Luksusowe apartamenty nie tracą na wartości nawet w trudnych czasach

– Jeszcze kilka lat temu za luksusowe mieszkanie uważano takie, którego cena całkowita przekraczała 1 mln zł – mówi Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium. – Dzisiaj tyle kosztują lokale z segmentu popularnego w miastach wojewódzkich i atrakcyjnych turystycznie ośrodkach.

Natomiast ceny mieszkań premium, w zależności od miasta, wynoszą od kilku do kilkudziesięciu milionów złotych.

Ponadczasowy prestiż

Jak mówi Małgorzata Wełnowska, luksusowe nieruchomości stanowią niewielką część rynku w Polsce. Ze względu na brak jednolitej definicji segment ten jest różnie przedstawiany. Na ogół za luksusowe uznajemy lokale w apartamentowcach w prestiżowych dzielnicach. Charakteryzuje je unikatowa architektura, szlachetne materiały wykończeniowe, przestronne lobby z recepcją, udogodnienia wyłącznie dla mieszkańców takie jak strefa wellness. Same mieszkania są duże, wysokie, przeszklone. Dają poczucie bezpieczeństwa i prywatności.

Zdaniem Ewy Tęczak z portalu Otodom to, co kupujący uznają za luksus, jest dość subiektywne. Część takich mieszkań to „apartamenty” tylko z nazwy. Trudno też porównywać lokale w zabudowie wielorodzinnej, nawet kameralnej, z willami czy posiadłościami z dala od miasta.

Ewa Tęczak wskazuje, jakie warunki powinien spełniać tzw. high-end. To m.in. wyjątkowa lokalizacja z widokami „za miliony” (np. blisko starówki, atrakcyjnych terenów zielonych, jeziora czy rzeki), wyjątkowy projekt architektoniczny, najnowocześniejsze technologie, najlepsze materiały i szlachetność wykończenia, które się nie starzeje.

– Obowiązkowym elementem jest też master suit, czyli sypialnia z przylegającą do niej garderobą i prywatną łazienką, wszystko to na metrażu, który w polskich realiach wystarczyłby na osobne mieszkanie. Luksusowe apartamenty na świecie są nie mniejsze niż 100 mkw. – podkreśla ekspertka Otodomu.

Jak dodaje, ich cechą jest także ponadczasowość, a jedną z głównych funkcji – przechowywanie wartości.

Każde większe miasto w Polsce ma prestiżowe dzielnice z najdroższymi apartamentami. – W Warszawie są to: Śródmieście, Mokotów, Żoliborz, w Krakowie: Stare Miasto i Kazimierz, we Wrocławiu: Rynek, Nadodrze – wskazuje Małgorzata Wełnowska. – W pasie nadmorskim najdroższe lokale są oferowane w Trójmieście. W Gdańsku są to przede wszystkim mieszkania z rynku wtórnego w centralnej części miasta. W Gdyni wśród najdroższych dominują lokale z rynku pierwotnego w Śródmieściu, niedaleko linii brzegowej. W Sopocie najwyższe ceny osiągają mieszkania w starych kamienicach. Są kupowane przede wszystkim w celach inwestycyjnych. Wyremontowane lokale po renowacji budynku trafiają na rynek najmu jako aparthotele.

Cenne kurorty

Ekspertka Cenatorium zwraca też uwagę na mniejsze miasta, takie jak Olsztyn czy Szczecin, gdzie jej zdaniem są budynki zasługujące na miano luksusowych. Niesłabnącym zainteresowaniem cieszą się też luksusowe apartamenty wakacyjne z wieloma udogodnieniami położone w malowniczych miejscach. – Ceny w Mielnie czy Giżycku mogą naprawdę zaskakiwać – zauważa Małgorzata Wełnowska.

W ocenie Jarosława Jędrzyńskiego, eksperta portalu RynekPierwotny.pl, boom inwestycyjny na rynku apartamentów wakacyjnych w największych kurortach twa od lat. Rekordy cenowe, nawet ponad 50 tys. zł za mkw., padają w Mielnie, Zakopanem, Sopocie, Kołobrzegu. Najdroższe lokale, po 65 tys. zł za mkw., znajdują się w Świnoujściu (Baltic Park Loft).

Anna Karaś, ekspertka JLL podkreśla, że rynek luksusowych nieruchomości w Polsce jest niszowy. Do 2018 r. był zdominowany przez Warszawę. Potem nieruchomości premium zaczęły się częściej pojawiać także w Trójmieście, Krakowie, Poznaniu, a od 2022 r. także we Wrocławiu.

– Jednak do końca 2021 r. segment high-end w naszym kraju nadal stanowił mniej niż 1 proc. oferty. Na koniec grudnia 2021 r. klienci mogli wybierać spośród 250 lokali, głównie w Trójmieście i Poznaniu. Na koniec 2022 r. luksusowa oferta wzrosła do 3 proc. rynku w sześciu głównych miastach. Liczba lokali, ponad 1,4 tys., była rekordowa. Niemal sześciokrotny wzrost był wynikiem wprowadzenia do sprzedaży ok. 1,2 tys. apartamentów w 2022 r., czyli w czasie zaciskania pasa. Świadczy to o odporności tego segmentu na zmieniające się warunki. Na koniec marca 2023 r. oferta luksusowych apartamentów spadła do 1,1 tys. – podaje Anna Karaś.

Jarosław Jędrzyński ocenia, że nasz rynek apartamentów ma już tradycję i dorobek. Wiele inwestycji zostało zrealizowanych w standardzie, którego nie powstydziłyby się światowe metropolie.

– Mimo to nasz luksus wciąż ustępuje najwyższym światowym standardom, o czym świadczą m.in. ceny apartamentów premium. W największych metropoliach świata, z Nowym Jorkiem na czele, ceny mkw. mieszkań potrafią przewyższać te w Polsce setki procent, nie tylko z racji lokalizacji, ale także standardu – mówi Jarosław Jędrzyński.

Jak podkreśla, inwestycje w apartamenty różnej klasy zawsze zaliczano do optymalnych, o dobrej stopie zwrotu zarówno przy wynajmie, jak i z punktu widzenia wzrostu wartości w czasie. Bez względu na koniunkturę roczny wzrost wartości to minimum 10 proc. plus ewentualne profity z wynajmu.

Kupowane za gotówkę

Anna Karaś zgadza się z opinią, że segment luksusowych mieszkań jest odporny na kryzys. – W 2022 r., kiedy sprzedaż mieszkań spadła o 55 proc., w segmencie lokali luksusowych popyt nakręcali poszukujący wyjątkowych aktywów – mówi ekspertka JLL. – Sprzedaż luksusowych apartamentów w ubiegłym roku była taka sama jak rok wcześniej – średnio ok. 100 apartamentów z najwyższej półki kwartalnie. Średnia cena na sześciu największych rynkach wyniosła 28,6 tys. zł za mkw. Najwyższą średnią cenę transakcyjną, 46 tys. zł za mkw., zanotowano w Warszawie w drugim kwartale 2022 r.

Milionowe transakcje

O tym, że luksusowe lokale są odporne na wahania rynku, przekonana jest także Małgorzata Wełnowska. Jak mówi, problemem nie są ani rosnące stopy procentowe, ani wysokie raty kredytów. Większość inwestorów to ludzie zamożni, którzy kupują mieszkania za gotówkę.

Eksperci podają przykłady mieszkaniowego luksusu. Za 480-metrowy apartament w stołecznej wieży Złota 44 zapłacono prawie 23 mln zł. Na niemal 700-metrowy lokal w krakowskim apartamentowcu Angel Wawel klient wydał ponad 15 mln zł.

– Transakcje przekraczające 10 mln zł to rzadkość. Dotąd odnotowano je tylko w Warszawie i Krakowie – mówi Małgorzata Wełnowska. – W pozostałych większych ośrodkach, takich jak Trójmiasto, Poznań czy Wrocław, ceny transakcyjne takich lokali wynoszą kilka milionów złotych. Na przykład w Gdyni najwyższa w tym roku cena to 7,6 mln zł za 192-metrowy apartament niedaleko morza. Za ponad 5 mln zł sprzedano 227-metrowe mieszkanie przy ul. Gwiaździstej we Wrocławiu.

Dobra lokata

Na rynku wtórnym ceny ofertowe ekskluzywnych mieszkań przekraczają 50 tys. zł za mkw. W portalu Morizon.pl za 20 mln zł jest oferowany 196-metrowy superapartament w Złotej 44. Cena mkw. przekracza 102,1 tys. zł. Lokal znajduje się na ostatnim piętrze wieżowca.

Także w Złotej 44 jest do wzięcia 205-metrowy lokal wyceniony na 15,9 mln zł (ponad 77,3 tys. zł za mkw.). 15 mln zł (65,2 tys. zł za mkw.) to cena 230-metrowego mieszkania przy ul. Parkowej w Śródmieściu. Na 237-metrowy lokal przy ul. Drewnianej na Powiślu trzeba mieć 14,5 mln zł (ok. 61,2 tys. zł za mkw.). Ponad 3,3 mln zł (73,8 tys. zł za mkw.) kosztuje 46-metrowe mieszkanie przy ul. Marii Rodziewiczówny w Kołobrzegu.

Jarosław Jędrzyński przewiduje, że w Polsce będą jeszcze powstawać wysokościowce z apartamentami. Dzisiaj jednak dominują kameralne inwestycje. – Drapacze chmur takie jak Złota 44 to bardzo wymagające przedsięwzięcia, zakładające, że sprzedaż mieszkań potrwa lata. Są też relatywnie ryzykowne dla dewelopera, zwłaszcza w dzisiejszych czasach. Inaczej jest z kameralnymi apartamentowcami. Przy 30–40 lokalach premium ryzyko inwestycyjne jest bliskie zera – ocenia Jarosław Jędrzyński.