Inwestor kupi ziemię rolną na licytacji komorniczej

Na licytacji będzie mógł je kupić inwestor, który nie jest rolnikiem indywidualnym oraz nie posiada zgody dyrektora generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR).

Takie zmiany zawiera najnowsza wersja projektu nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: ustawa rolna). Jego autorem jest Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Projekt ma więc duże szanse na to, by wejść w życie.

Przepisy z bezpiecznikiem

Projekt przewiduje, że do licytacji komorniczych nie będzie się stosowało ustawy rolnej. A to ona właśnie zawiera ograniczenia w obrocie prywatną i państwową ziemią rolną.

Ministerstwo Rolnictwa proponuje jednak wprowadzić do przepisów bezpiecznik. Boi się bowiem, że Polacy zaczną masowo sprzedawać ziemię na licytacjach po to, by ominąć ograniczenia w obrocie gruntami. Projekt przyznaje więc prawo pierwszeństwa dyrektorowi generalnemu Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (dawnemu prezesowi Agencji Nieruchomości Rolnych).

– Dzięki temu będzie mógł on kupić nieruchomość od osoby, która w okresie pięciu lat od nabycia nieruchomości od komornika zechce ją sprzedać lub wnieść aportem do spółki – tłumaczy Maciej Obrębski, adwokat specjalizujący się w prawie nieruchomości. – Oznacza to, że ziemię kupi także inwestor, który chce np. postawić centrum handlowe, ale musi odczekać pięć lat z realizacją swojego pomysłu. W przeciwnym razie ma liczyć się z jej utratą. Spokojnie więc będzie można tworzyć banki ziemi.

Egzekucja szwankuje

Obecnie ustawa rolna jest dziurawa. Nie wiadomo, czy komornik może sprzedać na licytacji ziemię tylko rolnikowi indywidualnemu czy także firmom lub osobom, które mają zgodę KOWR na jej nabycie.

– Rolników indywidualnych, którzy są zainteresowani zakupem ziemi, jest niewielu – mówi Rafał Fronczek, prezes Krajowej Rady Komorniczej. – Komornicy mogą sprzedać na licytacji ziemię innemu podmiotowi. Pod warunkiem jednak, że mają zgodę KOWR. Zgodnie zaś z interpretacją Ministerstwa Sprawiedliwości nabywca ziemi powinien ją uzyskać jeszcze przed licytacją. Problem w tym, że w praktyce trudno ją zdobyć po uzyskaniu przez taki podmiot informacji o licytacji, a przed jej terminem. Problemem jest również ewentualna liczba wydanych zezwoleń, jeżeli nabyciem zainteresowany jest więcej niż jeden podmiot. Komu ma sprzedać ziemię komornik, jak tych zgód będzie np. pięć? – mówi Fronczek.

Efekt jest taki, że obecnie egzekucja z nieruchomości rolnych mocno szwankuje. Wierzyciele są stratni, bo nie mają, jak zaspokoić swoich roszczeń. Potencjalni nabywcy mają natomiast niewielkie szanse na jej nabycie po okazyjnej cenie na licytacji. Były podejmowane próby zmiany tej sytuacji, ale jak dotąd spełzły na niczym.

Jedną z nich podjął komornik, który udzielił przybicia na licytacji osobie, która nie była rolnikiem indywidualnym i nie miała stosownego zezwolenia, a następnie sam zwrócił się do dyrektora generalnego KOWR o wyrażenie zgody na sprzedaż. Ale ten odmówił, ponieważ ustawa rolna wyraźnie mówi, że o zgodę może wystąpić zbywca, a komornik nim przecież nie jest. Komornik odwołał się więc do ministra rolnictwa i rozwoju wsi, ale on z tych samych powodów co dyrektor generalny odmówił. Teraz sprawa czeka na rozpatrzenie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie. I ma niewielkie szanse na powodzenie.

Projekt ministerstwa podoba się więc Krajowej Radzie Komorniczej. – Nowelizacja rozwiąże problem. Nareszcie egzekucja ruszy z miejsca. Chętnych na licytacjach nie zabraknie, bo ziemię będzie można kupić nie tylko na cele typowo rolne, ale i pod inwestycje. Pod warunkiem jednak, że odczeka się pięć lat od daty jej zakupu – uważa Rafał Fronczek.

Hektary w zamrażalce

To niejedyna propozycja zmian w ustawie rolnej, która jest korzystna dla inwestorów. Od jesieni 2017 r. w sejmowej zamrażarce znajduje się propozycja posłów Prawa i Sprawiedliwości oraz partii Porozumienie. Parlamentarzyści chcą dać większą swobodę rolnikom indywidualnym w handlu ziemią. Spod działania przepisów ograniczających obrót ziemią rolną proponują wyłączyć sprzedaż ziemi o powierzchni do 2 ha dowolnej osobie. Dziś tej ustawy nie stosuje się tylko do działek o powierzchni do 3 tys. mkw.