Zimowe tygodnie mocno rozgrzały rynek komercyjny

Dzięki dobrym ostatnim tygodniom roku krajowy rynek transakcji inwestycyjnych w segmencie nieruchomości komercyjnych przekroczył w 2015 r. rekordowy poziom 4 mld euro. To 30-proc. wzrost rok do roku – podkreślają eksperci BNP Paribas Real Estate Poland. Policzyli, że w minionym roku doszło do blisko 70 transakcji kupna-sprzedaży.

Obiekty handlowe górą

Pozycję lidera – czyli segmentu najbardziej pożądanego przez inwestorów – zapewnił sobie sektor handlowy. Tutaj łączna wartość zrealizowanych transakcji stanowiła więcej niż połowę całej wartości ubiegłorocznego rynku – dokładnie 55 proc. Na drugim miejscu uplasował się sektor biurowy z 33-proc. udziałem w rynku transakcji.

Na koniec ubiegłego roku stopy kapitalizacji dla bardzo dobrze zlokalizowanych projektów – zarówno w sektorze biurowym, handlowym, jak i logistycznym – pomimo odnotowanego spadku średnio o 0,25–0,50 pp., pozostały na względnie stabilnym poziomie. Oscylowały w granicach 5,50–5,75 proc. – podaje BNP Paribas Real Estate.

Natomiast w przypadku obiektów drugorzędnych, ale z potencjałem do rozwoju (np. możliwa rozbudowa, modernizacja), a także w przypadku produktów bardziej oportunistycznych kapitalizacja była średnio o 2–3 pp. wyższa niż dla budynków z najwyższej półki.

Kto i co kupował

– Dominującą rolę w 2015 r. odegrali inwestorzy dysponujący kapitałem amerykańskim i niemieckim, na których przypadło 29 proc. i 23 proc. łącznego wolumenu sfinalizowanych transakcji. Co ciekawe, trzecie miejsce, z 13-proc. udziałem w rynku, przypadło podmiotom z kapitałem polskim, przede wszystkim dzięki transakcji nabycia udziałów Echo Investment przez fundusz Griffin Real Estate – podkreśla Anna Staniszewska, dyrektor działu analiz rynkowych i doradztwa w BNP Paribas Real Estate Poland.

Ważnymi wydarzeniami w branży w 2015 r., oprócz umowy przejęcia Echo Investment, było kupno firmy TriGranit przez TPG Real Estate. Wysokość obu transakcji szacowana jest na 800 mln euro.

– W ubiegłym roku byliśmy świadkami kilku naprawdę znaczących – z punktu widzenia rodzimego rynku – transakcji. Warto zauważyć, że poza zmianą właścicieli poznańskiego Starego Browaru czy gdyńskiej Riviery inwestorzy bardzo aktywnie działali w przypadku dobrych projektów handlowych w mniejszych miastach regionalnych – komentuje John Palmer, dyrektor w dziale rynki kapitałowe BNP Paribas Real Estate Poland.

Dodaje, że zainteresowaniem cieszyły się również projekty biurowe w miastach regionalnych, co pokazuje, że inwestorzy konsekwentnie poszukują dobrych „produktów", nie ograniczając się do największych aglomeracji. – Natomiast popyt na rynku inwestycji magazynowych i logistycznych utrzymywał się na stałym wysokim poziomie. Znaczne ograniczenia podaży takich obiektów zaowocowały zainteresowaniem projektami joint venture – zwraca uwagę Palmer.

Regiony w grze: 260 mln euro w Krakowie

O wyjątkowo dużym zainteresowaniu inwestorów dużymi miastami regionalnymi mówią też agenci firmy JLL. – Wartość transakcji inwestycyjnych zrealizowanych na polskim rynku biurowym w 2015 r. wyniosła 1,27 mld euro, z czego prawie 800 mln euro przypadło na największe miasta poza Warszawą – wylicza Sławomir Jędrzejewski, dyrektor w dziale rynków kapitałowych nieruchomości biurowych i magazynowych w JLL. – Oznacza to, że po raz pierwszy w historii rynku inwestycyjnego w Polsce wolumen umów kupna-sprzedaży obiektów biurowych poza stolicą przekroczył ten zarejestrowany w Warszawie. Transakcje o największej wartości zrealizowano w Krakowie. Tam inwestorzy wydali 260 mln euro.

Skąd takie zainteresowanie innymi miastami? Sławomir Jędrzejewski tłumaczy, że ten wynik był wypadkową takich czynników, jak: ograniczona oferta budynków biurowych na sprzedaż w Warszawie, pojawienie się atrakcyjnych obiektów na rynkach regionalnych (czyli wysokiej jakości biurowców z długoterminowymi umowami najmu) oraz wyższych niż w stolicy stóp kapitalizacji.

– Z naszych analiz wynika, że stopy kapitalizacji dla najlepszych projektów biurowych poza Warszawą wynoszą 6,25 proc. w Krakowie i Wrocławiu, 7 proc. w Trójmieście i Poznaniu oraz 7,5 proc. w Katowicach i Łodzi – podaje Jędrzejewski.

Największa umowa kupna-sprzedaży pojedynczego projektu biurowego poza Warszawą dotyczyła budynku Dominikański we Wrocławiu (117 mln euro). Z kolei największymi transakcjami portfelowymi na rynkach regionalnych były zakupy dokonane przez fundusz NIAM oraz wspomnianą spółkę Griffin Group (każda z transakcji w okolicach 100 mln euro).

Wynik trudny do powtórzenia

Czy duże zakupy zagranicznych inwestorów na naszym rynku nieruchomości komercyjnych są możliwe także w tym roku? Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland przewidują, że w związku z niesłabnącym poziomem atrakcyjności polskich nieruchomości – w porównaniu z dojrzałymi rynkami Europy Zachodniej – wynikającym z wyższych stóp kapitalizacji dla wysokiej klasy obiektów oraz stabilnego popytu najemców, można się spodziewać wzmożonej aktywności ze strony inwestorów.

Ale bardzo trudno będzie zamknąć 2016 r. na zbliżonym poziomie transakcji jak w 2015 r. Podobnie jak w ubiegłym roku dominować będą transakcje w sektorze handlowym przy jednoczesnym wzroście zaangażowania w sektor biurowy w miastach regionalnych.

Analitycy nie przewidują spadku stóp kapitalizacji dla kluczowego z punktu widzenia rynku inwestycyjnego stołecznego sektora biurowego. Również w sektorze handlowym i logistycznym stopy mają pozostać bez zmian. Niewielkie spadki stóp mogą się zdarzyć w sektorze biurowym na rynkach regionalnych.

Analitycy BNP Paribas Real Estate dodają jednak, że proponowane dziś rozwiązania dotyczące refom i finansów publicznych państwa, a także słabnący złoty mogą mieć znaczenie w ocenie średnio- i długoterminowej atrakcyjności inwestycyjnej Polski.

Jako ciekawostkę warto podać, że jeśli chodzi o cały światowy rynek nieruchomości, jego wartość w 2015 r. została oszacowana przez międzynarodową agencję doradczą Savills na 217 bln USD (była zatem 2,7 razy wyższa od światowego PKB).

– Aby stworzyć dla tych danych szerszy kontekst, warto nadmienić, że łączna wartość wydobytego dotychczas złota wynosi około 6 bln USD. Zatem łączna wartość rynku nieruchomości jest aż 36-krotnie wyższa – zwraca uwagę Yolande Barnes, dyrektor działu badań nad rynkiem globalnym Savills.

grazyna.blaszczak@parkiet.com

Opinia

Neil Blake, ekspert, firma doradcza CBRE

Do Europy Środkowej i Wschodniej dociera mniej kapitału niż do Europy Zachodniej. Dzieje się tak między innymi z powodu braku wysokiej jakości produktów inwestycyjnych oraz większego ryzyka politycznego i ekonomicznego.

Duża zmienność charakteryzująca politykę tego regionu Europy w latach kryzysu finansowego sprawiła, że nastąpił spadek konkurencyjności wybranych gospodarek. To z kolei doprowadziło do obniżki czynszów na rynkach, na których nie były prowadzone aktywne działania mające na celu wsparcie aktywności inwestycyjnej.