Reklama

Wysokie stopy procentowe nie zatrzymają wzrostu cen mieszkań

Ceny transakcyjne na pierwotnym rynku nieruchomości w siedmiu największych miastach Polski sięgną w br. przeciętnie 10,5 tys. zł za mkw., a w 2025 r. przebiją 13 tys. zł – prognozują ekonomiści z Credit Agricole Bank Polska.

Publikacja: 19.04.2022 10:40

Wysokie stopy procentowe nie zatrzymają wzrostu cen mieszkań

Foto: Adobestock

Grzegorz Siemionczyk

Reklama

Zespół analityków z CA BP ocenia, że przeciętna cena transakcyjna na rynku mieszkaniowym w Gdańsku, Gdyni, Łodzi, Krakowie, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu wzrośnie w br. o 9,8 proc., w 2023 r. o 7,8 proc., a w kolejnych dwóch latach o 8,3 proc.

Taki scenariusz oznaczałoby lekkie ochłodzenie koniunktury na rynku nieruchomości. W 2021 r. ceny mieszkań na rynku pierwotnym w tych siedmiu miastach podskoczyły o 11,1 proc., a w samym IV kwartale ub.r. o 15,6 proc. rok do roku, najbardziej od I kwartału 2008 r. Tym samym pod koniec roku średnia cena transakcyjna przekroczyła 10 tys. zł, a w całym 2021 r. wynosiła przeciętnie 9,6 tys. zł. Prognozy Credit Agricole sugerują, że w tym roku cena ta wyniesie 10,5 tys. zł, w 2023 r. 11,3 tys. zł, a w kolejnych latach 12,3 i 13,3 tys. zł.

Poprzednie prognozy dla rynku mieszkaniowego ekonomiści z Credit Agricole opublikowali w lipcu ub.r. Wtedy oczekiwali wzrostu przeciętnej ceny transakcyjnej w 2021 r. o 8,5 proc., a do końca 2023 r. miała ona dojść do 11,1 tys. zł (w porównaniu do 11,3 tys. w obecnym scenariuszu).

Jak to możliwe, że według analityków z CA BP mieszkania będą nadal szybko drożały pomimo tego, że od października 2021 r. Rada Polityki Pieniężnej gwałtownie podnosi stopy procentowe, czego poprzednie prognozy nie zakładały? Ekonomiści z zespołu Jakuba Borowskiego, głównego ekonomisty Credit Agricole Bank Polska, zwracają uwagę przede wszystkim na szybki wzrost cen materiałów budowlanych. To element, którego prognozy z lipca ub.r. nie uwzględniały, tymczasem okazuje się, że w latach 2019-2021 wyjaśniał on zmiany cen mieszkań aż w 60 proc.

Autorzy wtorkowej analizy wyliczają, że relacja kosztów materiałów do przychodów przedsiębiorstw budowlanych wynosiła w 2021 r. 24 proc. W uproszczeniu oznacza to, że wzrost materiałów budowlanych o 10 proc. wymaga – przy innych warunkach niezmienionych – podniesienia cen mieszkań o 2,4 proc. w celu utrzymania niezmienionych zysków firm budowlanych. Tymczasem, jak wynika z danych Grupy PSB Handel S.A., przeciętne ceny materiałów budowlanych w okresie w 2021 r. zwiększyły się o 12 proc. rok do roku, a w samym IV kwartale ub.r. już o ponad 20 proc. rok do roku.

Reklama

Ekonomiści z Credit Agricole BP na potrzeby swojego scenariusza zakładają, że „tempo wzrostu cen materiałów budowlanych przyspieszy w II kw. br. do ok. 40 proc. rok do roku z 28,3 proc. w I kw. W drugiej połowie roku ceny materiałów będą rosły coraz wolniej z uwagi na oczekiwane przez nas zakończenie wojny w Ukrainie i złagodzenie barier podażowych. Zakładamy, że w 2023 r. roczna dynamika cen towarów ustabilizuje się blisko zera ze względu na efekty wysokiej bazy z 2022 r. i osłabienie popytu na zakupy mieszkań związane z wysokim poziomem stóp procentowych”.

Czytaj więcej

Nieco ponad 30 proc. klientów wybiera sklep kierując się promocją czy niskimi cenami

Handel

Polacy znów częściej chodzą na zakupy. Które sklepy wybierają

Większość konsumentów chodzi na zakupy kilka razy w tygodniu. Pandemia spowodowała, że robili je...

Na sytuację na rynku nieruchomości duży wpływ będzie miała także koniunktura na rynku pracy, która zdeterminuje popyt na mieszkania. Ekonomiści z Credit Agricole zakładają, że stopa bezrobocia BAEL (tzn. obliczana na podstawie Badania Aktywności Ekonomicznej Ludności) do końca 2025 r. będzie w pobliżu 3 proc. „Taka tendencja będzie wynikała m.in. z oczekiwanego przez nas przyspieszenia wzrostu gospodarczego powiązanego z cyklem w absorbcji środków unijnych, w tym uruchomienia KPO” - tłumaczą.

Autorzy raportu zwracają uwagę, że ich model prognostyczny – bazujący na cenach materiałów budowlanych, stopie bezrobocia BAEL i opóźnionej dynamice cen mieszkań, która oddaje inercję tego rynku – pozwala oczekiwać nawet szybszego wzrostu cen mieszkań, niż zarysowany w ich scenariuszu. Ekonomiści zdecydowali się jednak na korektę w dół wyników modelowania ze względu na oddziaływanie kilku czynników, których nie uwzględnili w modelu.

„Wśród nich można wymienić spadek popytu gotówkowego, wyhamowanie akcji kredytowej w związku z rekomendacją KNF (wyliczenie zdolności kredytowej przy założeniu wzrostu stóp procentowych o 5 pkt. proc.), prawdopodobne obniżenie relatywnie wysokich marż przez deweloperów w celu pobudzenia sprzedaży oraz wyprzedaż tańszych mieszkań”.

Analitycy z zespołu Jakuba Borowskiego zwracają też uwagę na kilka czynników niepewności, które mogą wpłynąć na celność ich prognoz. Jednym z nich jest „siła oddziaływania wyższych stóp procentowych na popyt na mieszkania i ich ceny przy prawdopodobnym jednoczesnym ograniczeniu podaży mieszkań przez deweloperów”. Drugim jest wojna w Ukrainie i jej wpływ na polski rynek pracy. „Odpływ Ukraińców zatrudnionych dotychczas w Polsce (często w branży budowlanej) będzie oddziaływał w kierunku wzrostu cen budowy mieszkań, a jednocześnie napływ nowych uchodźców będzie zwiększał popyt na mieszkania” - tłumaczą.