Z analizy wokand sądowych wynika, że mieszkańcy nie chcą już w sąsiedztwie wielkich centrów handlowych. Chcemy kupować w dyskontach oraz małych i średniej wielkości supermarketach, o powierzchni 500-1500 m, na które nie musi zezwalać plan i wystarczy decyzja o warunkach zabudowy. Dotyczy to zwłaszcza marketów budowlanych i specjalistycznych, np. ze sprzętem AGD i RTV.
Trzy zamiast jednego
W Puszczykowie w woj. wielkopolskim stowarzyszenie ekologiczne uznało, że pomysł budowy aż trzech marketów w jednym miejscu „jest kolejnym oszpeceniem krajobrazu i wprowadza chaos przestrzenny".
W Dąbrowie Górniczej, gdzie Lidl miał mieć za sąsiada Rossmana i Pepco, naczelnik wydziału urbanistyki i architektury mogła jedynie wyjaśnić protestującym mieszkańcom Osiedla Tysiąclecia, że planowane przedsięwzięcie jest zgodne ze studium. Skoro inwestor spełnił wszystkie warunki, nie było formalnej możliwości odmówić pozwolenia na budowę.
– Uciążliwość zależy od gabarytów inwestycji – mówi radca prawny Łukasz Bernatowicz, ekspert Business Center Club. – Wiadomo, że będzie wzmożony ruch, szczególnie dolegliwy nocą i nad ranem, gdy trwają dostawy. Im większy obiekt, tym ruch większy. Jeżeli WOH, czyli wielkopowierzchniowy obiekt handlowy ma mieć powyżej 2 tys. mkw. powierzchni, może powstać tylko na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Inwestorzy mają jednak i na to sposób: stawiają dwa mniejsze budynki, a potem łączą je pasażem.
– Obiekty poniżej tej granicy można budować na podstawie decyzji o warunkach zabudowy – tłumaczy ekspert.
Jest to nieprecyzyjny dokument, o dużym stopniu ogólności. Wuzetki pozwalają wydać pozwolenie na obiekt, który może być kontrowersyjny. Dają też urzędnikom duże pole do interpratacji.
– Toteż trwają dyskusje, żeby je w ogóle wyeliminować, a zamierzane przedsięwzięcia objąć planem zagospodarowania– mówi Bernatowicz.
Mariola Berdysz, dyrektor Fundacji Wszechnicy Budowlanej, zwraca uwagę, że czasem nie można odmówić.
– W wuzetce, którą wydaje wójt, burmistrz czy prezydent miasta, obowiązuje przede wszystkim zasada dobrego sąsiedztwa, kontynuacja formy i funkcji, wymóg dostępu do drogi publicznej. Ustawowe regulacje nie pozwalają zbyt mocno wpływać lokalnej władzy na inwestycje – tłumaczy Berdysz.
Gminy mogą to jednak regulować w miejscowych planach. Z własnej inicjatywy lub jeśli inwestor składa wniosek o wydanie warunków zabudowy na inwestycje w takim miejscu.
– Istnieje także inna możliwość. Jeżeli inwestor składa wniosek o wydanie warunków zabudowy w miejscu, którego nie akceptują miejscowe władze, można zawiesić postępowanie na dziewięć miesięcy i przez ten czas przygotować miejscowy plan – mówi Mariola Berdysz.
Podkreśla jednak, że taki plan musi być zgodny ze studium.
Wygrywają w sądzie
Niejednokrotnie protesty okazują się skuteczne. Tak było np. w Łodzi, gdzie nie zrealizowano marketu na terenie wewnątrzosiedlowego skweru, kosztem kilkudziesięciu drzew do wycięcia.
Ostatnią deską ratunku jest sąd. Członkowie wspólnoty mieszkaniowej poskarżyli się do Wojewódzkiego Sądu w Łodzi na projektowaną budowę.
– Budynek wraz z miejscami parkingowymi miał wypełniać prawie całkowicie powierzchnię działki. Inwestycja zasłoniłaby dostęp do światła i zacienieniła części lokali – argumentowała wspólnota.
WSA uznał, że chociaż inwestycja spełnia warunki dobrego sąsiedztwa i kontynuacji funkcji handlowo-usługowej, decyzję o warunkach zabudowy należy uchylić. Wadliwie bowiem określono powierzchnię zabudowy (585 mkw.) jako powierzchnię sprzedaży. Tymczasem budynek jest przeznaczony też na działalność usługową. Będzie więc większy.
Z kolei mieszkańcy warszawskiej dzielnicy Wilanów zamiast wielkiego centrum handlowego Galeria Wilanów chcą mniejszego. Globe Trade Centre, inwestor galerii, broni projektu powstałego w poprzednich latach. Weronika Ukleja z GTC informuje, że wystąpił do prezydent Warszawy o wznowienie zawieszonego postępowania i wydanie pozwolenia na budowę. Zdaniem miasta nie jest to możliwe na podstawie obecnego planu. Nie ma w nim bowiem regulacji dotyczących tzw. WOH, czyli obiektów wielkopowierzchniowych.
– Galeria typu mall stają się przeżytkiem. To dawny format marketowy. Na świecie już się czegoś takiego nie buduje, tylko zaczyna rozbierać. Miejscowy plan z 2001 r. mówi o handlu o charakterze lokalnym lub ponadlokalnym, ale dziś oczekiwania mieszkańców są inne – mówi Katarzyna Radzikowska, przewodnicząca Rady Dzielnicy Wilanów.
– Wskutek puszczenia w przeszłości budowy supermarketów na żywioł jest ich procentowo więcej, i są większe niż w innych państwach Unii Europejskiej. Nie sposób więc traktować protestujących mieszkańców jako swego rodzaju pieniaczy. Dylemat polega na tym, że ich lokalne interesy kłócą się nierzadko z ogólnymi potrzebami. Jakimś rozwiązaniem byłoby odchodzenie od starej formy galerii handlowej, a preferowanie mniejszych, a więc i mniej uciążliwych obiektów.
