Jak rosyjska agresja na Ukrainę wpłynęła na postrzeganie Polski jako rynku nieruchomości komercyjnych? Wartość transakcji w I połowie br. okazała się wysoka. Czy widać zmianę struktury kupujących pod względem narodowościowym?

W ciągu pierwszych sześciu miesięcy br. zainwestowano niemal 2,9 mld euro w polskie nieruchomości komercyjne, a w analogicznych okresach lat 2021 i 2020 było to odpowiednio 2 mld euro i 3 mld euro. Należy jednak pamiętać, że wynika to po części z finalizowania transakcji rozpoczętych w II połowie zeszłego roku.

Wojna w Ukrainie zmieniła postrzeganie nie tylko Polski, ale i całego regionu CEE przez inwestorów przede wszystkim z USA i z Azji, ponieważ generalnie naruszyła stabilność Europy jako całości. Wielu inwestorów wstrzymało się z decyzjami dotyczącymi zakupu, aby obserwować rozwój sytuacji. Niemniej podmioty z Europy – zarówno Zachodniej, jak i Środkowo-Wschodniej – nadal pozostały aktywne. Niektórzy już obecni powiększyli swoje portfele, ale co ważniejsze – w II kwartale 2022 r. na liście kupujących pojawiły się podmioty debiutujące w Polsce – szwedzka spółka Eastnine i czeska Trigea Real Estate.

Czego zatem można się spodziewać w II połowie roku?

Wojna może ostudzić nastroje inwestorów i obniżyć przyszłe wartości inwestycji, ale warto zaznaczyć, że na to wpływ mogą mieć również sytuacja gospodarcza w Polsce i na świecie oraz konsekwencje wysokiej inflacji i podnoszonych stóp procentowych. Prognozowanie skali tych spadków jest jednak obecnie mocno utrudnione ze względu na dynamicznie zmieniające się warunki geopolityczne. Z drugiej strony sprzedający są aktualnie bardziej skłonni do nieznacznych renegocjacji cenowych, a duża część inwestorów zapowiada potencjalny powrót do zakupów po sezonie wakacyjnym.

Wróćmy do I połowy br. Z podium spadły magazyny, liderem pod względem wartości zakupów okazały się biurowce. Jak oceniacie perspektywy tych dwóch rynków?

Wartość inwestycji w biurowce była rok do roku wyższa o około 60 proc., co było możliwe m.in. dzięki temu, że sektor dobrze poradził sobie z pandemią, a wojna w Ukrainie w ograniczonym stopniu wpłynęła na aktywność najemców. Powrót na podium to m.in. efekt zakupu The Warsaw Hub przez Google’a – to rekordowa w historii polskiego rynku transakcja zakupu pojedynczej nieruchomości.

Warto podkreślić, że sektor biurowy w miastach regionalnych osiągnął w I połowie br. bardzo dobry wynik, ponad 600 mln euro z dominującymi Wrocławiem (361 mln euro) i Poznaniem (120 mln euro), co było efektem pojawienia się wielu atrakcyjnych produktów inwestycyjnych – czyli nowych, dobrze skomercjalizowanych budynków.

A co z magazynami, tu wartość transakcji spadła mocno, a w latach 2020–2021 sektor bezapelacyjnie dominował.

Faktycznie wartość transakcji obniżyła się o 25 proc. w porównaniu z analogicznym okresem w 2021 r., jednak nie można mówić o spadku zainteresowania inwestorów tą klasą aktywów. Atrakcyjnych aktywów inwestycyjnych wciąż przybywa. Ubiegłoroczne wartości kształtowane były w dużym stopniu przez transakcje portfelowe, ich łączna wartość to prawie 460 mln euro, natomiast w I połowie 2022 r. odnotowano finalizację dwóch transakcji tego typu o łącznej wartości 180 mln euro.

Na pierwszy rzut oka zaskakująco wysoka okazała się wartość inwestycji w obiekty handlowe. To efekt restrukturyzacji giganta EPP. Jak – pominąwszy ten czynnik – wygląda rynek?

W I połowie br. sektor handlowy osiągnął drugą pozycję z udziałem prawie 30 proc. niemal 800 mln euro wartości transakcji. Gdy zestawimy kwotę z całym 2021 r., kiedy zainwestowano 900 mln, i z całym 2020 r. z wynikiem 700 mln, to minione półrocze wypada bardzo dobrze. Poza dwiema transakcjami portfelowymi EPP o wartości 653 mln euro zarejestrowano jeszcze 17 innych transakcji na łączną kwotę 144 mln euro. Dotyczyły one w przeważającej większości niedużych parków handlowych oraz wolno stojących sklepów spożywczych. Lokowanie kapitału w mniejszych formatach jest tendencją widoczną na polskim rynku już kolejny rok z rzędu. W latach 2020 i 2021 znaczący udział w wartości transakcji miały również małe parki handlowe a także te sklepy Tesco, które nie weszły w skład portfela obiektów przejętych przez Salling Group (właściciela Netto).

PRS, czyli najem instytucjonalny mieszkań, wymyka się statystykom, bo inwestorzy przede wszystkim zamawiają bloki u deweloperów i będą je odbierać za jakiś czas. Jak postrzegacie perspektywy PRS, czy zawirowania na rynku pierwotnym mogą przyspieszyć rozwój?

PRS nadal stanowi niewielki udział rynku inwestycyjnego, chociaż od około dwóch–trzech lat inwestycje systematycznie pojawiają się na liście transakcji. Sytuacja na rynku mieszkań deweloperskich, która obecnie jest pokłosiem przede wszystkim sytuacji gospodarczej w Polsce, w zdecydowany sposób wpływa na rynek najmu. Wysokie stopy procentowe w ciągu ostatnich miesięcy zdecydowanie obniżyły zdolność kredytową wielu potencjalnych nabywców lokali, w związku z czym wielu z nich przekierowało swoje potrzeby mieszkaniowe na rynek najmu. Według różnych źródeł pierwszych obniżek stóp procentowych można się spodziewać nie wcześniej niż w II połowie 2023 r., więc obecnie obserwowana sytuacja na rynku mieszkaniowym może potrwać jeszcze nawet od 18 do 24 miesięcy. Biorąc pod uwagę spadek tempa sprzedaży mieszkań w budowanych projektach, część deweloperów może zacząć szukać nabywców instytucjonalnych dla swoich projektów. Widzimy utrzymujące się zainteresowanie takimi inwestycjami przez inwestorów z sektora PRS, jednak ze względu na długotrwałe i skomplikowane procesy przejęć takich przedsięwzięć trudno dzisiaj prognozować ich skalę.

Magdalena Czempińska z Knight Frank związana jest od 2005 r. Rok wcześniej ukończyła SGH.