Wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe, zwłaszcza te z dużych miast, chętnie dorabiają sobie, wynajmując np. dach czy część ściany w bloku mieszkalnym. Co ważne, w świetle precedensowego wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 stycznia 2021 r. takimi zyskami nie muszą się dzielić z fiskusem (sygn. akt II FSK 2405/18, prawomocny).
Dla dobra wszystkich...
W sprawie chodziło o wynajem części dachu pod maszt telekomunikacyjny. Z wniosku o interpretację wynikało, że umowa dawała wspólnocie spore zyski. Co roku przychód wynosił ponad 50 tys. zł. Wspólnota podkreśliła jednak, że wszystkie pożytki uzyskane z najmu powierzchni dachu są przeznaczane na pokrycie utrzymania nieruchomości wspólnej. A u fiskusa chciała się tylko upewnić, że kwoty z najmu dachu korzystają ze zwolnienia z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT.
Fiskus nie chciał jednak słyszeć o preferencji. Jego zdaniem przychód uzyskany przez wspólnotę z najmu części powierzchni dachu pod maszt telefonii cyfrowej nie może być zaliczony do dochodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Dlatego pomimo przeznaczenia dochodu na utrzymanie zasobów mieszkaniowych nie podlega zwolnieniu z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT.
Wspólnota zaskarżyła interpretację, ale w pierwszej instancji przegrała. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach zauważył, że dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi to te związane z zarządzaniem lokalami mieszkaniowymi i tymi częściami oraz urządzeniami budynku, które są niezbędne do prawidłowego z nich korzystania. A takie elementy budynku jak dach czy ściana zewnętrzna nie należą do zasobu mieszkaniowego.
Na sprawę inaczej spojrzał dopiero NSA. Odwołując się do orzecznictwa, stwierdził, że zakres pojęcia „zasób mieszkaniowy" należy ustalać w oparciu o kryterium funkcjonalności. Zasobem mieszkaniowym są budynki mieszkalne i lokale mieszkalne w takich budynkach oraz wszystko to, co jest z nimi funkcjonalnie związane i w sposób bezpośredni umożliwia im spełnianie funkcji mieszkalnych.
W ocenie NSA dach budynku mieszkalnego, w którym znajdują się wyłącznie lokale mieszkalne, jest elementem zasobu mieszkaniowego. Za błędne uznał stanowisko, że same budynki mieszkalne i ich elementy konstrukcyjne zasobem nie są. Nie znalazł też sensownych argumentów, by za zasób mieszkaniowy uznać klatki schodowe, strychy czy piwnice, a już wyłączyć z niego dach. Jak tłumaczył sąd, element zasobu mieszkaniowego nie przestaje być jego częścią tylko dlatego, że decyzją zarządzającego zaczyna pełnić dodatkową funkcję, niezwiązaną z mieszkaniową.
NSA uznał, że zarządzanie zasobem mieszkaniowym może polegać na wynajmowaniu jego części prowadzącym działalność, na jej potrzeby. Jego zdaniem wynajmowanie przez wspólnotę mieszkaniową, tworzoną przez współwłaścicieli, części nieruchomości wspólnej stanowi czynności z zakresu zarządu tą nieruchomością. A to oznacza, że stanowi ona także gospodarowanie składnikiem majątkowym, który wchodzi w skład zasobu mieszkaniowego zarządzanego przez wspólnotę. W świetle art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT uzasadnieniem dla tej preferencji jest związek dochodów z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych członków wspólnoty.
...i bez podatku
Marcin Socha, doradca podatkowy, menedżer współpracujący z Thedy & Partners, nie ma wątpliwości, że wyrok NSA jest bardzo korzystny w szczególności dla spółdzielni czy wspólnot mieszkaniowych, które dotychczas mierzyły się z dość restrykcyjną praktyką organów podatkowych w zakresie przychodów uzyskiwanych z wynajmowania części wspólnych nieruchomości.
– Zasadniczo w świetle tego orzeczenia nie powinno być wątpliwości, że środki uzyskiwane z wynajmu części wspólnych nieruchomości np. na cele reklamowe czy do wykorzystywania w ramach działalności innego podmiotu, które są przeznaczane na pokrycie utrzymania nieruchomości wspólnej, powinny być zwolnione z opodatkowania na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT. Niemniej ze względu na praktykę organów podatkowych należy być ostrożnym i kwestię tę za każdym razem przeanalizować odrębnie – zastrzega Marcin Socha.
Konkurs dla startupów i innowacyjnych firm
Również w ocenie Urszuli Płusy-Szpadzik, doradcy podatkowego, menedżera w Accreo sp. z o.o., rozstrzygnięcie NSA należy uznać za korzystne z punktu widzenia wspólnot, które często oddają do odpłatnego użytkowania części swoich nieruchomości. Niemniej zwraca uwagę na jeszcze jeden aspekt problemu.
– Niedawno Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 5 stycznia 2021 r. (sygn. I SA/Gd 917/20) zaprezentował stanowisko niekorzystne dla wspólnoty. Powołując się na orzeczenie NSA z 5 października 2010 r. (sygn. akt II FSK 26/09), stwierdził, iż nie jest możliwy do zaakceptowania pogląd, według którego ściana i dach budynku należą do zasobu mieszkaniowego. Kwestia zwolnienia z opodatkowania dochodów uzyskanych z najmu powierzchni ściany czy dachu np. na cele reklamowe nie jest zatem jeszcze w pełni przesądzona. Dlatego rekomendowałabym wspólnotom pewną ostrożność w tym zakresie – podkreśla Urszula Płusa-Szpadzik.
