Samowole „turystyczne”

Liberalizacja prawa budowlanego nie oznacza, że swoboda w doborze lokalizacji inwestycji jest większa – a takie właśnie przekonanie jest budowane w społeczeństwie.

Publikacja: 15.06.2023 21:01

Samowole „turystyczne”

Foto: mat. pras.

Zasięg i liczba samowoli budowlanych na terenach atrakcyjnych turystycznie, które nie są przeznaczone pod zabudowę, w ostatnim czasie stała się istotnym problemem – wynika z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. Zdaniem GUNB rozwiązanie problemu wymaga wspólnych działań wielu instytucji i podjęcia działań systemowych.

O tym, że dojdzie do zwiększenia liczby samowoli budowlanych, zwłaszcza na terenach turystycznych, dyskutowano już na etapie prac nad liberalizacją przepisów prawa budowlanego. Na takie ryzyko wskazywali w trakcie licznych dyskusji na konferencjach i warsztatach nie tylko uczestnicy procesu budowlanego, w szczególności projektanci i kierownicy budów, ale również przedstawiciele organów administracji publicznej.

Nie jest bowiem tajemnicą, że upraszczanie procesu inwestycyjnego pod kątem zwolnienia z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę czy też dokonania zgłoszenia eliminuje kontrolę ze strony organów administracji architektoniczno-budowlanej i sprzyja niekontrolowanej zabudowie. Dodając do tego okres pandemii i wzmożone zainteresowanie budową niewielkich domów szkieletowych w atrakcyjnych częściach Polski, zwiększenie liczby samowoli na terenach turystycznych nie powinna dziwić.

Zmiany wprowadzone ustawą z 17 września 2021 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w ramach tzw. Polskiego Ładu ustanowiły nową instytucję: zgłoszenie składane do organu administracji architektoniczno-budowlanej, które ten organ ma obowiązek przyjąć, lecz nie ma uprawnienia zweryfikować. Dotyczy ono m.in. wolno stojących nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 mkw., których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.

Tym samym ustawodawca zdecydował się pozbawić organy kompetencji do zbadania prawidłowości dokonanego zgłoszenia, a w przypadku ujawnienia nieprawidłowości – do wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia.

Względem omawianych inwestycji wprowadzono dodatkowe liczne usprawnienia, polegające m.in. na umożliwieniu inwestorowi przystąpienia do budowy bezpośrednio po dokonaniu zgłoszenia czy też odstąpienia od powołania kierownika budowy i złożenia przez inwestora oświadczenia, że przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy oraz że dokumentacja dołączona do zgłoszenia jest kompletna.

Już na etapie procedowania ww. przepisów pojawiło się wiele opinii, że wpłyną one na zwiększenie liczby inwestycji na terenach, które nie są przeznaczone pod zabudowę, czy też inwestycji, które w inny sposób będą naruszały prawo. Co prawda ustawodawca, wprowadzając ułatwienia, nie wyłączył stosowania ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a co za tym idzie nie dał przyzwolenia na ich realizację na terenach nieprzeznaczonych pod budownictwo, niemniej jednak, wyłączając możliwość weryfikacji zgłoszeń, zrezygnował z możliwości poinformowania często nieświadomych inwestorów, że planowana inwestycja naruszy prawo. Co więcej, szybko pojawiły się firmy, które rozpoczęły sprzedaż działek rolnych ze wskazaniem, że mogą na nich powstać budynki bez wymaganego pozwolenia na budowę i zgłoszenia.

Przy diagnozowaniu omawianego zjawiska nie bez znaczenia w mojej ocenie jest budowanie w społeczeństwie przekonania, że wraz z liberalizacją prawa budowlanego, które wyłącza wymóg uzyskania pozwolenia na budowę czy też dokonania weryfikowalnego zgłoszenia, swoboda w doborze lokalizacji inwestycji jest większa. Wystarczy tylko prześledzić hasła, pod jakimi wprowadzane są kolejne zmiany prawa budowlanego, które główny akcent kładą na zmniejszenie obciążeń, pomijając te kwestie, które nie ulegają zmianie, a mianowicie konieczność przestrzegania przepisów z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego, czy też wymogów wynikających z warunków technicznych.

Inwestorzy nie mają również świadomości, że dokonane przez nich zgłoszenie nie korzysta z jakiejkolwiek ochrony praw nabytych, ponieważ skoro nie może być przez organ zweryfikowane – nie daje podstaw do twierdzenia, że jest zgodne z prawem. Bez odpowiedzi pozostaje zatem pytanie, po co ustawodawca pozostawił obowiązek zgłoszenia do organu administracji architektoniczno-budowlanej, skoro organ ten ogranicza się jedynie do jego przechowywania. Tym samym sztucznie utwierdza się inwestora, że złożone przez niego zgłoszenie stanowi jakąś wartość czy gwarancję zgodności z prawem.

Tymczasem, jak się okazuje, na terenie Polski zwiększa się liczba samowoli budowlanych, a zatem również zaangażowanie organów nadzoru budowlanego, które muszą względem omawianych inwestycji przeprowadzić każdorazowo postępowanie administracyjne. Zwiększa się również grupa inwestorów, którzy często nieświadomie naruszyli przepisy prawa budowlanego i trzeba założyć, że nie zawsze będą w stanie zalegalizować swoją inwestycję, co w skrajnym przypadku doprowadzi do wydania nakazu rozbiórki. Jeśli powodem liberalizacji prawa budowlanego było usprawnienie procesu inwestycyjnego i odciążenie organów administracji architektoniczno-budowlanej, to wydaje się, że efekt ten nie został osiągnięty. Trudno bowiem uznać za sukces zmniejszenie liczby weryfikowanych zgłoszeń versus liczby postępowań naprawczych, które będą wszczynane i prowadzone przez organy nadzoru budowlanego. Dodając do tego koszt potencjalnych rozbiórek i problemów po stronie inwestora bilans strat zacznie najprawdopodobniej przewyższać potencjalne korzyści, jakie uczestnicy procesu budowlanego i organy administracji publicznej mieli osiągnąć.

Analiza przyczyn wzrostu samowoli budowlanych jest tym bardziej nagląca, że aktualnie procedowana nowelizacja ustawy – Prawo budowlane zakłada rozszerzenie katalogu inwestycji, które będą mogły być realizowane w trybie nieweryfikowanego zgłoszenia. Założenie jest takie, aby z omawianego „dobrodziejstwa” mogli skorzystać inwestorzy domów mieszkalnych jednorodzinnych (bez względu na wielkość powierzchni zabudowy), których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Ma to zdaniem ustawodawcy na celu przede wszystkim przyspieszenie możliwości rozpoczęcia omawianych inwestycji. W kontekście omawianych problemów pozostaje mieć nadzieję, że tak szybko jak dojdzie do rozpoczęcia budowy, tak szybko nie dojdzie do jej rozbiórki.

Autorka jest radczynią prawną, partnerką w SWK Legal, opiekunką praktyki „Proces inwestycyjny”

Zasięg i liczba samowoli budowlanych na terenach atrakcyjnych turystycznie, które nie są przeznaczone pod zabudowę, w ostatnim czasie stała się istotnym problemem – wynika z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. Zdaniem GUNB rozwiązanie problemu wymaga wspólnych działań wielu instytucji i podjęcia działań systemowych.

O tym, że dojdzie do zwiększenia liczby samowoli budowlanych, zwłaszcza na terenach turystycznych, dyskutowano już na etapie prac nad liberalizacją przepisów prawa budowlanego. Na takie ryzyko wskazywali w trakcie licznych dyskusji na konferencjach i warsztatach nie tylko uczestnicy procesu budowlanego, w szczególności projektanci i kierownicy budów, ale również przedstawiciele organów administracji publicznej.

Pozostało 89% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Pora na stabilność i przewidywalność na rynku nieruchomości
Analizy Rzeczpospolitej
Małe spowolnienie na silnym rynku
Nieruchomości
Kosmiczne pierwsze marże
Analizy Rzeczpospolitej
Deweloperzy w poszukiwaniu źródeł finansowania
Nieruchomości mieszkaniowe
Domy jednorodzinne bez pozwoleń, za to drożej
Materiał Promocyjny
Technologia na etacie. Jak zbudować efektywny HR i skutecznie zarządzać kapitałem ludzkim?