PRS ma pod górkę, ale może rosnąć

Warto budować na wynajem na gruntach usługowych – mówi Sylwia Jankowska, investment broker w Knight Frank.

Publikacja: 02.11.2023 21:06

PRS ma pod górkę, ale może rosnąć

Foto: mat. pras.

W ostatnim raporcie mówicie o rekordowym dla rynku PRS roku, co może zaskakiwać, bo zewsząd słychać o spowolnieniu. Chodzi jednak o podaż, czyli mieszkania oddawane do użytkowania, a więc z inwestycji rozpoczętych dwa lata temu – bo tyle trwa cykl budowlany. Jak zatem wygląda podaż mieszkań na wynajem instytucjonalny obecnie i czego można się spodziewać w najbliższym czasie?

Obecnie na rynku mamy ponad 15,2 tys. mieszkań, które są oferowane przez inwestorów instytucjonalnych. W ciągu trzech kwartałów br. notowaliśmy ponad 4,4 tys. mieszkań, które zostały dostarczone w 17 projektach, stąd informacja, że PRS rozpychał się łokciami, bo podaż jest zdecydowanie większa niż we wcześniejszych latach. Nigdy jeszcze takiej sytuacji nie było na rynku polskim i dlatego mówimy o rekordzie.

Jeżeli chodzi o projekty w budowie, to odnotowaliśmy ponad 11,2 tys. mieszkań na koniec III kwartału br., z czego 21 proc. zostanie oddanych do końca tego roku.

Jeżeli chodzi o plany inwestorów, to jeśli wszystko pójdzie zgodnie z zamierzeniami, do 2028 r. będziemy mieć dodatkowo 57 tys. mieszkań, co łącznie przełoży się na zasób ponad 83 tys. lokali na rynku PRS.

To kropla w morzu, chociażby jeżeli popatrzymy, jaki jest deficyt mieszkaniowy. Luka szacowana jest na około 1,5 mln lokali, niektóre źródła podają nawet 2 mln. 83 tys. to w porównaniu z tym bardzo mało, więc myślę, że ten rynek ma szansę dalej się rozwijać.

Pytanie, w jakim tempie. Widać, że teraz najaktywniejsze są duże platformy, które mają pewną ugruntowaną skalę i pozycję, a przede wszystkim mają własne zasoby wykonawcze, jak Resi 4 Rent czy Vantage Rent. Wydawało się, że zeszły rok będzie takim okienkiem inwestycyjnym dla inwestorów PRS, bo popyt nabywców detalicznych mocno się skurczył. Tak się nie stało. Teraz popyt Kowalskich wrócił ze zdwojoną mocą. Czy rzeczywiście będzie trochę tak, jak mówiła jedna osoba związana z tym rynkiem, że rozwijać się będą głównie te duże platformy, natomiast mniejszych transakcji będzie zdecydowanie mniej – bo trudniej będzie rozmawiać inwestorom z deweloperami?

Jestem zdania, że dla inwestorów zamawianie budynków u deweloperów będzie bardzo dużym wyzwaniem, biorąc pod uwagę obecne ceny mieszkań. W Warszawie średnia cena wynosi 16 tys. zł za mkw., o prawie 19 proc. więcej rok do roku. Przy takich cenach Excele inwestorów nie będą się po prostu spinać. Niekoniecznie oznacza, że fundusze w ogóle nie będą inwestować w rynek PRS. Trzeba znaleźć konkretne rozwiązanie, istotną rolę do odegrania mają teraz agenci i brokerzy. Po prostu musimy edukować inwestorów zagranicznych, którzy jeszcze nie są obecni tutaj w Polsce, i uświadomić im, że projekty PRS świetnie funkcjonują również na działkach pod zabudowę usługową. Co więcej, grunty usługowe często znajdują się w lepszych lokalizacjach, są dostępniejsze i zdecydowanie tańsze. Przykładowo, w Warszawie ceny gruntów usługowych wahają się między 2,5 tys. a 3,5 tys. zł do potencjału PUM (powierzchnia użytkowa lokali, które mogą powstać na danej działce – red.), a w przypadku gruntów pod zabudowę mieszkaniową „sky is the limit”. Notowaliśmy transakcje po 6–7 tys. zł do PUM, osobiście widziałam oferty po 10–20 tys. zł do PUM. Jeżeli inwestorzy nadal będą chcieli kupować projekty PRS na gruntach mieszkaniowych, to przy takich cenach po prostu to nie będzie działać. Trudno sobie wyobrazić stawkę czynszów, żeby taki projekt się opłacał.

Inwestorzy, z którymi rozmawiamy, wskazują na ograniczoną liczbę projektów i deweloperów, z którymi mogliby się związać na dłużej. Ponieważ popyt nabywców indywidualnych ruszył, deweloperzy nie chcą za bardzo prowadzić rozmów z inwestorami instytucjonalnymi, a jeden projekt na 130–200 lokali to za mało, by zbudować w Polsce skalę.

Za nami wybory parlamentarne, wszystko wskazuje na to, że zmieni się władza. Teraz jest moment, kiedy branża formułuje różne postulaty. Co należałoby poprawić, by rynek PRS mógł się rozwijać w Polsce szybciej?

Muszę przyznać, że kiedy tylko zostały ogłoszone wstępne wyniki wyborów, zauważyliśmy bardzo duże zainteresowanie inwestorów zagranicznych, którzy w Polsce jeszcze nie są obecni.

Co do rynku, zmiany są potrzebne – PRS jest w Polsce wciąż w początkowej fazie rozwoju, zatem nie ma żadnych regulacji, które określałyby ten sektor. Projekty są realizowane i na gruntach mieszkaniowych, i usługowych, co oznacza duże różnice w aspekcie prawnym czy podatkowym, co wpływa na rentowność – a mówimy przecież o inwestycjach pełniących tę samą funkcję. Przykładowo, jeżeli kupujemy gotowy budynek na gruncie mieszkaniowym, to obowiązuje nas 8-proc. stawka VAT, a na gruncie usługowym 23 proc. Czynsze w budynkach na gruntach mieszkaniowych przeważnie są zwolnione z VAT, a na gruntach usługowych trzeba doliczyć 8 proc. Uważam, że kluczowa jest zmiana prawa, by zasady były jednakowe dla całego rynku najmu instytucjonalnego, żeby inwestorzy mieli jasność. To pozwoli znacznie szybciej rozwijać się temu rynkowi.

W ostatnim raporcie mówicie o rekordowym dla rynku PRS roku, co może zaskakiwać, bo zewsząd słychać o spowolnieniu. Chodzi jednak o podaż, czyli mieszkania oddawane do użytkowania, a więc z inwestycji rozpoczętych dwa lata temu – bo tyle trwa cykl budowlany. Jak zatem wygląda podaż mieszkań na wynajem instytucjonalny obecnie i czego można się spodziewać w najbliższym czasie?

Obecnie na rynku mamy ponad 15,2 tys. mieszkań, które są oferowane przez inwestorów instytucjonalnych. W ciągu trzech kwartałów br. notowaliśmy ponad 4,4 tys. mieszkań, które zostały dostarczone w 17 projektach, stąd informacja, że PRS rozpychał się łokciami, bo podaż jest zdecydowanie większa niż we wcześniejszych latach. Nigdy jeszcze takiej sytuacji nie było na rynku polskim i dlatego mówimy o rekordzie.

Pozostało 84% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych o postulatach
Materiał Promocyjny
Mity i fakty - Czy to prawda, że elektryczne auta palą się częściej niż spalinowe?
Nieruchomości
Czas na powrót REIT-ów
Nieruchomości
Rosną mieszkania na wynajem. Są rekordy
Nieruchomości
Wynajem kusi kolejnych graczy. Vastint też inwestuje w PRS w Polsce
Budownictwo
Czego chce branża nieruchomości od przyszłego rządu