Jak podkreśla Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, z poprawy wyników sprzedaży w listopadzie mogli się cieszyć tylko deweloperzy budujący osiedla w Katowicach i we Wrocławiu. W stolicy Dolnego Śląska zawarto 474 umowy deweloperskie. – To sporo powyżej tegorocznej miesięcznej średniej, która wynosi 431 mieszkań – wskazuje Wielgo. - W całkowicie odmiennych nastrojach byli deweloperzy w Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Łodzi i Poznaniu. W tych miastach listopad przyniósł pogorszenie wyników sprzedaży. Choć trzeba przyznać, że sytuacja popytowa wciąż przypomina roller coaster – podkreśla ekspert.
Duszenie popytu
Z listopadowych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że we wszystkich miastach koniunktura jest znacznie gorsza niż przed rokiem, który był rekordowym pod względem łącznej liczby sprzedanych mieszkań. – W ciągu 11 miesięcy tego roku deweloperzy sprzedali niespełna 31 tys. mieszkań, czyli o 34 proc. mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Najbardziej popyt skurczył się we Wrocławiu (o 44 proc.), Gdańsku (o 38 proc.) i w Warszawie (o 34 proc.) – podaje Marek Wielgo.
Ekspert podkreśla, że wyczekiwanego przez wielu wyraźnego spadku średniej ceny metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów ciągle nie widać. - Z listopadowych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że we Wrocławiu mieszkania potaniały minimalnie, bo tylko o 1 proc. w przeliczeniu na metr kwadratowy, zaś w Krakowie i Katowicach o tyle samo poszły w górę – wskazuje. - W Warszawie średnia cena utrzymała poziom z października. Wyraźniejszą podwyżkę, odpowiednio o 2 i 4 proc., odnotowaliśmy w Poznaniu i Gdańsku. Natomiast zastanawiać musi aż 7-proc. spadek średniej ceny mkw. mieszkań w Łodzi. Może to wynikać z faktu, że w tym mieście sprzedało się całkiem sporo stosunkowo drogich jak na ten rynek mieszkań (głównie kawalerek, w cenie grubo powyżej 9 tys. zł za mkw.). Te, które zostały w ofercie, obniżyły średnią cenę – wyjaśnia.
Marek Wielgo zaznacza, ze powodem wzrostu średniej ceny ofertowej metra kwadratowego mieszkania może być wprowadzenie przez deweloperów do sprzedaży drogich lokali. Jako przykład podaje Gdańsk. Średnia cena mieszkań wprowadzonych na ten rynek w listopadzie przekroczyła 17,8 tys. zł za metr. - Pamiętajmy, że podwyżki stóp procentowych zdusiły popyt głównie ze strony kupujących swoje pierwsze mieszkania na kredyt. W tej sytuacji deweloperzy mogą liczyć głownie na inwestorów kupujących mieszkania za gotówkę np. z myślą o wynajmie, lub takich, którzy chcą poprawić swoje warunki mieszkaniowe – tłumaczy Marek Wielgo. - Chcąc spełnić oczekiwania zamożnych klientów, deweloperzy oferują mieszkania w atrakcyjnej lokalizacji, o wysokim standardzie. Np. w Katowicach budują mieszkania głównie w Zespole Dzielnic Śródmiejskich, który jest najdroższą lokalizacją w mieście.
Wygaszanie działalności
Ekspert portalu RynekPierwotnu.pl zaznacza, że wzrost średnich cen ofertowych nie wyklucza spadku cen transakcyjnych. - Wiele firm deweloperskich zaczęło proponować kupującym rabaty i różnego rodzaju bonusy, które co de facto oznaczają obniżkę cen – mówi Wielgo. - Bardziej szczegółowa struktura cen oferowanych mieszkań pokazuje, jak w największych miastach kurczy się oferta mieszkań w cenach przystępnych dla osób i rodzin o przeciętnych dochodach, czyli do 7-8 tys. zł za mkw. To rosnące koszty budowy spowodowały, że przez ostatni rok w największych miastach szybko ubywało mieszkań z ceną poniżej tego pułapu – wyjaśnia.
RynekPierwotny.pl podaje, że np. w Poznaniu udział lokali w cenie nieprzekraczającej 8 tys. zł za mkw. skurczył się w ciągu ostatnich 12 miesięcy z 40 proc. do zalewie 3 proc. - Z 11 do 46 proc. wzrósł natomiast odsetek mieszkań z ceną ofertową powyżej 10 tys. zł za mkw. Pojawiły się tu także mieszkania z ceną powyżej 15 tys. zł za mkw. Równie spektakularne zmiany w strukturze cen mieszkań deweloperskich odnotowaliśmy także w Katowicach – mówi Marek Wielgo. - Dlatego to właśnie w tych miastach średnia cena mkw. poszybowała najbardziej. W stolicy Górnego Śląska była ona w listopadzie aż o 26 proc. wyższa niż w analogicznym okresie przed rokiem.
Analityk zauważa, że w pozostałych największych miastach ceny mieszkań realnie spadły, bo w tym okresie wyprzedziła je inflacja. - Skutkowało to wygaszaniem aktywności wielu firm deweloperskich. Wstrzymują oni budowy zwłaszcza tam, gdzie już nie mogą rosnących kosztów budowy przerzucić na klientów. Najpewniej wynika to również z poczucia niepewności związanej z sytuacją gospodarczy – ocenia.
Serwis podaje, że w ciągu 11 miesięcy w siedmiu miastach deweloperzy wprowadzili do sprzedaży nieco ponad 34 tys. mieszkań, czyli o 11 proc. mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. -Wygaszenie aktywności firm deweloperskich widoczne jest szczególnie w Poznaniu i Krakowie. Deweloperzy starają się jednak uzupełniać swoją ofertę, wprowadzając do sprzedaży więcej mieszkań niż miesiąc wcześniej. Tak było w listopadzie w większości największych miast, a szczególnie w Poznaniu i Krakowie. Jedynie w Katowicach i Gdańsku deweloperzy zaciągnęli hamulec ręczny – mówi Marek Wielgo.
Łącznie w siedmiu największych miastach w listopadzie wprowadzono do sprzedaży przeszło 2,8 tys. mieszkań, czyli o 15 proc. więcej niż w październiku. - Wcześniejsze cztery miesiące były okresem ostrego spadku nowej podaży mieszkań – zastrzega ekspert. - Potencjalnych nabywców powinna ucieszyć wiadomość, że większości największych miast wybór mieszkań wciąż jest większy niż przed rokiem, np. w Gdańsku aż o 30 proc. Z kolei w Warszawie mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie było więcej o 19 proc, a we Wrocławiu – o 16 proc. Jednak w Poznaniu i Łodzi oferta mieszkań skurczyła się o odpowiednio: 7 i 6 proc.
Ekspert portalu RynekPierwotny.pl podsumowuje, że firmy deweloperskie starają się dawkować podaż, żeby zrównoważyć ją z kurczącym się popytem.
