Myślę, że to jest doskonały moment, żeby powrócić do prac nad ustawą, rozmów z branżą, bo to zawsze trochę trwa. Zanim ustawa będzie gotowa, przejdziemy przez najgorszy moment pandemii. Szczególnie że perspektywa wprowadzenia szczepionki raczej rynki pobudza. Dodatkowo oczywiście bardzo ważne jest, żeby założenia ustawy o spółkach REIT-owych były uniwersalne i zapewniały bezpieczeństwo zarówno w czasach hossy, jak i bessy. Nieruchomości mają charakter długoterminowy, to znaczy, że zawsze załapią się na wszelkie fazy cyklu koniunkturalnego. Ustawa musi być zatem przygotowana pod wszelkie scenariusze.
Warto wspomnieć o dwóch absolutnie kluczowych aspektach przy spółkach typu REIT. Pierwszy to odpowiednia dywersyfikacja nieruchomości i ich najemców w portfelu. Zapewnia to inwestującym bezpieczeństwo w momencie, gdy jakiś najemca z portfela spółki REIT wypadnie – a to się z dużym prawdopodobieństwem wydarzy. Ten najemca, w ramach danej nieruchomości, nie może odpowiadać za zbyt duży procent ogólnego dochodu. Przykładowo, jeśli wypadnie mi najemca, który odpowiada za 2–3 proc. mojego dochodu, to nie będzie to miało znacznego wpływu na mój wynik ekonomiczny oraz wypłacaną dywidendę. Jeśli jednak wypadnie taki, który odpowiada za 40 proc. mojego dochodu, to już to odczuję. Oczywiście dywersyfikacja jest też pojęciem szerokim, ale kluczowym dla bezpieczeństwa inwestowania w REIT. Drugi aspekt to odpowiedni zespół, który tym portfelem zarządza.
Jeśli ustawa o REIT-ach, to jaka?
Co do zasady REIT-y powinny obejmować wszelkie nieruchomości, czyli zarówno mieszkaniowe, jak i komercyjne. Szczególnie że dzisiaj w skali rynku nieruchomości, które przynoszą długoterminowy dochód, mamy głównie komercyjne. Zawężenie ustawy do nieruchomości mieszkaniowych mocno zawęża możliwości inwestycyjne – mamy tylko kilku graczy, którzy posiadają już jakiś portfel nieruchomości mieszkań na najem. Będziemy potrzebować więcej czasu, żeby zbudować skalę. Obiektów komercyjnych mamy pod dostatkiem – wprowadzenie REIT-ów obejmujących wszelkie nieruchomości, w tym komercyjne i mieszkaniowe, niewątpliwie ma więcej zalet.
Mieliśmy już sytuację polegającą na tym, że w ramach wcześniejszych prac nad ustawą o REIT-ach z wszelkich nieruchomości pozostały mieszkaniowe, a wypadły komercyjne. Nawet wówczas relatywnie powszechna opinia branży nieruchomości była taka, że jak mamy do wyboru wprowadzić same REIT-y mieszkaniowe lub nie wprowadzać ich wcale, to już lepiej ograniczyć się do nich i zacząć je testować, a z czasem rozszerzyć na komercyjne. Nic się w tym zakresie nie zmieniło, poza tym że warto na nowo przemyśleć, jak dobrze zbudować ustawę, aby inwestowanie w REIT-y było jak najbezpieczniejsze dla wszystkich – nie tylko dla podmiotów gospodarczych, ale także dla inwestorów indywidualnych. Trzeba również zadbać o to, żeby w zarządach spółek REIT-owych zasiadali ludzie o odpowiednich kompetencjach. Ustawą powinny być jednak objęte wszelkie nieruchomości przynoszące dochód, czyli zarówno komercyjne, jak i mieszkaniowe.
CV
Dorota Wysokińska-Kuzdra dołączyła do Colliers w 2018 r., gdzie zbudowała dział Corporate Finance CEE, od 2019 r. jest senior partnerem. Odpowiada za wsparcie w tworzeniu platform inwestycyjnych i pozyskiwaniu funduszy. Wcześniej pracowała w grupie Griffin Real Estate oraz HypoVereinsbank/UniCredit Group. Była współtwórcą i prezesem Griffin Premium RE, biurowej spółki typu REIT, która w 2017 r. debiutowała na GPW (obecnie już poza parkietem, to część grupy Globalworth). Absolwentka SGH. ?
