Mieszkanie w Polsce to luksus

Rada Polityki Pieniężnej konsekwentnie podnosi stopy procentowe. Po ostatniej, piątej z rzędu podwyżce, która miała miejsce w lutym, główna stopa referencyjna NBP wynosi 2,75 proc. A najprawdopodobniej to nie koniec.

– RPP podwyżkami stóp procentowych chce zdusić rosnącą inflację. Niestety, nie jest to dobre rozwiązanie – ocenia Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości. – Spodziewam się, że w tej sytuacji cześć klientów już na dobre zrezygnuje z zakupu mieszkań m.in. ze względu na pogarszającą się zdolność kredytową i wyższe raty kredytów. Zamiast kupować nieruchomości na coraz to droższe kredyty, klienci zaczną je wynajmować, co ucieszy fundusze inwestujące w segment PRS (private rented sector – najem instytucjonalny – red.) – przewiduje.

Mniej metrów

O radykalnym ograniczeniu zdolności kredytowej klientów wskutek cyklu podwyżek stóp procentowych mówi także Paweł Grabowski z trójmiejskiej agencji BIG Property.

– Ci, którzy dziś planują zakup mieszkania, posiłkując się kredytem, mogą liczyć na kwotę średnio o jedną trzecią niższą niż przed rokiem. A mieliśmy też klientów, którym zdolność kredytowa spadła o dwie trzecie – mówi Paweł Grabowski. – Oznacza to, że klienci często będą zmuszeni kupić albo mniejsze mieszkanie, albo mieszkanie bardziej oddalone od centrum, gdzie ceny są niższe. Z kolei klienci, którzy nie zakładali podwyżki rat kredytów o 50 proc. wyższych niż w momencie zaciągania kredytu, mogą mieć teraz problemy z ich spłatą. Tym bardziej że prognozy przewidują dalsze mocne wzrosty stóp procentowych. Uderzy to przede wszystkim w segment popularny, gdzie mieszkania kupują klienci o niższej zdolności kredytowej – dodaje.

Ekspert BIG Property nie ma wątpliwości, że obniżenie zdolności kredytowej uniemożliwi wielu klientom nabycie wymarzonego mieszkania. – Mogą w ogóle zrezygnować z zakupu, jeśli lokal nie spełniałby oczekiwań. W tej sytuacji alternatywą będzie najem – potwierdza Paweł Grabowski.

Wątpliwości nie ma też Maciej Czyż, dyrektor oddziału agencji Metrohouse w Łodzi. – Klienci będą musieli zmienić oczekiwania. Zmiana preferencji może dotyczyć nie tylko ceny mieszkania, ale i adresu – przyznaje.

Dyrektor jest też przekonany, że odżyje rynek najmu. – W dużych miastach studenckich jest jeszcze dużo mieszkań do wynajęcia, bo nie ma studentów. Zajęcia odbywają się online – mówi Maciej Czyż. – Ale gdy kogoś nie będzie stać na zakup nieruchomości, a będzie chciał iść na swoje, będzie zmuszony do wynajęcia mieszkania. To może spowodować wzrost stawek wynajmu – mówi Maciej Czyż. Spodziewa się on zarówno spadku liczby klientów kupujących, którzy stracą zdolność kredytową, jak i wzrostu liczby nieruchomości na sprzedaż.

– Szczególnie w tych przypadkach, gdzie kredyt był zaciągany na granicy możliwości finansowych kredytobiorców, przez co mogą nie być w stanie spłacać raty. Takie nieruchomości mogą wrócić do oferty – tłumaczy ekspert Metrohouse. – Zmiany na rynku nieruchomości nie są jednak odczuwalne od razu. Raczej będziemy musieli poczekać kilka miesięcy. Dużych zmian jednak nie przewiduję – zaznacza.

Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca redNet 24, dodaje, że analizy jej firmy wskazują, że wpływ zaostrzenia polityki pieniężnej na inflację będzie w pełni widoczny dopiero po kilku kwartałach od podwyżki stóp.

– W przypadku kolejnych podwyżek popyt na całym rynku nieruchomości może osłabnąć – potwierdza Katarzyna Tworska. – Wzrost stóp procentowych oznacza wyższe raty kredytów. Oprocentowanie w bankach nie zmieni się oczywiście z dnia na dzień. Większość kredytobiorców podwyżka ta dotknie dopiero za jakiś czas, ale będzie to oznaczać ratę wyższą o 20–35 proc. – szacuje.

Większa wartość

Zdaniem Pawła Grabowskiego wielu klientów, którzy myśleli o inwestycji w mieszkanie na wynajem częściowo finansowanej kredytem, może zrezygnować z przedsięwzięcia. – Ze względu na to, że wzrost kosztów kredytów ograniczy podaż mieszkań na wynajem i jednocześnie zwiększy popyt na najem, stawki najmu powinny utrzymać się na obecnych wysokich poziomach lub nawet rosnąć – przewiduje. – Biorąc to pod uwagę, właściciele mieszkań nie powinni podejmować gwałtownych ruchów.

Ekspert zwraca też uwagę, że w ostatnich dwóch latach ceny nieruchomości dynamicznie rosły. – Salda kredytów hipotecznych zaciągniętych na ich zakup są znacząco niższe od ich wartości. Zawsze jest możliwość wyjścia z takiej inwestycji ze sporym zyskiem wynikającym właśnie ze wzrostu wartości – zauważa Paweł Grabowski. – W przyszłości jednak inwestycja w nieruchomości na wynajem gwarantująca obecną rentowność może być nieosiągalna. Czynsze nie rosną bowiem proporcjonalnie do wzrostu cen nieruchomości. I o ile dziś możemy się spodziewać wyhamowania dynamiki wzrostu cen lub wręcz stabilizacji, o tyle długofalowo będą one wyłącznie rosły.

Ekspert BIG Property nie zauważa wyprzedaży mieszkań kupionych na wynajem w związku ze wzrostem rat. – Nie przewidujemy wysypu takich ofert – mówi Paweł Grabowski. – W tej całej sytuacji jest jeden pozytyw – dużo krótszy czas niezbędny do uzyskania decyzji kredytowej w banku. To efekt dużego spadku liczby wniosków kredytowych. Ostatnio nasz klient dostał decyzję w trzy dni (Bank Millennium).

Paweł Grabowski uważa, że mieszkania w Polsce stają się towarem luksusowym, na który będzie sobie mogło pozwolić coraz mniej ludzi.

– Wynika to z kilku czynników – tłumaczy. To wysokie już ceny, które jeszcze rosną, bo stale rosną koszty działek, materiałów budowlanych i usług. – Z roku na rok rośnie więc koszt wytworzenia mkw. mieszkania – mówi. – A przy tym mamy niskie płace. Zwracam uwagę na medianę i dominantę płac, a nie średnią krajową, która zupełnie nie oddaje realnej siły nabywczej w Polsce.

Lepsze lokaty

Do tego dochodzą wysokie stopy procentowe, ograniczona podaż mieszkań dla klientów indywidualnych. – Z jednej strony wynika to z niewystarczającej podaży gruntów inwestycyjnych, a z drugiej – z wchodzenia na rynek zagranicznych funduszy inwestycyjnych, które kupują całe budynki z myślą o wynajmie mieszkań, a nie ich sprzedaży – mówi Paweł Grabowski. – Mamy do czynienia z kupowaniem przez fundusze nie tylko całych budynków, ale i deweloperów. Zgodnie z zapowiedziami nowego właściciela dewelopera Robyg docelowo tylko 50 proc. wybudowanych lokali ma trafić na rynek, a reszta pozostać w zasobach funduszu jako lokale na wynajem.

Tomasz Błeszyński zauważa, że podniesienie stóp procentowych przełoży się na wzrost oprocentowania m.in. lokat. – Banki już oferują całkiem korzystne oprocentowanie lokat – zaznacza doradca. – Nieruchomości nie będą jedynym sposobem na ochronę majątku przed inflacją. Część klientów zacznie bardziej inwestować w aktywa finansowe niż nieruchomości – ocenia.