Według ekspertów HRE Think Tanku rynkowi mieszkaniowemu nie grozi zapaść. Wchodzi on w fazę schłodzenia, ale między popytem a podażą nie ma nierównowagi mogącej przełożyć się na spadek cen. Analitycy podtrzymują, że pod koniec tego roku ceny mieszkań w największych miastach będą o 7–12 proc. wyższe niż pod koniec 2021 r. Sprzedaż lokali na rynku pierwotnym skurczy się rok do roku o 15–25 proc.

HRE Think Tank opublikował odczyt autorskiego indeksu koniunktury na rynku mieszkaniowym za I kwartał 2022 r. Jego wartość wyniosła 0,61. Eksperci założyli, tworząc indeks, że odczyt w granicach 0,15–0,85 świadczy o zdrowej kondycji rynku.

„Wartość plasuje się wyraźnie poniżej progów ostrożnościowych, które mogłyby sugerować przegrzanie rynku. Wartość jest też niższa niż pod koniec 2021 r. Zmiana ta wynika przede wszystkim z sytuacji na rynku kredytowym, który po rekordowo dużym popycie w trakcie 2021 r. podlega wyraźnemu schłodzeniu. Przy tym warto podkreślić, że nie obserwujemy zjawisk wskazujących na trwałe nierównowagi na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Bieżąca sytuacja sugeruje schładzanie koniunktury, czego emanacją jest spadek liczby zawieranych transakcji. Odczytujemy ten stan jako kumulowanie się niezaspokojonego popytu, który w sprzyjających warunkach jest gotów wrócić na rynek wzorem lat 2020–2021” – czytamy w raporcie.

– Koniunktura się schładza, ale fundamenty są zdrowe i rynek wszedł w perturbacje w dobrej kondycji – powiedział Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. – Głównym czynnikiem schładzającym koniunkturę jest spadek popytu na kredyty będący efektem rosnących stóp procentowych i rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego w zakresie badania zdolności kredytowej. Niezmiennie opowiadamy się za poluzowaniem kryteriów, bo ograniczać popyt na pożyczki trzeba było wtedy, kiedy stopy były rekordowo niskie. Dalej podkreślamy, że powinny być preferencje dla kupujących pierwsze mieszkanie na własne potrzeby. Założenia programu kredyt z gwarantowanym wkładem własnym powodują, że trzeba mieć 7–10 tys. zł na rękę, by starać się o pożyczkę na zakup lokalu w mieście wojewódzkim, co może tłumaczyć, dlaczego tego produktu nie ma wciąż w ofercie banków – dodał.

Przeciętnemu Kowalskiemu pozostaje kupować lokum małe, na peryferiach, część osób nie ma szans na pożyczkę i musi skorzystać z najmu, a część choć mogłaby zaciągnąć kredyt, czeka na spadek stóp. – W ten sposób kumuluje się popyt, który uaktywni się wraz z poprawą otoczenia. Podobnie było po pandemii, co przełożyło się na eksplozję sprzedaży w I połowie 2021 r. – wskazał Turek. HRE Think Tank prognozuje, że cykl podwyżek stóp się kończy i stopa referencyjna ustabilizuje się na poziomie 7 proc.

Na rynku nie ma nadpodaży mieszkań, bo deweloperzy przykręcają kurek z inwestycjami, kierując się przede wszystkim utrzymywaniem marż. Analitycy podkreślili też, że nie ma wysypu mieszkań na rynku wtórnym. W okresie kwiecień–czerwiec liczba unikalnych ofert wzrosła o tylko 1,5 tys. w skali całego kraju.

– Skłonność do sprzedaży mieszkań jest mała, bo rynek najmu jest dobry, nieruchomości są postrzegane jak bezpieczna przystań, a przy tej inflacji trudno znaleźć alternatywny sposób ulokowania gotówki. Nie widzimy ryzyka niespłacalności kredytów i wymuszonej sprzedaży lokali dzięki wakacjom kredytowym i funduszowi wsparcia kredytobiorców – podsumował Turek.