Jakie „niespodzianki” kryje nowelizacja

W zamyśle autorów nowelizacja rozporządzenia w sprawie warunków technicznych budynków służy walce z tzw. patodeweloperką. Jakie rodzi problemy?

Publikacja: 29.02.2024 21:03

Jakie „niespodzianki” kryje nowelizacja

Foto: mat. pras.

Zawarte we wchodzącym w życie 1 kwietnia rozporządzeniu przepisy dotyczące tzw. mikroapartamentów mogą uderzyć w lokale typowo użytkowe, przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej.

W nowo dodanym par. 56a rozporządzenia wprowadzona została minimalna powierzchnia użytkowa przewidziana dla lokali użytkowych (25 mkw.). Nie jest to wymóg bezwzględny – wyodrębnienie mniejszych lokali użytkowych dopuszczalne będzie na pierwszych dwóch kondygnacjach naziemnych budynku pod warunkiem posiadania bezpośredniego dostępu z zewnątrz budynku, jak również w budynkach zamieszkania zbiorowego (np. hotelach czy pensjonatach) lub budynkach mieszkalnych jednorodzinnych, bez dodatkowych wymogów.

Intencja autorów powyższej zmiany została wyrażona wprost w uzasadnieniu projektu zmiany rozporządzenia – ma doprowadzić do likwidacji procederu, w którym w budynku niemieszkalnym wyodrębnia się lokale użytkowe, które następnie sprzedawane są jako lokale inwestycyjne, a faktycznie użytkowane jako lokale mieszkalne (problem tzw. mikroapartamentów), pomimo iż nie spełniają wynikającego z par. 94 rozporządzenia minimalnego wymogu powierzchni dla mieszkań (właśnie 25 mkw.).

Niewątpliwie autorom projektu przyświecały słuszne intencje – próba dbałości o podstawowy standard życia obywateli, który z pewnością jest mocno dyskusyjny w przypadku mikrolokali. Pojawia się jednak pytanie, czy posłużono się odpowiednimi narzędziami, żeby osiągnąć powyższy cel. Regulacja ta może uderzyć bowiem w lokale typowo użytkowe, przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej i niemające nic wspólnego z realizowaniem funkcji mieszkaniowej.

Zwiększenie odległości budynków

Rozporządzenie w aktualnym kształcie przewiduje dla wszystkich budynków wymóg zachowania 3 m (w przypadku budynku zwróconego do granicy działki ścianą bez okien lub drzwi) oraz 4 m (w przypadku ściany z oknami lub drzwiami) odległości od granicy działki.

Nowelizacja, dążąc do zapewnienia mniej gęstej zabudowy i zwiększenia komfortu użytkowania lokali mieszkalnych, wprowadza dodatkowy wymóg zachowania 5-m odległości od granicy działki w przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych o wysokości ponad czterech kondygnacji nadziemnych, bez względu na to, czy budynek jest zwrócony w stronę tej granicy ścianą z oknami i drzwiami, czy bez.

Zmiany w zakresie gęstości zabudowy dotkną także budynków o charakterze produkcyjnym lub magazynowym o powierzchni zabudowy przekraczającej 1 tys. mkw.

Koniec betonowych pustyń?

Wprowadzona zmiana rozporządzenia ograniczy także swobodę włodarzy miast w „betonowaniu” publicznie dostępnych placów służących chociażby rekreacji. W przypadku bowiem placu o powierzchni co najmniej 1000 mkw. konieczne będzie przeznaczenie co najmniej 20 proc. jego powierzchni na teren biologicznie czynny. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego będzie mógł zwiększyć ten wskaźnik, natomiast nie będzie mógł go obniżyć.

Z całą pewnością jest to pozytywna zmiana. W ostatnich latach, zwłaszcza w mniejszych miastach, obserwuje się trend dotyczący rewitalizacji rynków miejskich, placów czy skwerów. Niejednokrotnie obszary od lat pokryte zielenią zostają zastąpione betonowymi pustyniami, gdzie jedynie pozoruje się utrzymanie roślinności, skupiając ją w nielicznych „wyspach” odseparowanych od siebie betonem.

Pomijając wątpliwe walory estetyczne takiego zagospodarowania terenu, tego typu rozwiązania nie ułatwiają znoszenia coraz dotkliwszych fal letnich upałów, jak też prowadzą do dużych problemów z zagospodarowaniem wody deszczowej w przypadku gwałtownych opadów.

Zmiany w dobrym kierunku

Nowelizacja wprowadza też ograniczenia co do ilości uprzywilejowanych stanowisk postojowych dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Dotychczas stanowiska takie mogły być urządzane bezpośrednio pod oknami budynków bez żadnych ograniczeń. Teraz ich ilość nie będzie mogła przekroczyć 6 proc. ogólnej liczby miejsc parkingowych w ramach inwestycji.

Zmiany dotkną także balkonów i loggii, które będą musiały być oddzielone od siebie stałymi przegrodami o wysokości co najmniej 2,2 m oraz o szerokości balkonu (a w przypadku gdy balkon jest szerszy niż 2 m, to o szerokości minimum 2 m). Przegrody muszą zapewniać przepuszczalność światła na poziomie nie mniejszym niż 30 proc. i nie większym niż 50 proc.

Nowe przepisy wprowadzą też dodatkowe wymogi dotyczące pomieszczeń dostosowanych do karmienia i przewijania dzieci i obligatoryjność pomieszczeń gospodarczych w budynkach mieszkalnych, które w zamyśle ustawodawcy mają służyć przechowywaniu rowerów i wózków dziecięcych. Zmiana rozporządzenia wprowadza także przepisy mające na celu podwyższenie komfortu akustycznego w mieszkaniach, jak chociażby ujednolicenie wymagań w zakresie charakterystyki akustycznej drzwi wejściowych do mieszkania z klatki schodowej lub korytarza.

Przepisy wchodzą w życie z 1 kwietnia br., jednakże dla zamierzeń budowlanych, wobec których przed tą datą złożono między innymi wniosek o pozwolenie na budowę, zastosowanie znajdą dotychczasowe uregulowania.

Autor jest associate z zespołu nieruchomości i budownictwa kancelarii Wolf Theiss Tytuł i lead pochodzą od redakcji

Nieruchomości
Łamanie prawa nie może się opłacać
Nieruchomości mieszkaniowe
Czy deweloperzy będą mieli co sprzedawać na supertani kredyt
Nieruchomości mieszkaniowe
Krzysztof Kukucki, wiceminister rozwoju i technologii: 100 tys. mieszkań na tani wynajem
Rynek nieruchomości
Nowe przepisy mają ukrócić patodeweloperkę. Zabraknie przez nie mieszkań?
Nieruchomości
Wyścig z czasem na budowach