Dla kogo likwidacja użytkowania wieczystego

Żądanie sprzedaży nieruchomości nie będzie przysługiwało wszystkim obecnym użytkownikom wieczystym. Ograniczenia proponowane przez ustawodawcę będą miały charakter podmiotowy i przedmiotowy. Nowelizacja przewiduje również ograniczenie czasowe – piszą eksperci Osborne, Clarke.

Publikacja: 10.07.2023 13:26

Dla kogo likwidacja użytkowania wieczystego

Foto: Adobe Stock

7 lipca br. Sejm odrzucił poprawki Senatu i uchwalił ustawę o zmianie m.in. ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ustawa czeka na podpis prezydenta. Wejdzie w życie w ciągu 30 dni od daty jej ogłoszenia w Dzienniku Ustaw.

Nowelizacja przyznająca dotychczasowym użytkownikom wieczystym prawo żądania sprzedaży nieruchomości jest kolejnym krokiem w procesie eliminacji instytucji użytkowania wieczystego z polskiego porządku prawnego. Inaczej niż w przypadku nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe, obecna nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami nie przewiduje przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności z mocy prawa. Nabycie własności nieruchomości będzie wymagało przede wszystkim aktywnego działania samych uprawnionych. Użytkownicy wieczyści będą mogli wystąpić z żądaniem sprzedaży nieruchomości na swoją rzecz, a właściciele nieruchomości będą wówczas zobowiązani do ich sprzedaży. Nowe przepisy nie obligują użytkowników do wystąpienia z takim żądaniem, a jedynie dają taką możliwość. Oznacza to znaczącą swobodę w podejmowaniu decyzji, na którą wpływ będą miały inne czynniki, takie jak czas i cena.

Chociaż nowe przepisy są adresowane do szerokiego grona podmiotów, to żądanie sprzedaży nieruchomości nie będzie przysługiwało wszystkim obecnym użytkownikom wieczystym. Ograniczenia proponowane przez ustawodawcę będą miały charakter podmiotowy i przedmiotowy. Nowelizacja przewiduje również ograniczenie czasowe znajdujące zastosowanie do wszystkich nieruchomości i użytkowników wieczystych objętych nowymi przepisami.

Pierwszym ograniczeniem jest zawężenie możliwości żądania sprzedaży nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste wyłącznie do nieruchomości zabudowanych. Rodzaj zabudowy nie będzie miał znaczenia – przedmiotem sprzedaży będą mogły być zarówno nieruchomości wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, jak i nieruchomości wykorzystywane na zupełnie inne cele. Użytkownicy wieczyści, którzy nie zdążą zabudować swoich nieruchomości przed upływem roku od wejścia w życie nowelizacji, nie będą mogli wystąpić z żądaniem ich sprzedaży.

Żądanie sprzedaży nie będzie również mogło być zgłoszone, gdy użytkownik wieczysty nie wykona celu użytkowania wieczystego lub gdy toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Ustawodawca zdecydował, że nowe uprawnienia nie powinny przysługiwać użytkownikom, którzy nie wywiązują się z nałożonych na nich zobowiązań wynikających z umów lub innych dokumentów stanowiących podstawę oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Pomimo ograniczenia, nowelizacja nie przewiduje mechanizmów pozwalających na weryfikację rzeczywistego sposobu wykorzystania gruntów przez ich użytkowników wieczystych. Otwarte pozostaje zatem pytanie, w jaki sposób jednostki samorządu terytorialnego oraz Skarb Państwa będą ustalały tę okoliczność.

Sprzedaż nieruchomości nie będzie możliwa również w odniesieniu do gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste po 31 grudnia 1997 roku. Ustawodawca wyszedł z założenia, że umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste zawierane po tej dacie nabrały charakteru wolnorynkowego i stanowiły instrument kształtowania lokalnej polityki przestrzennej. Przyznanie użytkownikom wieczystym takich nieruchomości prawa żądania sprzedaży czyniłoby ten instrument iluzorycznym.

Kolejne ograniczenie możliwości żądania sprzedaży nieruchomości dotyczy nie ich użytkowników wieczystych, a właścicieli. Zgodnie z nowelizacją roszczenie nie będzie przysługiwało w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, w stosunku do których uprawnienia właścicielskie wykonują podmioty takie jak Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, Agencja Mienia Wojskowego, Lasy Państwowe, parki narodowe czy Wody Polskie. Możliwość sprzedaży takich nieruchomości została wyłączona z uwagi na ich szczególne role i funkcje.

Oprócz ograniczeń dotyczących rodzaju nieruchomości, czy statusu prawnego użytkowników wieczystych, ustawodawca zdecydował się wprowadzić dwunastomiesięczny (licząc od dnia wejścia w życie nowelizacji) termin na wystąpienie z żądaniem sprzedaży nieruchomości. Przyjęte rozwiązanie od początku budziło szereg wątpliwości. Użytkownicy wieczyści uważają ten termin za zbyt krótki i niewystarczający do przeanalizowania wszystkich argumentów za wystąpieniem z żądaniem sprzedaży. Wśród postulatów organizacji społecznych opiniujących projekt nowelizacji znalazł się pomysł wydłużenia terminu do trzydziestu sześciu albo sześćdziesięciu miesięcy. Wskazywano, że brak wystąpienia z żądaniem w przewidzianym nowelizacją terminie wpłynie na sytuację prawną kolejnych użytkowników wieczystych nieruchomości, którzy nie będą mogli domagać się sprzedaży nieruchomości. Podobnego zdania był Senat, którego poprawki dotyczące między innymi wydłużenia terminu na wystąpienie z żądaniem sprzedaży do trzydziestu sześciu miesięcy, zostały odrzucone przez Sejm.

Wśród niejasności związanych z nowymi przepisami wskazuje się również brak określenia terminu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości już po zgłoszeniu żądania jej nabycia przez użytkownika wieczystego. Choć ustawodawca przewidział sztywny i krótki termin na zgłoszenie tego żądania, to nie wskazał maksymalnego czasu zawarcia samej umowy sprzedaży. Kolejną niewiadomą jest przygotowanie jednostek samorządu terytorialnego i Skarbu Państwa do nowych obowiązków i rozpatrywania żądań, jakie z pewnością zaczną wpływać niedługo po uchwaleniu nowych przepisów. Możliwe, że użytkowanie wieczyste nie zniknie z polskiego porządku prawnego jeszcze przez wiele lat z powodu przeszkód administracyjnych i technicznych.

Piotr Brzózka jest adwokatem i senior associate, a Katarzyna Chruślińska, radczynią prawna i associate w kancelarii Osborne, Clarke.

7 lipca br. Sejm odrzucił poprawki Senatu i uchwalił ustawę o zmianie m.in. ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ustawa czeka na podpis prezydenta. Wejdzie w życie w ciągu 30 dni od daty jej ogłoszenia w Dzienniku Ustaw.

Nowelizacja przyznająca dotychczasowym użytkownikom wieczystym prawo żądania sprzedaży nieruchomości jest kolejnym krokiem w procesie eliminacji instytucji użytkowania wieczystego z polskiego porządku prawnego. Inaczej niż w przypadku nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe, obecna nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami nie przewiduje przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności z mocy prawa. Nabycie własności nieruchomości będzie wymagało przede wszystkim aktywnego działania samych uprawnionych. Użytkownicy wieczyści będą mogli wystąpić z żądaniem sprzedaży nieruchomości na swoją rzecz, a właściciele nieruchomości będą wówczas zobowiązani do ich sprzedaży. Nowe przepisy nie obligują użytkowników do wystąpienia z takim żądaniem, a jedynie dają taką możliwość. Oznacza to znaczącą swobodę w podejmowaniu decyzji, na którą wpływ będą miały inne czynniki, takie jak czas i cena.

Pozostało 80% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Oferta mieszkań rośnie, grono klientów topnieje. Jak to wpływa na ceny?
Nieruchomości
Gmina Wiskitki. CTP kupuje 8,5 ha ziemi
Nieruchomości
Infinity we Wrocławiu z biurami flex
Nieruchomości
Talarowa Park. YIT buduje mieszkania na Tarchominie
Akcje Specjalne
Naszym celem jest osiągnięcie 9 GW mocy OZE do 2030 roku
Nieruchomości
Park magazynowy w Zgierzu. Panattoni z bankowym finansowaniem nieruchomości
Nieruchomości
Liberty Residence. Resi Capital kupuje działkę na Woli