Najem instytucjonalny mieszkań (PRS)doczekał się w ostatnich tygodniach kilku raportów firm doradczych. Wnioski są jasne: długoterminowe fundamenty rynku najmu sprzyjają rozwojowi portfeli, ale apetyty inwestorów są studzone wyzwaniami związanymi m.in. z bieżącym otoczeniem makroekonomicznym.
Apetyt i ostrożność
W najnowszej publikacji eksperci Avison Young szacują, że w 2022 r. wartość zamkniętych transakcji na rynku PRS w Polsce można szacować na 150 mln euro, a narastająco od 2014 r. było to 325 mln euro. Ubiegłoroczny rekord to m.in. zasługa pierwszej transakcji sprzedaży pracujących aktywów wyprzedanych przez wycofującą się z Polski Catellę (krakowski projekt Trio i luksusowe apartamenty na wynajem w Złotej 44).
Ponieważ jednak rynek PRS dopiero się tworzy, wartość zamkniętych transakcji nie odzwierciedla jego dynamiki. Na tym etapie inwestorzy bowiem najczęściej zamawiają u deweloperów budowę nieruchomości. Jak szacują eksperci Avison Young, tylko w latach 2021–2022 wartość transakcji typu forward wyniosła 700 mln euro.
– Obecne uwarunkowania rynkowe sprawiają, że przed sektorem PRS w Polsce otwierają się jeszcze większe możliwości rozwoju – wskazała Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska z działu badań i analiz Avison Young. – Pod względem popytu rynek rozwija się aktualnie bardzo dynamicznie, czemu paradoksalnie sprzyja sytuacja geopolityczna i makroekonomiczna. Konflikt w Ukrainie generuje napływ potencjalnych najemców, wysokie stopy procentowe utrudniają potencjalnym kupującym uzyskanie kredytu na zakup własnego mieszkania – dodała.
Trendem wspierającym rynek jest też zmieniające się postrzeganie własności mieszkania. Jak zaznaczają eksperci Avison Young, w całej Europie od wielu lat rośnie liczba osób wynajmujących lokum. W Polsce trend zaczyna nabierać rozpędu dzięki większej mobilności ludzi. Wynajem nie wiąże na stałe z danym miejscem zamieszkania, daje możliwość elastycznych zmian, np. przeprowadzki do innego miasta w celach zawodowych.
Ponadto nieruchomości mieszkaniowe, obok handlowych typu convenience – czyli związane z realizacją podstawowych ludzkich potrzeb – postrzegane są za najbezpieczniejsze klasy aktywów w czasach powszechnej niepewności rynkowej.
Z drugiej strony, inwestorzy mierzą się z wyzwaniami, głównie wyższymi kosztami finansowania i budowy. – To sprawia, że część inwestorów wstrzymuje lub renegocjuje nowe projekty. Niemniej spodziewamy się dalszego rozwoju inwestycji przy założeniu, że koszty i strategie finansowania przyjęte przez banki nie staną temu na przeszkodzie – powiedziała Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska.
Nowi gracze
Z szacunków firmy doradczej Savills i kancelarii DLA Piper wynika z kolei, że skumulowana wartość inwestycji w PRS w Polsce od 2015 r. do końca ub.r. przekroczyła 1,8 mld euro. Na większość tej kwoty składają się inwestycje będące w toku. Rekordowy był 2021 r. z wartością inwestycji 750 mln euro.
Na rynku najmu „pracuje” teraz ok. 11,6 tys. mieszkań, przede wszystkim w Warszawie, a w budowie jest ponad 10 tys. Jeśli wziąć pod uwagę wszystkie deklaracje, także dotyczące projektów bez konkretnego harmonogramu wprowadzenia na rynek, potencjał polskiego PRS można szacować na 47,7 tys. lokali – to wciąż kropla wobec zasobów w rękach indywidualnych właścicieli (1,2 mln).
Zdaniem ekspertów inwestycji będzie przybywać z racji wysokich cen nieruchomości i spadającej dostępności kredytów mieszkaniowych – te czynniki będą zwiększać popyt na najem.
Z drugiej strony czynnikami opóźniającymi decyzje inwestorów na rynku PRS są obawy związane z rosyjską agresją na Ukrainę, wysokie koszty finansowania i rosnące koszty budowy. Pojawia się też niepewność regulacyjna: w ostatnim czasie dużo się mówi o opodatkowaniu „hurtowych” zakupów mieszkań.
Niewykluczone, że wysokie koszty budowy będą skłaniać inwestorów do poszukiwania alternatywnych rozwiązań, takich jak rewitalizacje starych budynków mieszkalnych czy przekształcanie biurowców w budynki mieszkalne.
Z kolei Krzysztof Cipiur, dyrektor zarządzający Knight Frank w Polsce, zaznaczył, że silny popyt na wynajem mieszkań w największych miastach ma charakter bezprecedensowy, a dynamiczny wzrost czynszów w Polsce pozwala na realizowanie coraz wyższych zwrotów.
– Mimo solidnych podstaw inwestorzy instytucjonalni m.in. z Niemiec i Austrii wykazują się bardzo dużą ostrożnością, która wynika z rosnących kosztów finansowania. W konsekwencji skupiają się oni na rodzimych rynkach. Coraz większe zainteresowanie sektorem PRS w Polsce wykazują za to inwestorzy private equity z Izraela, Skandynawii i z Azji oraz inwestorzy instytucjonalni ze Stanów Zjednoczonych, Francji i Wielkiej Brytanii. W ich oczach przewagą Polski jest chłonny rynek najmu oraz rosnące czynsze – powiedział Krzysztof Cipiur.
