznym, to nie reprezentuje też osób, które nim dysponują, bo nabywa ona prawa i zaciąga zobowiązania we własnym imieniu i na własną rzecz.

Z tych wszystkich powodów zdaniem sądu wspólnota mieszkaniowa nie jest zobowiązana w świetle regulacji o dostępie do informacji publicznej do ich udzielania.

Ważny tryb

Dalej WSA zauważył, że zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną. W szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną, a na podstawie art. 29 ust. 3 ustawy prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu. Niemniej, jak tłumaczył sąd, udostępnianie członkom wspólnoty mieszkaniowej informacji dotyczących wykonywania zadań przez zarządcę odbywa się w innym trybie niż na podstawie ustawy o dostępie do informacji publicznej.

W konsekwencji skarżącemu – będącemu członkiem wspólnoty mieszkaniowej – przysługuje odrębny tryb uzyskiwania informacji o jej funkcjonowaniu. Z art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali, wynika bowiem prawo kontroli działalności zarządu przez każdego właściciela, w tym skarżącego jako członka wspólnoty.

Sąd wyraźnie zaznaczył, że w ramach tej kontroli mieszczą się nie tylko uprawnienia polegające na czynnościach związanych z uczestnictwem w zgromadzeniach członków wspólnoty czy zapoznawaniem się z rocznym sprawozdaniem zarządu. Właściciel może również z własnej inicjatywy żądać udostępnienia mu interesujących go informacji i dokumentów.

Niemniej WSA nie miał przy tym najmniejszych wątpliwości, że powstające na tym tle spory podlegają właściwości nie sądów administracyjnych, ale powszechnych. Sądy administracyjne nie są właściwe w sprawach z zakresu prawa rzeczowego, stosunków własnościowych czy szerzej funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych. Orzeczenie jest prawomocne.

Sygn. akt: II SAB/Op 93/22

Mieszkanie w bloku ma swoje zalety, ale i wady. Jednym z powszechniejszych problemów jest pogodzenie różnych interesów wielu właścicieli, co nierzadko prowadzi do konfliktów we wspólnotach mieszkaniowych. Lakoniczne i niejasne przepisy nie ułatwiają rozwiązywania sporów, które często kończą się na wokandzie i to niejednego sądu. Potwierdza to sprawa, którą musiał zająć się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu.

Pozostało 93% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Co ze schronami na osiedlach
Materiał Promocyjny
Jak wykorzystać potencjał elektromobilności
Nieruchomości
Chcemy równolegle prowadzić cztery projekty dla seniorów
Nieruchomości
Jak duże mieszkania kupujemy
Nieruchomości
Podziałem nie da się obejść rygorów
Nieruchomości
Kontrowersje wokół użytkowania wieczystego