Reklama

Rynek pierwotny: ile mieszkań sprzedają deweloperzy

O kredyt hipoteczny jest coraz trudniej. Czy to już koniec hossy na rynku deweloperskim?

Aktualizacja: 08.07.2016 20:56 Publikacja: 08.07.2016 18:24

Rynek pierwotny: ile mieszkań sprzedają deweloperzy

Foto: Bloomberg

Reklama

- Sprzedaż mieszkań wciąż rośnie, ale po trzech latach hossy wzrost wyraźnie stracił dynamikę. Kończące się dopłaty do kredytów i trudniejszy do nich dostęp, zapowiedź dostarczenia przez państwo mieszkań za „pół darmo". To wszystko może się odbić na sytuacji na rynku pierwotnym - mówi Bartosz Turek, analityk Lion's Banku.

Mniej nowych klientów

- 11 proc. - o tyle, licząc rok do roku, wzrosła sprzedaż mieszkań przez 14 firm deweloperskich, które pochwaliły się już wynikami sprzedaży - wskazuje analityk Lion's Banku. - Dynamika spada i to pomimo niskiej bazy. Trzeba bowiem podkreślić, że poprzednie kwartały przyzwyczaiły nas do 20, 30 czy nawet 50-proc. wzrostów sprzedaży mieszkań. Oczywiście, jest za wcześnie, aby definitywnie odtrąbić koniec wzrostów, a tym bardziej ogłosić powrót złych czasów dla firm budujących mieszkania - zastrzega.

I podkreśla, że wciąż mamy do czynienia z bardzo wysoką sprzedażą mieszkań. - W drugim kwartale tego roku 14 firm podpisało umowy na sprzedaż prawie 4,2 tys. lokali, czyli o 408 więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem, choć o 74 mniej niż kwartał wcześniej - podaje Bartosz Turek. - Z drugiej jednak strony, w biurach sprzedaży nowych kupujących przestało w ostatnim kwartale przybywać. To powinno budzić pewne obawy o przyszłość, szczególnie, że po trzech latach wyraźnej hossy otoczenie rynkowe coraz bardziej nie sprzyja deweloperskiemu biznesowi.

Problemy z kredytami

- Dane na temat liczby sprzedanych mieszkań są publikowane głównie przez firmy giełdowe i dotyczą liczby podpisanych umów niezależnie od poziomu zaawansowania inwestycji. W statystykach znaleźć więc można mieszkania, które są w budowie oraz lokale już ukończone - podkreśla Bartosz Turek. - Ważne, aby nabywca przynajmniej zobowiązał się do zakupu lokalu. Szybkie reagowanie na zmianę otoczenia rynkowego jest niekwestionowaną przewagą tych danych - tłumaczy.

Dodaje, że minusem jest mała próba. - Tylko kilkunastu deweloperów chwali się wynikami sprzedaży, podczas gdy na rynku działa przynajmniej kilkuset graczy. Zebrane przez Lion's Bank dane o sprzedaży dotyczą spółek: Archicom, Atal, Dom Development, Inpro, JW. Construction, LC Corp, Lokum Deweloper, Marvipol, Polnord, ROBYG, Ronson Development, Vantage Development, Victoria Dom i Wikana - podaje.

Reklama

Bartosz Turek podkreśla, że problemem są dziś zwłaszcza kredyty. - To ważny filar rodzimego rynku mieszkaniowego. Pierwszym problemem są rosnące wymagania dotyczące wkładu własnego Dziś, co do zasady, trzeba mieć 15 proc. ceny mieszkania, aby ubiegać się o kredyt hipoteczny - przypomina analityk Lion's Banku. - Państwo w zdobyciu takiego wkładu własnego pomagało poprzez program „Mieszkanie dla młodych", czyli budżetowe dopłaty. Problem w tym, że program cieszy się taką popularnością, że w marcu klienci wyczerpali pieniądze zagwarantowane na dopłaty na 2016 rok, a na początku lipca banki musiały też wstrzymać przyjmowanie wniosków o dopłaty z puli przypadającej na 2017 rok - dodaje.

Odchodzą z kwitkiem

- Nawet ci, którzy mają pieniądze na wkład własny, spotkają się w bankach z pogarszającą się ofertą kredytową. Po pierwsze powoli, ale konsekwentnie i to już od 15 miesięcy drożeje zakup mieszkania na kredyt. Maleje zdolność kredytowa, czyli po prostu banki są skłonne pożyczać coraz mniej - mówi Bartosz Turek.

Dodaje, że trzyosobowa rodzina dysponująca dochodem na poziomie 5 tys. zł netto może pożyczyć ok. 370 tys. zł (mediana) na 30 lat. - Tym samym w ciągu roku zdolność kredytowa modelowej rodziny spadła o ponad 87 tys. zł - przypomina Bartosz Turek. - Trzeba jednak podkreślić, że Polacy w ostatnim czasie na zakup nowych mieszkań wydają wyraźnie więcej gotówki niż pieniędzy pozyskanych z kredytów. Tak wynika z szacunków publikowanych przez NBP - dodaje.

Wyjaśnia, że wpływ mają na to niskie stopy procentowe. - Dzięki nim kredyty są tanie, ale też lokaty są nisko oprocentowane i to ten drugi element wydaje się szczególnie ważny dla dobrej kondycji deweloperów - podkreśla Bartosz Turek. - Osoby posiadające kapitał chętnie kupowały bowiem mieszkania na wynajem. Problem w tym, że ogłoszony przez rząd program „Mieszkanie +", może ten stan zmienić. Po prostu inwestorzy mogą nie chcieć konkurować z państwowym molochem, który ma za zadanie dostarczyć na rynek mieszkania za „pół darmo". Lokale te mają być wynajmowane za stawki wyraźnie niższe niż rynkowe, a do tego po 30 latach lokal ma się stać własnością najemcy. Wszystko za pół dzisiejszej rynkowej ceny i bez ryzyka związanego za zaciągnięciem kredytu hipotecznego na zakup własnych czterech kątów.