- Ten rok zapisze się bardzo wyraźnie w historii polskiego rynku mieszkaniowego. Rzadko kiedy dochodzi do tak dużej kumulacji różnych czynników mających wpływ na rynek wynajmu. Fala uchodźców z Ukrainy - przede wszystkim w I kwartale - przyczyniła się do wyczyszczenia rynku z ofert, a wzmożony popyt na mieszkania spowodował wzrost stawek – mówi Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji Metrohouse.

Wynajmują, bo muszą

Podkreśla, że mechanizmy rynkowe są bezlitosne. - Brak takiego dobra jak mieszkanie, którego nie wybudujemy przecież z dnia na dzień, uruchamia wzrosty cen. Tego doświadczają wszyscy poszukujący lokali – mówi ekspert. - Według szacunków Wysokiego Komisarza Narodów Zjednoczonych do spraw uchodźców, w Polsce pozostało 1,4 mln Ukraińców. Można się spodziewać, że nadchodząca zima spowoduje napływ kolejnych uchodźców. Popyt na mieszkania do wynajęcia w tej grupie klientów będzie nadal duży – przewiduje.

Popyt na mieszkania na wynajem to także efekt sytuacji na rynku kredytów hipotecznych. - Rosnące w szybkim tempie stopy procentowe w parze z nowym sposobem liczenia zdolności kredytowej (rekomendacja KNF) doprowadziły do sytuacji, kiedy o kredyt jest naprawdę trudno – mówi Marcin Jańczuk. – Dane AMRON-SARFIN wskazują, że w II kw. udzielono o 43,7 proc. mniej kredytów hipotecznych niż w analogicznym okresie poprzedniego roku.

- Od początku tego roku obserwujemy systematyczny spadek zdolności kredytowej Polaków spowodowany właśnie wysokimi stopami procentowymi i wymogami UKNF. Przykładowo przeciętna rodzina z dwójką dzieci, która mogła jeszcze rok temu uzyskać kredyt w wysokości 600 tys. zł, dziś dostanie jedynie 246 tys. zł – mówi Tomasz Przyrowski, prezes Credipass. - Brak możliwości finansowania zakupu nieruchomości kredytem hipotecznym oznacza często konieczność poszukiwania lokalu na rynku najmu. Mamy liczną grupę klientów, którzy w normalnych warunkach kupiliby mieszkanie, ale obecna sytuacja (przede wszystkim brak zdolności kredytowej lub zbyt mała zdolność kredytowa) wyklucza zakup. W niektórych miastach stawki najmu są niższe niż comiesięczna rata kredytu.

Eksperci powołują się także na portalu Unirepo. - W sierpniu w porównaniu z analogicznym okresem zeszłego roku liczba unikatowych ofert mieszkań na wynajem była o 37,8 proc. mniejsza. Jednocześnie powiększa się liczba ofert wystawionych do sprzedaży. Jest o 9,6 proc. większa niż przed rokiem - wynosi 150 tys. mieszkań - mówi cytowany w komunikacie Krzysztof Kotlarski z portalu Unirepo.

Sprzedać mieszkanie może być więc znacznie trudniej niż w zeszłym roku. - Potencjalnych nabywców należałoby szukać na rynku najmu, gdzie czekają na poprawę sytuacji na rynku mieszkań – tłumaczą analitycy.

Coraz drożej

Metrohouse analizuje stawki najmu mieszkań (na bazie własnych ofert i części portali ogłoszeniowych). - Największe trudności w znalezieniu mieszkań z najniższej półki cenowej mają poszukujący lokali w Warszawie, Wrocławiu i Gdańsku – wynika z analiz. - Znalezienie oferty lokalu z czynszem (bez opłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni oraz mediów) nieprzekraczającym 2 tys. zł jest bardzo trudne. Podobnie też jest w Krakowie. W nieco lepszej sytuacji są osoby poszukujące mieszkań w Poznaniu i Łodzi – najtańsze oferty stanowią odpowiednio 20 i 41 proc. bazy - mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse. - Najdroższym miejscem na wynajem jest stolica, gdzie 42 proc. lokali jest oferowanych za ponad 4 tys. zł. We Wrocławiu, Gdańsku i Krakowie najwięcej ofert lokali mieści się w stawkach od 2 do 3 tys. zł. We Wrocławiu i Krakowie już ponad 20 proc. ofert jest wystawianych w cenach ponad 4 tys. zł. W porównaniu z tymi miastami najlepiej wygląda sytuacja w Łodzi, gdzie 81 proc. wystawionych lokali ma ceny niższe niż 3 tys. zł.

Dodaje, że coraz większe stawki najmu to nie tylko efekt znacznie zwiększonego zainteresowania tym rynkiem, ale i coraz wyższego standardu mieszkań oferowanych na wynajem.

Ze statystyk Metrohouse wynika, że 40 proc. mieszkań na wynajem w Gdańsku i we Wrocławiu ma nie więcej niż dziesięć lat. W pozostałych miastach jest to 26 - 33 proc. oferty.