Rozpoczęliście działalność w Polsce w grudniu 2020 r., otwierając biuro w Warszawie i kupując Warsaw West Office na Bemowie, który trafił do funduszu MNK One. Pod koniec grudnia 2021 r. nabyliście biurowiec Point.44 w podwarszawskim Piasecznie do funduszu POLSKA by MNK, a na początku marca br. kupiliście NC3 w sercu Mokotowa do funduszu MNK One. Czym różnią się strategie obu funduszy?
MNK One to fundusz paneuropejski – inwestuje w nieruchomości core’owe (najlepsze obiekty, niskie ryzyko inwestycyjne, nastawienie na czynsze – red.) w całej Europie. W jego portfelu znajdują się aktywa z różnych segmentów: hotel w Portugalii, obiekty handlowe i biurowe w Irlandii, biurowce w Polsce, a nawet budynek uniwersytetu na Węgrzech. Obecnie koncentrujemy się na pozostałych rynkach Europy Zachodniej.
Fundusz Polska by MNK skupia się na rynku nieruchomości zlokalizowanych wyłącznie w Polsce, a jego celem są aktywa typu core plus (dodatkowo otwartość na zwiększanie wartości – red.).
Strategie obu funduszy pod względem sektora i klasy aktywów są dość podobne, ale różnią się awersją do ryzyka. Alokacja funduszu MNK One w Polsce została praktycznie w pełni wykorzystana, a ponieważ nadal widzieliśmy ogromny potencjał rynku, dlatego stworzyliśmy fundusz skupiający się wyłącznie na nim.
Czym kierujecie się, kupując nieruchomości?
Jakością budynku, umów najmu i najemców. Nieruchomości funduszu MNK One muszą być relatywnie nowe, dobre technicznie, w pełni wynajęte na podstawie długoterminowych umów. Już od dawna przykładamy ogromną wagę do aspektów ESG. W naszych strukturach działa zespół ds. ESG, który troszczy się o to, by budynki w naszych funduszach coraz lepiej spełniały te warunki.
W 2021 r. nie dokonaliście w Polsce żadnej transakcji – dlaczego?
Fundusz Polska by MNK ruszył latem, analizowaliśmy bardzo wiele nieruchomości, a kilka analiz przeszło w fazę negocjacji. Wszyscy inwestorzy zdają sobie sprawę, że transakcje w Polsce generalnie zajmują nieco więcej czasu niż w Europie Zachodniej, chociażby ze względu na interpretacje podatkowe, których uzyskanie trwa dwa, trzy miesiące. Negocjacje i samo badanie due diligence też zabierają czas. Wiosną ub.r. składaliśmy ofertę na pewną nieruchomość, sprzedający zdecydował się wybrać innego oferenta i wiem, że ta transakcja wciąż jest w toku.
W pierwszym półroczu działalności funduszu, w grudniu 2021 r., kupiliśmy pierwszą nieruchomość, Point44, a kolejne transakcje są w toku. W ciągu miesiąca powinniśmy zamknąć jedną z nich. Dwie kolejne są w fazie due diligence. Wydaje mi się, że to dobry wynik, choć oczywiście mamy niedosyt.
Roczny dostęp do treści rp.pl za pół ceny
Czy można się spodziewać kolejnych transakcji w tym roku, czy rosyjski najazd na Ukrainę generalnie spowolni polski rynek inwestycyjny?
Jak wspomniałam, jesteśmy na różnych etapach trzech procesów transakcyjnych.
Nie da się ukryć, że pewne spowolnienie na rynku już dało się zauważyć. Szczególnie trudny był pierwszy miesiąc od wybuchu wojny, kiedy ze względu na niepewność sytuacji wielu inwestorów postanowiło nieco wstrzymać procesy transakcyjne. Teraz widzimy, że rynek najmu ma się generalnie bardzo dobrze, we wszystkich sektorach.
Zawsze dokładnie analizujemy najemców nieruchomości, które nabywamy, teraz te analizy są jeszcze dogłębniejsze. Jesteśmy bardziej wybiórczy, ale nie zamykamy się na rynek nieruchomości w Polsce. Szukamy magazynów, parków handlowych i biurowców.
Warszawski zespół MNK Partners ma analizować nie tylko nasze podwórko, ale inne rynki. Macie coś na oku?
Warszawski zespół zajmuje się całą Europą. Jak dotąd nie znaleźliśmy jeszcze odpowiedniej nieruchomości w sąsiednich krajach. Jednak bardzo aktywnie poszukujemy nieruchomości dla naszych funduszy w Europie Zachodniej, między innymi w Portugalii, Hiszpanii, we Francji czy w Holandii. Złożyliśmy kilka ofert i czekamy na odpowiedź sprzedających.
CV
Małgorzata Cieślak-Belgy od grudnia 2020 r. jest dyrektorem odpowiadającym za inwestycje MKT Partners w Europie. Wcześniej związana była m.in. z REINO, PwC i Synerga+. Absolwentka Wyższej Szkoły Biznesu i Administracji. MNK Partners to założona w 2017 r. we Francji platforma, zarządzająca dziś aktywami o wartości 300 mln euro, zlokalizowanymi m.in. we Francji, Irlandii i Polsce.
