Austriacki United Benefits Holding (UB Holding), deweloper, inwestor i zarządca nieruchomości, przeprowadził pierwszą transakcję w Polsce kupując wrocławski biurowiec Silver Forum. Zbudowany przez Archicom, liczący 16 tys. mkw. najmu budynek został oddany do użytkowania w 2008 r. Zakup „leciwego” jak na standardy rynku biurowego, budynku jest nieprzypadkowy.
– Nasza strategia zakłada inwestowanie w budynki „value add”, mamy w tym duże doświadczenie, ponadto kierujemy się wymogami ESG – zaznacza Michael Klement, prezes UB Holdingu.
Trzy główne klasy aktywów wyróżniane przez inwestorów z rynku nieruchomości komercyjnych to „core” (najlepsze lokalizacje i najemcy, nastawienie na czynsze, niskie ryzyko inwestycyjne - a więc odpowiednio niższy zwrot), „value add” (obarczone wyższym ryzykiem inwestycyjnym, obliczone nie tyle na czerpanie wpływów z czynszów, ile na skorzystanie z potencjalnego wzrostu wartości) oraz „opportunistic” (wysokie ryzyko i konieczność mocnego „popracowania” nad obiektem, ale dzięki temu większy potencjalny zwrot).
ESG (środowisko, kwestie społeczne, ład korporacyjny) to konieczność dostosowania budynków do współczesnych standardów środowiskowych i związanych ze zrównoważonym rozwojem. Bez tego starsze budynki będą mieć problem ze znajdowaniem najemców, pozyskiwaniem finansowania, sprzedażą do nowych właścicieli. Część inwestorów wietrzy w tym okazje – chce zarabiać na dostosowaniu nieruchomości do nowych wymogów.
Wydobywanie wartości
- Modernizacja budynków może mieć wiele postaci, od lekkiego odświeżenia, zmiany struktury najemców po kompletną zmianę funkcji użytkowej, np. biurowiec można przekształcić na akademik. Decyzję poprzedzają gruntowne analizy techniczne, rozmowy z najemcami, operatorami, inwestorami. Na tej podstawie przygotowywany jest budżet i harmonogram – mówi Klement. - Analizujemy szczegółowo każdy budynek, określamy, co trzeba zrobić w perspektywie 3-5 lat. W przypadku Silver Forum stawiamy na aspekty techniczne, jak zmiana fasady w celu poprawy izolacyjności termicznej, wymianę systemów ogrzewania, modernizację systemów przeciwpożarowych i bezpieczeństwa. Równolegle stawiamy na czynniki socjalne: przebudowę powierzchni wspólnych, utworzenie pomieszczeń sprzyjających integracji i spotkaniom, utworzenie kantyny czy parkingu dla rowerów – wylicza.
