- Ten rok będzie jednym z trudniejszych na rynku nieruchomości w Polsce. Trwa seria najszybszych podwyżek stóp procentowych w historii, a pierwszych ich obniżek można się najszybciej spodziewać w czwartym kwartale 2023 r. lub nawet na początku 2024 r. – tłumaczą autorzy raportu SonarHome.

Oznacza to, jak podkreślają, że popyt „kredytowy" będzie nadal spadał. - Sytuację może poprawić jedynie złagodzenie rekomendacji KNF, o którą wnioskuje Polski Związek Firm Deweloperskich – mówią analitycy SonarHome. Wraz z kolejnymi podwyżkami stóp procentowych liczba osób, które mogą sobie pozwolić na kredyt, będzie systematycznie malała. Powodem są nie tylko wysokie raty, ale też brak zdolności kredytowej wyliczanej przed udzieleniem przez bank kredytu.

Coraz mniej zdolności

- Zdolność kredytową Polaków bardzo ograniczyła rekomendacja KNF, która nałożyła na banki obowiązek dodawania 5 pkt proc. buforu do obecnej stopy procentowej. Oznacza to, że jeśli dziś wysokość stóp wynosi 6 proc., to bank oblicza zdolność kredytową klienta zakładając wysokość stóp na poziomie 11 proc. (6 proc. + 5 pkt proc.). – tłumaczy Barbara Bugaj, główny analityk SonarHome. - To spowodowało, że w maju 2022 r. liczba wnioskujących o kredyt, jak wskazują dane BIK, spadła o prawie 52 proc. w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku – wskazuje.

SonarHome

Polski Związek Firm Deweloperskich wystosował pismo do KNF z propozycją zmian. Zdaniem PZFD obecny 5-proc. bufor to za dużo. Hamuje popyt na mieszkania. Związek apeluje o zmniejszenie tego buforu do 3 pkt proc., a dla kredytów ze stałą stopą procentową - do 1 pkt proc.

- Dziś nie można wykluczyć nawet tego, że podwyżki stóp procentowych możliwe są również w kolejnym roku i mogą dojść nawet do 10 proc. Sytuacji popytowej na rynku pomogłoby na pewno złagodzenie założeń rekomendacji KNF, ponieważ podwyższyłoby zdolność kredytową nawet o ok. 20-30 proc. Nie wiemy jednak, jaka będzie odpowiedź KNF na apel PZFD – mówi analityczka SonarHome.

Dodaje, że popyt na rynku podtrzymują klienci gotówkowi kupujący mieszkania na wynajem. - Dla nich bowiem mimo wysokich cen mieszkań zakup jest opłacalny, ponieważ stale rosną również czynsze. Dla klienta, który kupiłby mieszkanie inwestycyjne na kredyt ze zmienną stopą, zakup jest najczęściej nieopłacalny i ryzykowny w kontekście kolejnych podwyżek stóp procentowych – zaznacza ekspertka.

Kryzys czy spowolnienie

Według danych SonarHome ceny ofertowe mieszkań w największych miastach od początku roku wzrosły od 2 proc. w Poznaniu do 5 proc. we Wrocławiu (styczeń – maj 2022 r.). - W tym samym okresie czas ekspozycji mieszkania wydłużył się nawet do ponad 90 dni – wskazują analitycy. W maju trend wzrostu cen jednak wyhamował. – Jedynie w Poznaniu ceny wzrosły o 1,5 proc. w porównaniu z kwietniem – podaje SonarHome.

SonarHome

- Rynek nieruchomości jest cykliczny, a każdy cykl składa się z fazy wzrostu i spowolnienia. Możliwe więc, że jesteśmy w momencie, w którym kończy się poprzedni cykl zapoczątkowany w 2013 roku – komentuje Barbara Bugaj. - Nie jest to kryzys, a spowolnienie, kiedy to sprzedający muszą zawalczyć o klienta. Przypomnijmy, że w poprzednim cyklu spowolnienie na rynku mieszkaniowym trwało od końca 2008 r. (czyli ok. czterech lat). Nie każdy cykl wygląda jednak dokładnie tak samo. Warto przypomnieć, że ten etap nie musi trwać jedynie roku, tylko znacznie dłużej. W momentach prosperity i niskich stóp nie pamiętamy, że rynek jest cykliczny i najpewniej za jakiś czas sytuacja się odwróci – podkreśla analityczka.

SonarHome