Co zmieni Mieszkanie+?

Na co liczą deweloperzy? Czy oferta rządowa zabierze im klientów? Poprosiliśmy ekspertów z branży o opinie na temat programu „Mieszkanie +", którego jednak wciąż znamy tylko założenia (szczegóły mają być ogłoszone w kwietniu). Z pierwszych informacji wynika m.in., że będą i tanie kredyty dla klasy średniej, i tanie mieszkania (budowane na państwowych gruntach) dla tych, którzy mają niższe dochody.

Małgorzata Ostrowska, członek zarządu J.W. Construction Holding:

– Zawsze będzie popyt na mieszkania, a tym samym na kredyty hipoteczne. Jeśli banki uznają wpływy finansowe z programu „Rodzina 500+", wówczas zdolność kredytowa rodzin, szczególnie wielodzietnych, znacząco wzrośnie.

Z pewnością jednak znajdą się osoby, które będą chciały skorzystać z rządowej pomocy w ramach nowego projektu „Mieszkanie+". Nie oznacza to, że deweloperzy stracą klientów. Dla większości zainteresowanych nabyciem mieszkania ważna jest lokalizacja, natomiast rządowe osiedla raczej nie będą powstawały na drogich gruntach w centrach metropolii. Poza tym wynajmowane lokum, to nie to samo co własne. Wiele osób woli inwestować swoje oszczędności w coś, co jest ich własnością. Poza tym ktoś musi zbudować te 30 tys. planowanych przez rząd mieszkań, a nasza spółka chętnie weźmie udział w tym przedsięwzięciu.

Grzegorz Kiełpsz, przewodniczący rady nadzorczej Dom Development:

– Dotychczasowe państwowe programy wsparcia obywateli w rozwiązaniu problemów mieszkaniowych koncentrowały się przede wszystkim na wsparciu zakupu mieszkania na własność. Funkcjonowały też i nadal funkcjonują programy zarządzane przez BGK wspierające TBS oraz samorządy w budowie mieszkań na wynajem i czynszowych.

Teraz pojawia się zapowiedź programu, który ma zapewnić możliwość taniego wynajmu mieszkań przez osoby o niskich czy też średnich dochodach. To dobry pomysł, jeśli limit dochodowy będzie rozsądnie określony. Państwo wspiera samorządy w rozwiązaniu problemów z brakiem lokali socjalnych i czynszowych.

Wątpliwości budzi jednak zapowiedź przekazywania własności tych mieszkań najemcom. Co ze sprawiedliwością? Mieszkania te budowane mają być na gruntach Skarbu Państwa, a więc tak naprawdę w przypadku uwłaszczenia najemców będzie to redystrybucja własności państwowej do wybranych obywateli. A co z tymi, którzy tych mieszkań nie dostaną?

Oczywiście nie znamy jeszcze szczegółów programu. Czekamy na więcej informacji. Jeżeli założenia będą realistyczne, chętnie włączymy się jako deweloperzy w realizację państwowych inwestycji. Mamy przecież 25-letnie doświadczenie w projektowaniu i realizacji osiedli, mamy wysoko kwalifikowane kadry projektantów, inżynierów i inspektorów nadzoru. Oferując na wolnym rynku mieszkania, znamy doskonale potrzeby mieszkańców. Jeśli nie będziemy musieli kupować gruntu, a tylko budować na ziemi Skarbu Państwa czy samorządu, to proces realizacji będzie tańszy i szybszy. Natomiast zapowiedzi, że będą powstawać specjalne państwowe spółki do budowy tanich mieszkań, traktuję jako nie do końca przemyślane. Dlaczego państwo miałoby pozbawiać zleceń i konkurować w dyscyplinie, do której nie zostało powołane, z dobrze prosperującymi w większości małymi i średnimi firmami, które zatrudniają łącznie setki tysięcy pracowników?

Jacek Bielecki, dyrektor ds. jakości, Marvipol:

– Głównym problemem na rynku jest znikomy udział mieszkań na wynajem, co ogranicza możliwość samodzielnego mieszkania większości młodych ludzi wchodzących w samodzielne życie. Programy rządowe powinny być ukierunkowane na wsparcie budownictwa czynszowego, ale tak jak to jest w krajach rozwiniętych. Państwo nie jest przedsiębiorcą, nie powinno więc zajmować się budową mieszkań, lecz stwarzać warunki dla prywatnych inwestorów.

Jak pokazują przykłady państw, gdzie rynek najmu funkcjonuje od lat, a mieszkania są dostępne dla wszystkich rodzin, to prywatni inwestorzy – głównie fundusze emerytalne – są skutecznymi dostawcami tanich lokali czynszowych. Natomiast rodziny o niedostatecznych dochodach są wspierane przez społeczności lokalne dodatkami mieszkaniowymi – na tym polega pomoc.

Kolejne pomysły budowy mieszkań przez państwo nie rozwiążą problemu niedostatku lokali wobec skali potrzeb. Były prognozy, które zakładały ograniczenie zainteresowania kupnem własnego mieszkania na skutek oczekiwania na tanie państwowe M. Ostatnie miesiące rekordowej sprzedaży nowych mieszkań pokazują, że Polacy sceptycznie podchodzą do tych zapowiedzi, bardziej ufając sprawdzonym rozwiązaniom rynkowym. Przyszłość polskiego mieszkalnictwa widzę jednak w rozwoju prywatnego budownictwa czynszowego – najskuteczniej rozwiązującego problem dostępności tanich mieszkań na wynajem w krajach wysoko rozwiniętych.

Zbigniew Wojciech Okoński, prezes spółki Robyg:

– Nie znamy szczegółów rządowych projektów. Jednak oceniając pomysł budowy mieszkań na wynajem – na tanich gruntach państwa z możliwością wykupu lokali – wątpliwości mamy wiele: kto miałby budować takie mieszkania? Czy byliby to deweloperzy czy może państwo albo samorząd miałby zajmować się działalnością deweloperską. Na jakich gruntach miałyby powstać takie mieszkania? Czy byłyby to tereny należące bezpośrednio do Skarbu Państwa czy do spółek państwowych, a może samorządów? Na jakich zasadach można byłoby nabyć lokal? W jakich lokalizacjach miałyby być prowadzone projekty – w dużych miastach czy raczej powiatowych? Wydaje się, że program będzie skierowany do grupy mniej zamożnych Polaków, których nie będzie stać na zaciąganie kredytów hipotecznych. Należy jednak z zwrócić uwagę, że skuteczność wprowadzenia programu zależy od podejścia do jego realizacji. Jeśli podmiot realizujący ten program sam będzie kupował działki, budował mieszkania i wprowadzał je do obrotu, proces ten potrwa przynajmniej kilka lat. Dużo efektywniej byłoby, gdyby państwo zechciało skorzystać z doświadczeń solidnych deweloperów. Jesteśmy otwarci na takie rozmowy i współpracę.

Mateusz Juroszek, wiceprezes spółki Atal:

– Założenia planu rządowego, żeby budować mieszkania za ok. 3 tys zł. za mkw. są niemożliwe do realizacji. Wynika to z faktu, że w zdecydowanej większości państwowe grunty w dużych miastach nie mają pełnej infrastruktury i czystego stanu prawnego. To z kolei znaczy, że wymagają bardzo dużych nakładów, żeby zapewnić odpowiednią infrastrukturę. A jej koszt stanowi bardzo istotną część całego przedsięwzięcia. Poza tym dostawcy mediów to w większości prywatne firmy, które za darmo nic nie zrobią. Podobnie z drogami odpowiadają za nie budżety lokalne. Tym samym znacznie zwiększa się koszt inwestycji i jednocześnie okres realizacji. Jeśli rząd rozpocząłby realizację planu już teraz, to pierwsze mieszkania znalazłyby się na rynku nie wcześniej niż za pięć lat, a ich koszt będzie znacznie wyższy od zapowiadanego obecnie. Ceny robocizny rosną w dużym tempie.

Jeśli realizacja planu dojdzie do skutku, to ma jedynie szanse na powodzenie w mniejszych miejscowościach lub na obrzeżach miast, gdzie wartość gruntów jest niska. Takie osiedla będą obiektem zainteresowania innej grupy klientów niż ta, która obecnie kupuje mieszkania w dużych aglomeracjach. W związku z tym nie przewidujemy większych zmian spowodowanych „Mieszkaniem+".

Tomasz Sujak, członek zarządu spółki Archicom:

– Rząd nie ujawnił jeszcze założeń programu „Mieszkanie +", więc trudno odnosić się do szczegółów. Z wypowiedzi przedstawicieli Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa wynika, że program będzie wsparciem dla osób, których dziś nie stać na zakup własnego mieszkania i nie są klientami deweloperów. Ponadto limit kosztów budowy mieszkań, który ma zostać ustalony w programie, spowoduje, że program będzie działać głównie w mniejszych ośrodkach, gdzie aktywność deweloperów jest niewielka.

Można szacować, że z „Mieszkania +" skorzysta wiele osób, które dotychczas nie były zainteresowane kupnem lokalu na warunkach komercyjnych. Dlatego program nie będzie miał dużego wpływu na naszą działalność, bo jest skierowany do innego segmentu klientów.

Dariusz Krawczyk, prezes spółki Polnord:

– Utworzenie kas oszczędnościowo-budowlanych z pewnością będzie pozytywie stymulować popyt na lokale. Również zapowiadany nacisk na rozwój budownictwa dla uboższych rodzin ma szansę wypełnić sporą lukę na rynku mieszkaniowym, której nie są w stanie zaradzić deweloperzy. Wystarczy spojrzeć na prostą kalkulację: średnia cena budowy mkw. mieszkania w największych miastach wynosi w zależności od lokalizacji 2,2–3 tys. zł. Siłą rzeczy nie możemy bez strat oferować lokali za 2,5 tys. zł za mkw. w dobrych punktach miast, gdzie działki są bardzo drogie.

Nie obawiam się więc scenariusza, według którego polskie miasta zostaną zalane tanimi mieszkaniami na wynajem.

Po pierwsze, rynkami najmu i deweloperskim miał mocno wstrząsnąć program BGK budowy mieszkań na wynajem. Choć działa on od dwóch lat, do tej pory tak się nie stało. Po drugie, nasze tradycje kulturowe daleko odbiegają od takich krajów jak Niemcy czy Szwajcara, gdzie zdecydowanie mniejszy procent społeczeństwa ma lokum na własność.

Krzysztof Oppenheim, inwestor, doradca finansowy:

– Bardzo dużo mówi się w Polsce o polityce mieszkaniowej od kilkunastu lat, ale dotychczasowe działania państwa w tej dziedzinie były chybione. Dwa najbardziej znane programy wspomagające kupno mieszkania: „Rodzina na swoim" i „Mieszkanie dla młodych", okazały się jedynie żyłą złota dla deweloperów. A beneficjentami dopłat została najbardziej zamożna grupa Polaków: takich, którzy mają nie tylko stała pracę, ale i zdolność kredytową.

Nie powiódł się też projekt zakupu przez BGK mieszkań na wynajem od deweloperów. Ceny najmu, które oferowane są potencjalnym zainteresowanym, nie odbiegają od stawek na wolnym rynku.

Co zmieni „Mieszkanie +"? Właściwy jest kierunek: nastawienie się na najem mieszkań, a nie na zakup. Drugi ważny element projektu to cena najmu znacząco niższa od ofert na wolnym rynku.

Program „Mieszkanie +" zakłada budowanie tanich mieszkań na gruntach należących do Skarbu Państwa. Cena mkw. ma nie przekroczyć 3 tys. zł. To się da zrobić. Ale pojawia się pytanie: kto będzie właścicielem wybudowanych bloków? Skarb Państwa czy deweloper? Kto będzie czerpał korzyści z najmu? Jeśli okaże się, że w budżecie nie ma środków, państwo przerzuci ciężar inwestycji na firmy, czyli będą to inwestycje o charakterze publiczno-prywatnym. Wtedy zbliżymy się pewnie do cen rynkowych.