Pierwszy inwestor narzuca charakter zabudowy

Deweloper zwrócił się do prezydenta Wrocławia o wydanie pozwolenia na budowę dwóch budynków wielorodzinnych z garażami podziemnymi. Inwestycja nie podobała się Janowi Z. właścicielowi sąsiedniej działki. Jego zastrzeżenia dotyczyły przede wszystkim dojazdu do planowanego osiedla. Chodziło o to, że ulica którą mieli jeździć w przyszłości mieszkańcy nie miała nawierzchni. Była to droga gruntowa ze wszystkimi związanymi z tym mankamentami. Mimo sprzeciwu sąsiada prezydent wydał deweloperowi pozwolenie na budowę osiedla. Wówczas Jan Z. odwołał się do wojewody dolnośląskiego.

W odwołaniu zakwestionował nie tylko dojazd do osiedla, ale i to, że inwestycja zablokuje zabudowę jego pustej jeszcze działki. Twierdził, że zamiary inwestora naruszają miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Bloki będą za wysokie, dojdzie do zalewania sąsiednich gruntów.

Wojewoda utrzymał w mocy pozwolenie na budowę. Jego zdaniem inwestycja jest zgodna z miejscowym planem. Art. 4 prawa budowlanego oraz art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mówią o zasadzie wolności zabudowy. Oznacza to, że nie można przyjąć, bez jednoznacznego wskazania w miejscowym planie, że wysokość planowanego budynku należy mierzyć tylko i wyłącznie od poziomu terenu istniejącego lub zastanego. Istotą zasady wolności zabudowy, podstawowej zasady prawa budowlanego, jest przyznanie każdemu, kto wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, prawa zabudowy nieruchomości gruntowej, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami.

Poza tym wszelkie wątpliwości należy rozstrzygać na korzyść inwestora. Wojewoda uznał, że w tej konkretnie sprawie nie jest zabronione ustalenie wysokości projektowanego budynku w kontekście projektowanego najniższego poziomu terenu, wynoszącego wokół planowanych budynków 124,92 m n.p.m. Tym samym blok może być wyższy.

Wojewoda zauważył, że prezydent wydając pozwolenie na budowę, nie ma obowiązku odnoszenia się do nieistniejącej jeszcze zabudowy na sąsiednich działkach.

W opinii wojewody osiedle dewelopera nie zablokuje Janowi Z. możliwości zabudowy jego nieruchomości. Ponadto fakt, że deweloper planuje nawieźć ziemi i wykonać skarpę, nie oznacza, że w czasie deszczu sąsiedzi będą zalewani.

Co oznacza poziom terenu

Jan Z. zaskarżył decyzję wojewody do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu. Jego zdaniem wojewoda źle zinterpretował miejscowy plan i nie uwzględnił interesów innych stron niż inwestor. Tymczasem organ administracji wydając pozwolenie na budowę nie może abstrahować od jej skutków w sferze prawnej innych osób, w szczególności prawa własności sąsiadów.

Według niego tak duża inwestycja wymagała przeprowadzenia szczegółowych ustaleń w zakresie parametrów projektowanych budynków i ich wpływu na nieruchomości sąsiednie. Tymczasem wojewoda tego zaniechał.

WSA uznał, że skarga zasługuje na uwzględnienie. Wyrok uzasadnił tym, że wojewoda nieprawidłowo zinterpretował miejscowy plan. Chodziło o zapis planu: „wymiar pionowy budynku lub budowli przykrytej dachem, mierzony od poziomu terenu do najwyższego punktu pokrycia dachu nie może być większy niż 18 m, o ile ustalenia dla terenów nie stanowią inaczej ".

W ocenie WSA chodzi o stan faktyczny, jaki występował w chwili podjęcia uchwały w sprawie uchwalenia planu miejscowego. Z tych względów wymiar pionowy budynku lub budowli przykrytej dachem mierzony od poziomu terenu, to taki który odnosi się do naturalnego, istniejącego w czasie uchwalania planu miejscowego poziomu terenu. Tak rozumiana w istocie wysokość zabudowy służy postawieniu pewnej granicy w istniejącej przestrzeni, ponad którą inwestorzy nie mają prawa realizować obiektów budowlanych.

Zdaniem WSA nie można zgodzić się z tym, że to autor projektu budowlanego (według sugestii inwestora) może dowolnie ustalać w projekcie poziom terenu i dopiero od tak zaprojektowanego poziomu mierzyć wysokość budynku. Przy interpretacji planu zaprezentowanej przez wojewodę, to inwestor decydowałby jak ma kształtować się wysokość zabudowy na określonym terenie, a nie rada gminy. Nie na tym polega wolność budowlana, dodał sąd.

Pochodna prawa własności

WSA przypomniał, że zasada wolności budowlanej wywodzi się z art. 21 i art. 64 konstytucji, dotyczących ochrony prawa własności. Zdaniem sądu, wolność budowlana jest pochodną prawa własności nieruchomości gruntowej, z której w myśl art. 140 kodeksu cywilnego wynika uprawnienie m.in. do korzystania z niej w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego w zgodzie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa. Natomiast funkcja prawa budowlanego, których przedmiotem jest sfera wolności budowlanej, jest inna.

Przepisy regulujące proces inwestycyjno-budowlany są przede wszystkim regulacjami ograniczającymi swobodę.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Miejscowy plan jest podstawową formą realizacji zadań z zakresu gospodarki przestrzennej, wykonywanych przez organy gminy w ramach zadań własnych.

Zatem ustalenie zasad przyszłej zabudowy i zagospodarowania terenu należy do rady gminy a nie właściciela nieruchomości.

Z tych więc względów wymiar pionowy budynku lub budowli przykrytej dachem mierzony od poziomu terenu, to taki, który odnosi się do naturalnego, istniejącego w czasie uchwalania planu miejscowego poziomu terenu. Tak rozumiana w istocie wysokość zabudowy służy postawieniu pewnej granicy w istniejącej przestrzeni, ponad którą inwestorzy nie mają prawa realizować obiektów budowlanych.

Co na to Trybunał

Także Trybunał Konstytucyjny w wyroku (KP7/09) zauważa, że korzystanie przez właściciela czy użytkownika wieczystego nieruchomości z prawa zabudowy poprzez wybudowanie na nieruchomości obiektu budowlanego może niekorzystnie oddziaływać na możliwość korzystania z nieruchomości należących do innych podmiotów, i to nie tylko tych bezpośrednio graniczących z nieruchomością zabudowywaną. Oddziaływanie wznoszonego (wzniesionego) obiektu może mieć różny stopień uciążliwości i charakter, od dyskomfortu estetycznego, czy uniemożliwienia lub utrudnienia odbioru programu telewizyjnego, przez zasłonięcie widoku, ograniczenie nasłonecznienia lub dopływu świeżego powietrza, aż po znaczący spadek wartości rynkowej sąsiednich nieruchomości.