Apetyt na najem biur jest wzmożony przez obawy o podażową lukę

Firmy mają świadomość ograniczonego wyboru – mówi Marta Zawadzka, dyrektorka najmu w Yareal Polska.

Publikacja: 16.03.2023 21:33

Apetyt na najem biur jest wzmożony przez obawy o podażową lukę

Foto: mat. pras.

Wchodzimy w czwarty rok od wybuchu pandemii, która na rynku biurowym przełożyła się – poza innymi czynnikami – na przyspieszony wzrost udziału pracy zdalnej, hybrydowej, zatrzymanie aktywności deweloperów, rewizję zapotrzebowania na biura. Docelowe modele cały czas się kształtują w poszczególnych firmach. Jak postrzegacie rynek jako deweloper?

Rynek na pewno nie zamiera, wręcz przeciwnie. Obecnie obserwujemy współistnienie kilku czynników wpływających na jego rozwój. Po pierwsze, lukę podażową, która będzie widoczna w przyszłym roku i która wymusza przyspieszone decyzje najemców będących w swoim określonym punkcie cyklu długości umowy najmu. Ta grupa najemców, której umowy zbliżają się do końca, musi podjąć decyzje, czy pozostanie w danej lokalizacji, czy nie.

Po drugie, tuż po wybuchu pandemii Covid-19 panowało przeświadczenie, że najemcy będą zmniejszać zajmowane przestrzenie i że popyt na biura generalnie będzie spadać. Rzeczywiście, zauważyliśmy wówczas przejściowy wzrost rynku podnajmu i zamrożenie decyzji strategicznych. Dziś widzimy, że decyzje dotyczą tego, czy zostać w danej lokalizacji, czy się przenieść. Najemcy nadal biorą pod uwagę model hybrydowy, ale wcale nie oznacza to automatycznie redukowania wynajmowanych powierzchni.

Firmy widzą w relokacji szansę ściągnięcia pracowników z powrotem do biur. Tymczasem podaż na rynku jest ograniczona. W efekcie rynek najemcy stał się rynkiem wynajmującego, a sam proces wynajmu mocno przyspieszył. W ramach etapu E kompleksu LIXA, który zostanie oddany na początku 2024 r., mamy zarezerwowane 64 proc. powierzchni, co przed pandemią byłoby raczej trudne do osiągnięcia – z uwagi na konkurencję panującą na rynku oraz na wydłużony czas trwania negocjacji. Dziś najemcy zdają sobie sprawę z ograniczonego wyboru, szczególnie jeśli chodzi o nowe, atrakcyjne powierzchnie.

Czyli dobre biuro stacjonarne pozostaje ważnym czynnikiem np. przy pozyskiwaniu nowych pracowników?

Świadomość, że biuro musi być przyjazne użytkownikom, jest coraz większa. Ciekawym trendem jest wychodzenie szeroko rozumianych instytucji publicznych – samorządowych, centralnych, spółek Skarbu Państwa – ze starych budynków klasy B do nowocześniejszych przestrzeni biurowych. Nie są to raczej relokacje do wieżowców, gdzie ograniczeniem są czynsze, ale do budynków A czy B plus o podwyższonym standardzie. Zmiany te mają m.in. na celu stworzenie pracownikom atrakcyjnych warunków pracy. Mówimy tutaj o dużych podmiotach i transakcjach na dużą skalę, obejmujących kilka tysięcy metrów kwadratowych – wcześniej ten trend nie był tak intensywny.

Powiedziała pani, że mamy w zasadzie rynek właściciela. Czy jednak najemcy oczekują pewnej większej elastyczności od umów? Np. krótszych okresów obowiązywania niż siedem–dziesięć lat?

W czasach niepewności część najemców faktycznie zgłasza zapotrzebowanie na większą elastyczność. Pojawił się popyt na umowy krótsze, roczne, dwuletnie – i takie są realizowane na rynku powierzchni typu flex, coworkingu, który aktualnie przeżywa boom. W Warszawie obłożenie takich powierzchni sięga obecnie 90–95 proc., wcześniej tak nie było. Biurowiec Yareal, znajdujący się w ścisłym centrum Warszawy przy ul. Wspólnej 47/49, wynajęliśmy w formule elastycznej w zaledwie dziewięć miesięcy.

Zwiększył się również udział renegocjacji na rynku. Część najemców przedłuża swoje umowy najmu, co motywowane jest zarówno wzrostem kosztów wykończenia biur, jak i samej relokacji. Standardem rynkowym stało się to, że główny ciężar kosztu wykończenia powierzchni spoczywa na wynajmującym. Stanowi to oczywiście formę zachęty dla najemcy, ale ponieważ koszty wzrosły, właściciele kompensują ten wydatek, wydłużając odpowiednio okres najmu. Dlatego mało jest dziś nowych umów pięcioletnich, więcej siedmio–dziesięcioletnich.

Efektywność energetyczna, optymalizacja kosztów mediów – tym dziś żyje rynek.

Wszystkie nasze budynki biurowe podlegają procesowi certyfikacji w systemie BREEAM. Kompleks biurowy LIXA został poddany certyfikacji w międzynarodowym systemie BREEAM z oceną Excellent. Zgodnie z zasadami zrównoważonego budownictwa podczas budowy LIXA wykorzystano wiele przyjaznych dla środowiska technologii i rozwiązań, w tym m.in. niskoemisyjny beton oraz kilkaset ton niskoemisyjnego aluminium pochodzącego z recyklingu, charakteryzującego się znikomym śladem węglowym.

Certyfikujemy ten kompleks biurowy również w systemie WELL Health-Safety, który potwierdza najwyższe standardy procedur bezpieczeństwa przydatne m.in. w warunkach zagrożenia powrotem pandemii.

Jak wygląda obecnie sytuacja, jeśli chodzi o lokale usługowe w biurowcach – tu pandemia i home office namieszały bardzo mocno…

Jeszcze kilka lat temu najemcy powierzchni usługowych rezerwowali lokale, które jeszcze były w budowie. Mam wrażenie, że dziś pod uwagę brane są bardziej powierzchnie w istniejących nieruchomościach, w bardzo dobrych lokalizacjach, gwarantujących ruch klientów i odpowiednią ekspozycję.

Moim zdaniem segment handlowy, może poza modą, na nowo patrzy z zainteresowaniem na szeroko rozumiany segment high street, na lokale usługowe w budynkach mieszkalnych lub komercyjnych, które ograniczają ryzyko wynikające z konieczności zamknięcia centrum handlowego, jak miało to miejsce podczas tzw. lockdownów. Koncepcję 15-minutowego miasta wdrażamy w dwóch naszych projektach – biurowym LIXA, obejmującym łącznie 77 tys. mkw. powierzchni biurowej i 4 tys. mkw. powierzchni gastronomiczno-usługowo-handlowej, otwartej także dla okolicznych mieszkańców. SOHO by Yareal na warszawskim Kamionku powstaje również zgodnie z tymi założeniami jako osiedle typu mixed use. Po ukończeniu budowy wielofunkcyjny kompleks SOHO by Yareal będzie pełnił rolę ogólnodostępnego, lokalnego centrum, łączącego funkcję mieszkaniową z gastronomią, usługami i sklepami, a także zielonymi przestrzeniami wspólnymi.

W przypadku etapów LIXA, których zakończenie planowane jest w 2024 r., spodziewamy się, że najemców lokali usługowych pozyskamy bliżej terminu oddania biurowców.

Generalnie wierzymy w ten kierunek rozwoju powierzchni handlowych – ten format znakomicie sprawdza się np. w Miasteczku Wilanów.

Projekt LIXA jeszcze się nie zakończył, ale czy planujecie nowe inwestycje biurowe?

Jeśli chodzi o zupełnie nowe projekty deweloperskie, to rozglądamy się za nowymi możliwościami, ale w Warszawie jest to wyzwaniem z uwagi na niską podaż odpowiednich działek.

CV

Marta Zawadzka dołączyła do Yareal w lutym 2021 r. Odpowiada za strategię najmu projektów biurowych. Ma ponad 17-letnie doświadczenie w branży nieruchomości na rynku polskim i europejskim. Wcześniej pracowała m.in. w Avestus Real Estate, NEINVER, Kulczyk Silverstein Properties, TriGranit i GTC. Jest absolwentką Uniwersytetu Warszawskiego i Uniwersytetu Jagiellońskiego.

Wchodzimy w czwarty rok od wybuchu pandemii, która na rynku biurowym przełożyła się – poza innymi czynnikami – na przyspieszony wzrost udziału pracy zdalnej, hybrydowej, zatrzymanie aktywności deweloperów, rewizję zapotrzebowania na biura. Docelowe modele cały czas się kształtują w poszczególnych firmach. Jak postrzegacie rynek jako deweloper?

Rynek na pewno nie zamiera, wręcz przeciwnie. Obecnie obserwujemy współistnienie kilku czynników wpływających na jego rozwój. Po pierwsze, lukę podażową, która będzie widoczna w przyszłym roku i która wymusza przyspieszone decyzje najemców będących w swoim określonym punkcie cyklu długości umowy najmu. Ta grupa najemców, której umowy zbliżają się do końca, musi podjąć decyzje, czy pozostanie w danej lokalizacji, czy nie.

Pozostało 88% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Inwestorzy z rynku nieruchomości będą bardzo selektywni
Nieruchomości
Nasze bardzo cenne biura
Nieruchomości
Benefity w epoce postcovidowej
Nieruchomości
Mniej życia na parterach