Rz: Czy nowe prawo utrudniające obrót ziemią rolną było potrzebne?

Wojciech Doliński, rzeczoznawca majątkowy, MRICS: Celem ustawodawcy była regulacja ustroju rolnego, ograniczenie spekulacji oraz ograniczenie nabywania ziemi przez podmioty zagraniczne. Można dyskutować na temat zasadności obaw wobec zjawiska spekulacji oraz masowego wykupu ziemi rolnej przez cudzoziemców, jednak ustawa skutecznie odstraszy od takich działań. Można więc uznać, że w tym kontekście była potrzebna.

Jednocześnie niepotrzebnie utrudnia rozwój branży rolniczej, finansowanie inwestycji związanych z rolnictwem i ingeruje w szeroko pojęty obrót nieruchomościami, również na rynku nieruchomości komercyjnych.

Czy spekulacje na rynku ziemi rolnej często miały miejsce? Jak wyglądał schemat takich transakcji?

Zjawiska te oczywiście miały miejsce. Modele spekulacji, jak na każdym rynku, bywały różne w zależności tak od przesłanek, jak i od skali transakcji. Oczywiście najczęściej były one obserwowane na obrzeżach miast, ale nie tylko.

Podmioty skupujące tereny rolne na obrzeżach miast liczyły na zmiany planistyczne wraz z rozwojem danego ośrodka miejskiego. Mówimy tutaj nie tylko o miastach regionalnych, ale też o mniejszych miastach powiatowych.

Zjawisko spekulacji było też widoczne w obrocie ziemią stricte rolną, poprzez zakupy gruntu przez inwestorów indywidualnych, zwykle poniżej wartości rynkowej ziemi. Schemat takich transakcji opierał się zatem na mechanizmie potencjalnych zmian planistycznych lub aspekt siły negocjacyjnej oraz szybkich transakcji gotówkowych. Działalność spekulacyjną prowadziły też wyspecjalizowane fundusze poprzez skupowanie znacznych areałów, budując bank ziemi w oczekiwaniu na ich wzrost wartości.

Ile można było zarobić na takich transakcjach?

Ten wzrost wartości wynosił na niektórych terenach nawet 15 proc. rocznie.

Spotykany był też model, znany z rynku nieruchomości komercyjnych, zakupu nieruchomości z jednoczesną dzierżawą zwrotną rolnikom na okresy wieloletnie, co dawało zwroty na poziomie od 5 do 10 proc. rocznie.

Schemat sprzyjający rozwojowi terenów podmiejskich opierał się o rozwój planistyczny gruntu, czyli skupowanie znacznych obszarowo terenów, procedowania zmian planistycznych oraz ich parcelacji. Działania takie mogły przynieść kilkakrotny, a nawet kilkudziesięciokrotny, wzrost wartości nieruchomości, co oczywiście było wynikiem znacznego nakładu pracy w horyzoncie kilkuletnim.

W jakim stopniu nowe przepisy dotkną inwestorów obiektów komercyjnych? Z jakiego segmentu rynku najbardziej?

Wieloetapowe projekty – zarówno biurowe, magazynowe, jak i mieszkaniowe – zostaną dotknięte nowymi przepisami. Każdy fragment gruntu o powierzchni od 0,3 ha, który pozostał nieodrolniony w ewidencji gruntów, będzie podlegał ograniczeniom ustawowym. Bardzo często jest to np. teren trawiasty wokół budynku, wchodzący w skład nieruchomości.

Wiele obiektów magazynowych było realizowanych na tzw. terenach porolniczych, nieposiadających miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP).

Podobnie tereny w granicach miast, przeznaczone pod parki biurowe, w swoich granicach nieruchomości wieczystoksięgowych, zawierają grunty rolne.

A konsekwencje dla hoteli?

Nowe przepisy z pewnością odczuje też rynek hotelowy. Ostatnie ożywienie w tym segmencie spowodowało znaczną aktywność inwestycyjną. Często tereny otaczające tego typu obiekty stanowią obszary rekreacyjne, łąki, pola golfowe oznaczone w ewidencji gruntów jako tereny rolne. Każda sprzedaż takiego kompleksu będzie musiała być finalizowana pod rządami nowej ustawy.

W sytuacji kiedy wieloetapowy projekt z fragmentami gruntu rolnego podlega sprzedaży, transakcja będzie podlegać dodatkowym klauzulom warunkowym, znacznie opóźniającym przebieg transakcji. Należy przypomnieć, że obostrzenia ustawowe dotyczą nie tylko transakcji nieruchomościami (tzw. asset deal), ale również transakcjami na udziałach w spółkach (tzw. share deal). Wszelkie transakcje sprzedaży przedsiębiorstw, które mają nieruchomości rolne, będą również wymagały zgody ANR.

Jak nowe przepisy wpłyną na ceny gruntów rolnych i budowlanych?

Spadek cen nieruchomości stricte rolnych był już widoczny przed wejściem w życie ustawy – zadziałał mechanizm tzw. wymuszonej sprzedaży. Właściciele planujący sprzedać grunty w dalszej przyszłości przyspieszyli decyzje w związku z wejściem ustawy.

Ten aspekt oczywiście wpływał na cenę wywoławczą. W portalach internetowych było widać znaczne obniżki cen za działki nawet o małych areałach, niepodlegających ustawie. Różnica w cenach gruntów objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) na inne cele niż rolne oraz tych nieobjętych planami będzie dużo wyraźniejsza. Podrożeją grunty objęte MPZP – jako towar z możliwością szybkiego zakupu oraz gotowy do przeprowadzenia transakcji wtórnych. W obecnym stanie prawnym większość gruntów bez miejscowych planów, o przeznaczeniu rolnym, ale z potencjałem pod inne funkcje, straciła na wartości.

Co zmieni się w przypadku wycen gruntów?

Preferowaną metodą wyceny gruntów jest naturalnie podejście porównawcze. Na wielu rynkach, brak będzie danych porównawczych dla rzeczoznawców. Może się okazać że występują jedynie transakcje nie noszące znamion transakcji rynkowych. Bez transakcji rynkowych, niemożliwe staje się określenie wartości rynkowej, zgodnej z definicją UGN (Ustawy o gospodarce nieruchomościami), która reguluje pracę rzeczoznawcy. Gruntowne zbadanie wszystkich przesłanek, które doprowadziły do danej transakcji, użytej w wycenie będzie jeszcze istotniejsze.

Sprzedaż nieruchomości dzierżawcy gruntu lub sąsiadowi trudno uznać za transakcje finalizowane na wolnym rynku. Realizowane wyceny powinny zatem bazować na założeniach ukutych na potrzeby odzwierciedlenia rzeczywistości w obrocie nieruchomościami rolnymi.

Zasadne, obok kalkulacji porównawczych, będzie zastosowanie metody wyceny bazującej na czynszu dzierżawnym oraz odpowiedniej stopie zwrotu. Pozwoli to częściowo zniwelować niepewność wyniku oszacowania. Transakcje zakupu gruntu przez ANR, również nie będą wynikiem działania sił wolnorynkowych, gdyż podstawą określenia ceny w akcie notarialnym będzie często wycena rzeczoznawcy. W przypadku, gdy kolejne wyceny będą bazować na takiej transakcji, okaże się więc że wartości rynkowe nie bazują de facto na cenach gruntów określonych na warunkach wolnorynkowych, a na wycenach innych rzeczoznawców.

Czy do maja było wiele transakcji dotyczących gruntów, a teraz jest mniej, jeśli chodzi o tereny rolne czy bez planów zagospodarowania? Czego można się spodziewać?

Dziś możemy jedynie przeczuwać jak nowe regulacje odbiją się na statystykach. Należy poczekać na pierwsze opracowania pod koniec roku. Jedno jest pewne: transakcji gruntami rolnymi będzie mniej. Przez pewien okres będzie widoczne zamrożenie decyzji inwestycyjnych, co przełoży się nie znikomą liczbę transakcji. Właściciele gruntów podlegających pod nową ustawę już obserwują obniżenie popytu na ich nieruchomości.

Fundusze mające banki ziemi rolnej, mają kłopoty z właściwym oszacowaniem wartości swoich aktywów, nie wspominając o możliwościach upłynnienia części portfela.

Równolegle przeprowadzone zmiany w ustawie o księgach wieczystych i hipotece nakładają obowiązek sporządzania operatów szacunkowych na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności na wszystkich nieruchomościach rolnych, na poziomie nie wyższym niż aktualna wartość rynkowa. Ten zapis również wpłynie na zmniejszenie liczby transakcji gruntami, na których gospodarze planowali zrealizować jakąkolwiek zabudowę, wspomagając się kredytem bankowym. Kilka banków zamroziło swoją akcję kredytową do czasu uzyskania jasnej interpretacji i wypracowania metod działania np. na potrzeby ewentualnej egzekucji.

CV

Wojciech Doliński – uprawniony rzeczoznawca majątkowy, członek Królewskiego Instytutu Dyplomowanych Rzeczoznawców (MRICS). Ukończył Wydział Gospodarki Przestrzennej na SGGW i podyplomowe studia wyceny na Wydziale Architektury Politechniki Warszawskiej. Jest absolwentem holenderskiej uczelni CAH Dronten. Studiował też na Sheffield Hallam University i Nottingham Trent University.