2,3 tysiąca mieszkań i kolejne Vendo Parki

Odrabiamy już lekcje na rynku PRS. A parki handlowe otwieramy w coraz mniejszych miastach – mówi Jacek Wesołowski, dyrektor zarządzający Trei Real Estate Poland.

Publikacja: 14.12.2023 21:06

2,3 tysiąca mieszkań i kolejne Vendo Parki

Foto: mat. pras.

Trei debiutuje na rynku PRS (Private Rented Sector). Pierwsze mieszkania w modelu najmu instytucjonalnego zaoferuje przy ul. Piątkowskiej w Poznaniu. Kiedy lokale trafią na rynek?

W Poznaniu wybudujemy trzy bloki połączone jednym podium. Pierwsze dwa budynki – z wysokościową dominantą – oddamy za dwa lata, a trzeci – rok później. W sumie powstanie tam ok. 460 mieszkań na wynajem.

Inwestycja rozpoczęła się w lipcu, kiedy rynek mieszkań po wprowadzeniu „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” rozpaliła gorączka. Mieszkania idą jak woda. Nie kusiło was, żeby te lokale na wynajem przeznaczyć na sprzedaż?

Kiedy planowaliśmy tę inwestycję, takiego boomu w mieszkaniówce jeszcze nie było. Poza tym mamy mocne przekonanie, że rynek najmu ma świetne perspektywy. Mieszkania na wynajem będą dużą częścią rynku.

Nieruchomości drożeją. Niemała część społeczeństwa będzie zmuszona do wynajmu. Dla innych będzie to, a właściwie już jest, naturalny sposób zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. W chwili, gdy rynek najmu będzie dojrzały, chcemy być doświadczonym już deweloperem, a nie dopiero uczyć się tego zawodu. Dlatego inwestycję rozpoczęliśmy już teraz, gdy rynek najmu jest trudniejszy. Kiedy wyjdzie na prostą, Trei będzie już mieć track record – swoją historię i osiągnięcia.

Jaka to perspektywa?

W Polsce najem instytucjonalny nie może się w pełni rozwinąć ze względu na wysoką inflację. Przychody z najmu są w złotych, co oznacza, że takich inwestycji nie można finansować kredytem innym niż złotowy, który jest bardzo drogi. Może nawet pochłonąć przyszłe zyski. To hamuje wysyp takich inwestycji. Inaczej jest np. na rynku parków handlowych, gdzie mamy przychody w euro, można więc rozważać kredyt w tej walucie. Poznańską inwestycję PRS finansujemy z własnych środków, chcąc jak najszybciej odrobić pierwszą lekcję na tym rynku.

Oferowane przez inne firmy mieszkania PRS wynajmują się bardzo dobrze. Inwestycje nie są chyba ryzykowne?

W gotowych obiektach wolnych lokali właściwie nie ma. Robiąc pierwsze kalkulacje, zastanawialiśmy się, jaki procent niewynajętych mieszkań przyjąć. Okazuje się, że nie trzeba go w ogóle przewidywać, bo lokale wynajmują się świetnie.

Pamiętajmy, że najem instytucjonalny różni się nieco od wyobrażeń przeciętnego człowieka. To nie jest mieszkanie w bloku mieszkalnym. Takie lokale stanowią w Polsce ok. 0,1 proc. całej oferty mieszkalnej, podczas gdy krajach Europy Zachodniej odsetek ten to 20–50 proc. Podaż musi się u nas rozwinąć, bo popyt jest bardzo duży.

Do inwestycji PRS wzięli państwo firmę Pekabex, producenta prefabrykatów. Trei wierzy w tę technologię?

Przy budowie mieszkań na sprzedaż zawsze pojawiają się zmiany lokatorskie, dlatego prefabrykaty na tym rynku nie są bardzo popularne. W takiej technologii nie można wprowadzić aż tak wielu zmian. Dostajemy gotowe moduły. W najmach te zmiany nie są specjalnie konieczne. Ktoś przychodzi i wynajmuje lokal, jaki jest w ofercie. Dlatego można sobie pozwolić na prefabrykaty, które mają jeszcze tę zaletę, że ich montaż odbywa się szybciej.

Więc szybciej można zacząć zarabiać.

Taki model budowania rzeczywiście bardzo dobrze wpływa na IRR (internal rate of return), czyli stopy zwrotu z inwestycji. Pekabex pracował z nami nad projektem od dłuższego czasu, oferując nie tylko dobrą cenę, ale też partnerskie relacje. Dlatego wierzę, że to nasza pierwsza, ale nie ostatnia wspólna inwestycja.

Kiedy rozpoczną się kolejne?

Pod nowe obiekty PRS mamy już kupione działki. Budując bank ziemi, byliśmy restrykcyjni, wybierając tereny mieszkaniowe, choć PRS może powstawać też na działkach przeznaczonych i na usługi, i na mieszkania.

Dzięki temu mamy alternatywę budowy lokali typowo mieszkalnych, gdyby coś w najmach się nie ułożyło.

Obiekt PRS chcemy wybudować m.in. przy ul. Ostrobramskiej, blisko Promenady w Warszawie. Mamy też działkę w Łodzi i we Wrocławiu. Planujemy mieszkania na sprzedaż, ale nie wykluczamy, że część trafi na wynajem. W planach mamy wybudowanie w sumie 2,3 tys. mieszkań.

A budynki typowo mieszkalne? Podczas rozmowy w czerwcu wspominał pan o osiedlu w podwarszawskim Milanówku. Na jakim jest etapie?

Lada chwila powinniśmy dostać pozwolenie na budowę. To duża, podzielona na etapy inwestycja.

Wkrótce rozpoczniemy sprzedaż mieszkań z pierwszego etapu, w którym planujemy ponad 100 lokali.

Cieszy nas ten projekt, bo chcemy uczestniczyć w życiu Milanówka. Utożsamiamy się z wizją miasta. Na naszej działce jest prywatne ujęcie wody, a na terenie osiedla zbudujemy tężnię.

Część mieszkań w Warszawie, Łodzi i Wrocławiu może być przeznaczona na sprzedaż. W tych dwóch ostatnich miastach Trei ma już zresztą takie osiedla (Kraft i Bacciarellego). Rynek potrzebuje programów wsparcia, jak np. tanie kredyty? Kredyt na 2 proc. rozgrzał mieszkaniówkę do czerwoności.

My budujemy mieszkania docelowe, a więc także większe, które z reguły nie mieszczą się w limitach dopłat. Ale i nas w pewnym stopniu dotyczył kredyt na 2 proc.

Uważam, że jakaś forma pomocy młodym ludziom w zakupie pierwszego mieszkania jest potrzebna. Może także większych, docelowych mieszkań. To nie jest zdrowa sytuacja, kiedy czteroosobowa rodzina kupuje 40-metrowe, „przejściowe” mieszkanie. Liczę na jakiś sensowny program. Takie programy działają przecież w innych krajach.

Przejdźmy na rynek komercyjny. Trei kojarzy się z parkami handlowymi Vendo Park. Właśnie otworzyliście obiekt w Lubinie. To 37. Vendo Park w Polsce.

W grudniu otworzymy jeszcze obiekt w Koninie. Tak jak planowaliśmy, będzie to szósty otwarty w tym roku Vendo Park. W 2024 r. chcemy oddać siedem parków handlowych.

Kiedy ktoś pytał mnie pięć lat temu, ile jest jeszcze przestrzeni do budowy takich obiektów, mówiłem, że pięć lat. Dziś powiem – jeszcze co najmniej pięć lat, bo wchodzimy do coraz mniejszych miejscowości. Budujemy w 12-tys. ośrodkach. W zachodnich krajach takie parki stoją pewnie nawet w 5-tys. miejscowościach. Wiąże się to, oczywiście, z siłą nabywczą.

Rynek parków handlowych jest daleki od nasycenia?

Ten rynek się nie kurczy, lecz wręcz się poszerza. Jak wynika z naszego raportu o parkach handlowych w Polsce przygotowanego z agencją doradczą JLL, ten rok może być rekordowy pod względem podaży nowej powierzchni w tego typu obiektach. W planach mamy już kolejne Vendo Parki w przyszłym roku. Trei jest w tej komfortowej sytuacji, że nie kredytuje budowy obiektów handlowych, ale ewentualnie refinansuje po wybudowaniu.

Czy według pana powinien być przywrócony handel w niedziele?

Racje są po obu stronach sporu. Osobom takim jak ja, pracującym intensywnie cały tydzień, bardzo często brakuje tej niedzieli na zakupy. Ale rozumiem, że pracownicy branży handlowej chcą mieć wolny weekend. Choć pewnie nie wszyscy. Kiedy rozmawiam z najemcami sklepów w naszych parkach handlowych, słyszę, że są gotowi pracować w niedzielę w zamian za wolny dzień w tygodniu. My dajemy najemcom wybór. Jeśli wróci handel w niedzielę, nie będziemy nikogo zmuszać do otwierania sklepów w parkach handlowych.

W dużych miejskich galeriach jest trochę inaczej. Ich otwarcie oznacza uruchomienie wszystkich systemów energochłonnych, włączenie schodów, klimatyzacji. Aby otwarcie się opłaciło, te koszty muszą się rozłożyć na wszystkie sklepy.

W parkach handlowych każdy sklep działa niezależnie od siebie, ma osobne wejście z parkingu.

Jacy najemcy wchodzą do parków? Jakie zmiany widzi pan w porównaniu z początkami tego formatu?

W ostatnim czasie bardzo dużo się działo. Wysoka inflacja, popandemiczne zmiany, niepokój związany z wyborami. Spadła skłonność ludzi do zakupów. Wielu operatorów ma mniejsze obroty od spodziewanych. Ale kiedy te niepokoje znikną, kiedy wróci optymizm i poczucie stabilizacji, na rynek wrócą także pieniądze. Jest przekonanie, że tak się stanie już w przyszłym roku, może w II kwartale. Tak czy inaczej widzimy dużo zmian. Wielu najemców, którzy byli tylko w centrach handlowych, zdecydowało się na wejście do parków. Mamy sklepy z grupy LPP, mamy Sinsay, mamy Empiki. W naszym ostatnim parku w Lubinie otworzyliśmy Woolworth – to nowy w Polsce gracz odzieżowo-dyskontowy.

Na początku brakowało nam marek oferujących dobrej jakości obuwie i odzież, teraz wielu nowych najemców uzupełniło ofertę parków. Brand mix jest bardzo urozmaicony.

Vendo Parki są w pełni wynajęte?

Ani jeden sklep w 37 obiektach nie jest wolny. Wszystkie parki są skomercjalizowane w 100 proc. To zasługa naszego działu najmu. Starannie wybieramy też miejsca na Vendo Parki.

Trei stara się, by parki handlowe znalazły się na radarach Polskiej Rady Centrów Handlowych.

Myślę, że parki handlowe staną się wkrótce widoczne dla organizacji zrzeszających właścicieli obiektów.

Małoformatowe obiekty zdominowały rynek. A parki handlowe obejmują obiekty typu convenience, czyli bardzo małe, ale też olbrzymie boxy oraz właśnie parki, które pod względem wielkości plasują się gdzieś pośrodku. Jest też sporo obiektów wolnostojących – spożywczych, DIY, są też różne mniejsze formaty.

Z centrami handlowymi jest trochę inaczej. Tu mamy pewne nasycenie rynku. Dalszej ekspansji przeszkodził covid. Poza tym wielu najemców pracuje „na procentach” od obrotu. Banki finansujące tego typu obiekty nie lubią takich rozwiązań. Na pewno jest dużo do zrobienia przy modernizacji galerii handlowych. A właściciele dużych obiektów często uzupełniają swoje portfele właśnie o parki.

Trei debiutuje na rynku PRS (Private Rented Sector). Pierwsze mieszkania w modelu najmu instytucjonalnego zaoferuje przy ul. Piątkowskiej w Poznaniu. Kiedy lokale trafią na rynek?

W Poznaniu wybudujemy trzy bloki połączone jednym podium. Pierwsze dwa budynki – z wysokościową dominantą – oddamy za dwa lata, a trzeci – rok później. W sumie powstanie tam ok. 460 mieszkań na wynajem.

Pozostało 96% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Trzeci Vendo Park na Dolnym Śląsku
Nieruchomości
Trei Real Estate pod rękę z Grupą Pekabex
Nieruchomości
Vendo Park w Skarżysku-Kamiennej ma własną elektrownię fotowoltaiczną
Nieruchomości
Parki handlowe kwitną jesienią
Nieruchomości
PRS-y atrakcyjne dla seniorów