Oszczędź do 212 tys. zł” – zachęcał Home Invest budujący Warszawski Świt na Targówku. „Oszczędź nawet 169 tys. zł podczas mieszkaniowych Black Weeks w Poznaniu” – kusił Murapol. „Black week w Develii! Rabat aż do 90 tys. zł” – oferował deweloper kupującym mieszkania w Alejach Praskich w stolicy. „Świąteczna promocja. Wszystkie mieszkania taniej o 25 tys. zł” – to New House budujący Cascadę Bartodzieje w Bydgoszczy.

Żadna sensacja

– W końce listopada królowały promocje spod znaku „black weeks” – mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Teraz zaczynają się pojawiać oferty „świąteczne”. Ich wysypu czy też przemianowania trwających promocji na świąteczne można oczekiwać na początku grudnia. Bożonarodzeniowe promocje raczej niczym nie zaskoczą. Będą to głównie rabaty cen, darmowe miejsca postojowe czy pomieszczenia gospodarcze, gratisowe wykończenie, korzystne harmonogramy płatności.

Jako „ciekawą nowość” ekspert wskazuje pakiety bonusów. – To kilka korzyści przy jednej transakcji. Przykładowo: rabat na mieszkanie plus rabat na miejsce postojowe plus harmonogram płatności 20/80 (20 proc. ceny klient płaci przy podpisaniu umowy, resztę – po odbiorze kluczy – red.) – wyjaśnia. – Rekordowe korzyści przy pojedynczej transakcji przekraczają, bagatela, 200 tys. zł.

Zdaniem Jędrzyńskiego rabaty rzędu 100 tys. zł i więcej – w promocjach łączonych lub nie – nie są żadną sensacją.

Robert Chojnacki, założyciel serwisu tabelaofert.pl, potwierdza: dziś jest wiele promocji, a deweloperzy są otwarci na negocjacje cen. Rabaty to zwykle 3–5 proc. – Największe obniżki – ponad 100 tys. zł – dotyczą dużych mieszkań. Zawsze trzeba sprawdzić, czy to uczciwy rabat, to znaczy – czy wcześniej nie podniesiono ceny – podkreśla Chojnacki. – Warto też przeliczyć, jaka jest cena metra mieszkania po rabacie, i sprawdzić, czy jest to rzeczywiście okazja – radzi. Promocjami, jak wyjaśnia Robert Chojnacki, są zwykle objęte najmniej atrakcyjne mieszkania.

Pytany o wysyp świątecznych promocji Marcin Drogomirecki, ekspert portali Morizon.pl i Gratka.pl, zaznacza, że „trwają w najlepsze”. – Wielu deweloperów reklamujących inwestycje w serwisach naszej grupy, m.in. Morizon.pl, Gratka.pl i Noweinwestycje.pl, już kusi klientów rozmaitymi bonusami – podkreśla. Rabaty wynoszą nawet 179 tys. zł.

A np. 5 proc. zniżki na mieszkania na warszawskim osiedlu przy Myśliborskiej już „na start” oferuje Strus Development.

– Rabaty liczone w procentach od całkowitej ceny mieszkania czy zniżki wyrażane w konkretnych kwotach (np. 179 tys. zł) zaczynają się na dobre zadomawiać w ofertach deweloperów – mówi Marcin Drogomirecki. Ekspert zaznacza, że deweloperzy zachęcają też klientów gwarancją stałości cen, dogodnym harmonogramem płatności (np. Develia, Lokum Deweloper, Archicom). – Warto też wspomnieć o specjalnej ofercie grupy Murapol, która za polecenie mieszkania swoim znajomym, bliskim oferuje premię w wysokości nawet 5 tys. zł – mówi.

Kuchnia i projekt

Justyna Hamrol-Wasielewska, dyrektor sprzedaży w Eiffage Immobilier Polska, uważa, że atrakcyjnych ofert warto szukać właśnie w okolicy świąt. – My przygotowaliśmy specjalną ofertę w naszej premierowej inwestycji we Wrocławiu – HB1820. Klienci mogą wybrać jeden z czterech benefitów – to kuchnia z AGD, promocyjna cena, projekt aranżacji apartamentu lub miejsce garażowe – wskazuje dyrektor. – Można zaoszczędzić niemal 50 tys. zł.

W okresie świąt na osiedlach Eiffage Immobilier Polska – Marcelińska 18 w Poznaniu i Kierbedzia 4 w Warszawie – obowiązuje oferta Early Bird. W przedsprzedaży lokale można kupić taniej.

Po promocje sięga też Lokum Deweloper. Jak mówi Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży w tej firmie, spółka przez cały rok stara się wyróżniać nimi choćby niewielką część lokali. – Różnorodne promocje przygotowaliśmy także na grudzień. Część gotowych mieszkań na osiedlu Lokum Porto we Wrocławiu oferujemy z rabatem 30 tys. zł, a ostatnie gotowe lokale w Lokum Siesta – 40 tys. zł – mówi dyrektor Witkowski. – Inwestorom poszukującym nieruchomości w centrum miasta w inwestycji Lokum Vena proponujemy lokal z możliwością podziału na dwa gotowe apartamenty w cenie 350 tys. zł każdy.

Promocji na święta nie planuje spółka mieszkaniowa Skanska, ale jak mówi Aleksandra Goller, dyrektor ds. sprzedaży w tej firmie, klienci już dziś mogą skorzystać z ofert specjalnych, które będą obowiązywać także w grudniu. – W zależności od osiedla klienci zyskują nawet 100 tys. zł (w Solen Kabaty w stolicy) – mówi Aleksandra Goller.

Archicom przedłuża promocję „3mamy dla Ciebie". Składa się ona z trzech wariantów. Deweloper gwarantuje, że jeśli w ciągu sześciu miesięcy od zakupu mieszkania ceny na osiedlu firmy spadną, odda klientowi różnicę. – Klienci nie muszą się więc obawiać, że zawarli transakcję w niekoniecznie najlepszym czasie – wyjaśnia Piotr Ludwiński, dyrektor ds. sprzedaży i obsługi klientów w spółce Archicom. Drugi wariant programu: kupujący mieszkania dostaną bony do wykorzystania u partnerów firmy (np. na meble).  -Płatności będą naliczane od każdej wpłaconej transzy, a ich wysokość będzie odpowiadała zyskowi z rocznych obligacji skarbowych – mówi dyrektor. Archicom proponuje też system płatności 20/80.

Na gotowe

– Rynek mieszkań, a rynek pierwotny w szczególności, mierzy się z poważnym spadkiem popytu. Aby utrzymać ciągłość sprzedaży, deweloperzy podejmują rozmaite kroki, mające przekonać klientów do skorzystania z właśnie ich oferty – komentuje Marcin Drogomirecki. – A stoją przed poważnym wyzwaniem, zważywszy na olbrzymi spadek dostępności kredytów hipotecznych (które do niedawna były kluczowym stymulatorem popytu na mieszkania), większą wstrzemięźliwość klientów gotówkowych, a także zapadanie rynku nieruchomości w zimowy (świąteczno-noworoczny) sen, co jest typowe dla końcówki roku – dodaje.

Ekspert podkreśla, że w dobie relatywnie wysokich cen i ograniczonych możliwości zdobycia finansowania klienci będą częściej zwracać uwagę na dodatkowe koszty. – Kupując mieszkanie w stanie deweloperskim, muszą się liczyć ze znacznymi nakładami na wykończenie i wyposażenie – mówi ekspert Morizona. Zyskiwać będą gotowe już lokale z rynku wtórnego.

- Miarodajnym obrazem rzeczywistej kondycji rynku mieszkaniowego – jak kształtuje się popyt, jak dostosuje się do niego strona podażowa – będzie dopiero pierwszy kwartał 2023 roku. Z wieloletnich obserwacji i analiz ruchu w serwisach Grupy Morizon-Gratka wynika, że to właśnie początek nowego roku jest tradycyjnie okresem, w którym następuje ożywienie popytu wyrażające się skokowym wzrostem aktywności klientów poszukujących nieruchomości - tłumaczy Marcin Drogomirecki. - Skala tego ożywienia będzie zapowiedzią tego, co czeka rynek mieszkaniowy w najbliższych miesiącach.

Robert Chojnacki zauważa, że dziś najlepiej sprzedają się mieszkania gotowe. – Deweloperzy albo nie startują z nowymi projektami, albo wprowadzają je po cenach wyższych niż rynkowe dla danej lokalizacji, licząc, że kiedy mieszkania będą ukończone, bez problemu sprzedadzą je drożej. Rynek powinien się nieco ożywić na początku nowego roku – przewiduje ekspert.

Także Jarosław Jędrzyński mówi o mocnym ograniczeniu nowych inwestycji, co jest odpowiedzią na „dołującą sprzedaż". – Deweloperzy dążą do zrównoważenia gasnącego rynku i ograniczenia ewentualnego spadku marż – tłumaczy. - Ten proces już wkrótce gdzieś się zatrzyma, po czym nastąpi co najmniej średnioterminowa stabilizacja na rekordowo niskich poziomach w okolicznościach rynkowego marazmu.

Ale, jak zastrzega Jędrzyński, o perspektywach wielkich przecen nie ma co mówić. - W obecnych warunkach oznaczałyby sprzedaż nowych mieszkań grubo poniżej kosztów budowy, a co za tym idzie - krach rynkowy ze wszelkimi tego konsekwencjami. Na razie więc na kurczący się popyt deweloperzy odpowiadają promocjami, które de facto są równoznaczne z korektą cen rzędu do 10 proc., a w niektórych przypadkach sporo więcej - akcentuje. 

Jędrzyński podkreśla, że popyt pozostanie rekordowo niski do czasu odwrócenia rosnącej tendencji stóp procentowych. - A na taki moment przyjdzie zapewne poczekać długie kwartały – ocenia. – Cykl podwyżek prawdopodobnie nie dobiegł jeszcze finału. W sumie jednak rynek mieszkaniowy może pozostać w defensywie nawet w okresie kilkuletnim.

Analityk zaznacza, że wiele będzie zależało od decyzji rządu, czyli ewentualnych interwencji państwa wspierających mieszkaniówkę. - Poprzedni kryzys sprzed 13 lat został w decydującym stopniu opanowany dzięki programowi „Rodzina na Swoim". Teraz nic takiego nie ma, a zamiast wsparcia rząd szuka sposobów opodatkowania rynku mieszkaniowego, kto wie czy nie z katastrem w jakiejś formie włącznie – mówi. - Sytuacja rynku pierwotnego wygląda na typowo patową. Trudno oczekiwać, by w istotnym statystycznie stopniu miał na tym skorzystać rynek wtórny - uważa.