Kto buduje miasto i kto korzysta? Profesor Zofia Bolkowska, od wielu lat prowadząca analizy rynku budowlanego, szacuje w oparciu o dane GUS za 2016 r., że wartość sprzedaży substancji budowlanej całego rynku – blisko 170 mld złotych – prawie w połowie dotyczy inwestycji publicznych. Zatem pochodzi z naszych wspólnych pieniędzy, z budżetu, głównie samorządów – aż dwie trzecie tej wartości. Bo miasto to infrastruktura, a wszystkie obiekty inżynieryjne w Polsce to 110 mld złotych. To też budynki użyteczności publicznej, sądów, edukacji, również kultury, zdrowia, pomocy społecznej czy administracji. Czyli tej sfery, która sprawia, że życie staje się łatwiejsze – to 24 mld zł.
Ale miasto to także prywatne pieniądze, to budynki mieszkalne, to aż 62 proc. ze 163 tys. mieszkań, czyli z 16 mld zł w 2016 roku. Ale to również obiekty usługowe, biura, handel, czyli 19 mld zł. Wszystko to tworzy wartość miasta w wymiarze jego użyteczności, ale także kultury i architektury.
Co decyduje o wartości miasta? Czy wielkość nakładów na mieszkania? Czy może na domki jednorodzinne, które przecież stanowią aż 60 proc. całości naszego budownictwa mieszkaniowego, decydując o poczuciu wolności i swobody życia ich mieszkańców. Ale ktoś jednak musi zbudować uliczki, skwery, sklepy. A może też osiedla mieszkaniowe realizowane przez deweloperów, którzy pokrywają koszty infrastruktury, dróg i obiektów usługowych, które przecież powinny być finansowane przez lokalny samorząd. Ale samorząd może wtedy właśnie nie ma na nie pieniędzy, kredytuje je więc deweloper, czyli my – nabywcy.
System prawa nie pozwala w praktyce na publiczno-prywatne działanie w mikroskali. Na odzyskanie ponoszonych nakładów poprzez opłaty urbanistyczne i umowy z inwestorem. Bo sławne PPP to wielce skomplikowane działania obudowane procedurami prawa i lękiem praktyki. A tutaj przecież chodzi o zbudowanie ulicy, ścieżki rowerowej, skweru, może przedszkola, przychodni i przekazanie w użytkowanie samorządowi lokalnemu. Warto wprowadzić zasadę umowy infrastrukturalnej, która podzieli odpowiedzialność i finanse pomiędzy inwestorów i władzę publiczną. W drodze negocjacji, dialogu urbanistycznego jak w Niemczech czy Anglii.
A może miasto ma być wartością dla mieszkańców, którzy oczekują zwrotu inwestycji na swoich nieruchomościach lub w formie dywidendy z funduszy nieruchomościowych, jak REIT? Jeszcze ich w praktyce w Polsce nie ma, a pozwoliłyby na ponoszenie inwestycji w rozwój miasta – jakościowy, bo przecież oparty na stałym korzystaniu z wartości nieruchomości.
Nieruchomości decydują o bogactwie narodów. Polityka architektoniczna Finlandii już prawie 20 lat temu określiła, że wartość majątku narodowego tego kraju to w 57 proc. budynki. Zatem polityka rozwoju miasta to polityka wzrostu wartości majątku narodowego. A polityka architektoniczna to edukacja, prawo, relacje inwestor i władza publiczna oraz standard budowania, ład budowlany.
Mamy żurnale architektoniczne i artykuły o architekturze, ale nie mamy przekonania, że jej jakość jest wartością. Boimy się konkursów, obawiamy się dyskusji nad projektami. Co więcej, nie chcemy uznać, że jakość to inwestycja w koszt projektu, czas jego opracowania, nadzór i zarządzanie budową, współdziałanie inwestora z władzą publiczną. Tak jakbyśmy nie chcieli pomnażać majątku narodowego.
Miasto jest inwestycją, ale nie tylko i wyłącznie grą SimCity. Jest miejscem polityki rozwoju traktowanej jako pomnażanie dorobku pokoleń, jego mieszkańców, którzy inwestują swoje pieniądze dla realizacji oczekiwań, marzeń, ambicji. Model urbanizacji opisywany w rozprawach naukowych „intervening opportunities" jest modelem prawdopodobieństwa osiągnięcia sukcesu poprzez możliwość dobrych relacji międzyludzkich w miejscach, które dają największą dla nich szansę. Myślmy zatem, w jaki sposób tworzyć dobre, piękne miejsca w mieście. Takie, które będą osadzone w kulturze naszego społeczeństwa, tradycji klimatu, w historii rozwoju. Czyli polityka. ©?
