- Inwestorzy nie boją się ryzyka - komentuje Marcin Krasoń, analityk Home Brokera. - Kuszą szanse na atrakcyjny zysk. W badanych przez Home Brokera i Domiporta.pl miastach można zarobić średnio 5,2 proc. i to na rękę, już po zapłaceniu podatku i innych opłat - podkreśla.

Z najnowszych danych wynika, że najlepiej wróży posiadanie lokalu w Gdańsku (rentowność 6,5 proc.) i Katowicach (6 proc.). - Najniższe w historii stopy procentowe nie zachęcają do odkładania oszczędności na lokatach i w obligacjach skarbowych. To wprawdzie bezpieczne sposoby na pomnażanie kapitału, ale ich efektywność jest dziś bardzo niska, wiele z lokat dostępnych w bankach nie pokrywa nawet inflacji - mówi Maciej Górka, analityk portalu Domiporta.pl. - Według obliczeń Open Finance, po uwzględnieniu inflacji i podatku, przeciętna roczna lokata przynosi posiadaczowi 1 proc. straty rocznie, podczas gdy kilka lat temu były to jeszcze prawie 4 proc. na plusie. Część środków wycofanych z lokat trafia na rynek nieruchomości, a kupowane lądują na liście ofert lokali na wynajem.

Dobry wybór

- Choć potencjalne zyski prezentują się atrakcyjnie, należy pamiętać, że inwestycja w mieszkanie na wynajem to nie bułka z masłem. Nie każdy lokal pozwoli zarobić 5-6 proc. rocznie, nie zawsze uda się szybko znaleźć najemców, a każdy miesiąc gdy nieruchomość stoi pusta, generuje tylko koszty - przestrzega Maciej Górka. - Dlatego wybór odpowiedniego mieszkania i najemców jest niezwykle ważny. Liczy się nie tylko miasto, ale i dzielnica, osiedle czy wręcz blok. Do tego należy uwzględnić metraż, liczbę pokoi i standard mieszkania. Dobry wybór sprawi, że nieruchomość znajdzie najemców bardzo szybko.

- Biorąc pod uwagę ceny mieszkań oraz stawki najmu, wygląda na to, że najwięcej zarobić można kupując mieszkanie na wynajem w Gdańsku (6,53 proc. rocznie netto) i Katowicach (5,98 proc. rocznie netto). 5,5 proc. lub więcej oferują też Białystok, Lublin, Tychy i Warszawa - wskazuje Marcin Krasoń. - Z naszych analiz wynika, że średnio najmniej zyskamy inwestując w lokal w Kielcach (3,76 proc. rocznie netto) i Poznaniu (4,12 proc.). Nie znaczy to oczywiście, że w miastach tych nie ma możliwości na zyskowną inwestycję. To po prostu średnie obliczone na podstawie cen mieszkań i stawek najmu, co nie wyklucza, że kupiona za dobrą cenę nieruchomość przyniesie nawet 7 czy 8 proc. zysku rocznie.

Patrz: rentowność najmu

Droga Warszawa

- Planując inwestycję w mieszkanie należy jednak mieć na uwadze nie tylko wysokość potencjalnych zysków, ale i to, co będzie działo się w przyszłości. Czy wartość i atrakcyjność nieruchomości ma szansę rosnąć? Czy za dziesięć lat nadal łatwo będzie znaleźć najemców? Warto zwracać uwagę na potencjał miasta (te wyludniające się nie wróżą najlepiej), dzielnicy (kwestia komunikacji z pozostałymi) czy dokładnej lokalizacji - radzi Maciej Górka. - Zdecydowanie największym i najbardziej dynamicznym rynkiem jest Warszawa i to tutaj najchętniej inwestują nie tylko osoby fizyczne, ale i pojawiające się w Polsce fundusze. Średnie ceny zakupu są tu zdecydowanie najwyższe (7,3 tys. zł za mkw.), a za atrakcyjne mieszkanie trzeba zapłacić jeszcze więcej. Ale i stawki najmu odstają od tych w innych miastach.

Z danych Domiporta.pl wynika, że za mkw. wynajmowanego mieszkania trzeba zapłacić średnio prawie 51 zł. Według statystyk Narodowego Banku Polskiego czynsz za kawalerkę w Warszawie to 1,6-1,7 tys. zł, za mieszkanie dwupokojowe można uzyskać średnio około 2,2-2,3 tys. zł, a za trzypokojowe 3-3,1 tys. zł. Państwowy konkurent - Dla inwestorów czerpiących zyski z mieszkań na wynajem jednym z największych zagrożeń jest rosnąca podaż przy malejącym popycie. Planowana budowa lokali na wynajem w całej Polsce w ramach programu Mieszkanie+ stanowi właśnie zagrożenie tej kategorii. Docelowo ma powstać prawie trzy miliony mieszkań o dużo niższych czynszach niż te, które oferuje komercyjny rynek – zauważa Maciej Górka. – Będą to nowe (a zatem atrakcyjne dla najemców) lokale, z opcją najmu z dojściem do własności.

- Ale diabeł tkwi w szczegółach - dodaje Marcin Krasoń. - Po pierwsze: ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości wskazuje katalog osób uprawnionych do uzyskania statusu najemcy w mieszkaniach z programu, a są to między innymi osoby o względnie niższych dochodach, osoby wychowujące dziecko z orzeczoną niepełnosprawnością, osoby, które wychowują co najmniej jedno dziecko oraz osoby, które nie posiadały do tej pory prawa własności do domu jednorodzinnego, innego mieszkania lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu -przypomina.

A to, jak podkreśla Maciej Górka, zawęża grono beneficjentów. - Osoby wynajmujące dziś na warunkach rynkowych mieszkania w większości przypadków nie spełniają kryteriów do skorzystania z najmu w ramach Mieszkania+ w pierwszej kolejności - zastrzega ekspert Domiporty.pl. – Oni nadal będą wynajmować mieszkania na rynkowych warunkach. Warto też zwrócić uwagę na miejsca, w których powstają mieszkania w programie: nie są to zwykle najbardziej poszukiwane lokalizacje. Dodatkowo, część potencjalnych chętnych może zostać odstraszona przez formułę najmu instytucjonalnego, który zezwala na eksmisję w szybkim trybie bez prawa do lokalu zastępczego. Na razie temat Mieszkania+ jest melodią przyszłości, wprawdzie na kilku budowach praca idzie już pełną parą, ale nie wiadomo, ilu będzie chętnych na lokale i jak dokładnie będzie wyglądał nabór.

Jak liczona jest rentowność najmu

Oczekiwana rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem liczona jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań (z transakcji dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance) oraz ofert na wynajem zamieszczonych na stronach portalu Domiporta.pl. Stawki ofertowe najmu zostały do obliczeń obniżone o 5 proc. W analizie uwzględnianych jest 15 miast: Białystok, Bydgoszcz, Gdańsk, Katowice, Kielce, Kraków, Lublin, Łódź, Poznań, Rzeszów, Szczecin, Tychy, Warszawa, Wrocław i Zielona Góra.

Pod uwagę bierzemy medianę, która urealnia dane zmniejszając wagę ofert znacząco odstających od przeciętnych. Rentowność netto uwzględnia 10,5-miesięczny okres wynajmu mieszkania oraz czynsz dla administracji płacony przez właściciela lokalu (4-7 zł za mkw. mieszkania miesięcznie), a także podatek ryczałtowy od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.