Tzw. nowa ustawa deweloperska, czyli ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, uchylająca obecnie funkcjonującą tzw. ustawę deweloperską z 16 września 2011 r., wejdzie w życie 11 lipca 2022 r.

Nowe rozwiązanie

Jedną z nowości jest kompleksowa regulacja umowy rezerwacyjnej, dotąd nienormowanej odrębnymi przepisami. Warto więc dogłębnie przeanalizować, jaki kształt ustawodawca postanowił nadać tego rodzaju umowie, wprowadzając ją oficjalnie do polskiego systemu prawnego.

Umowa rezerwacyjna zawierana jest między deweloperem / innym przedsiębiorcą a tzw. rezerwującym, tj. osobą zainteresowaną nabyciem praw do konkretnego lokalu lub domu jednorodzinnego (nieruchomości). Jej celem jest czasowe wyłączenie konkretnej nieruchomości, stanowiącej przedmiot zainteresowania potencjalnego nabywcy, z oferty sprzedaży dewelopera (innymi słowy, zapewnienie prawa wyłączności nabycia danej nieruchomości).

Zawarcie takiej umowy nie jest i nie będzie obowiązkowe, daje jednak rezerwującemu czas na podjęcie ostatecznej decyzji co do nabycia nieruchomości, w szczególności na sprawdzenie jej stanu faktycznego i prawnego, uzyskanie finansowania itp.

Dotychczas nie istniały przepisy, które regulowałyby treść i postanowienia umowy deweloperskiej. Tym samym dziś stanowi ona umowę nienazwaną, sporządzaną według ogólnych przepisów kodeksu cywilnego. W rezultacie deweloperzy mogą niemal dowolnie kształtować postanowienia umowy rezerwacyjnej, ustalając wysokie opłaty lub prawo wycofania się z umowy z błahych powodów i bez konsekwencji.

Zawieranie umów rezerwacyjnych, choć fakultatywne, staje się coraz popularniejsze, zwłaszcza wobec nadwyżki popytu nad podażą i galopujących cen, stąd też ustawodawca zdecydował się na kompleksową regulację tego typu umowy.

Wprowadzane nową ustawą rozwiązanie nie jest umową przedwstępną. Ma na celu jedynie czasowe wyłączenie lokalu z oferty sprzedażowej dewelopera. Tym samym niewywiązanie się przez dewelopera z postanowień umowy rezerwacyjnej nie rodzi po stronie rezerwującego roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej. Umowa rezerwacyjna może zawierać elementy charakterystyczne również dla umowy przedwstępnej, czyli zobowiązywać strony do zawarcia umowy deweloperskiej w przyszłości – takie ustalenia leżą już jednak w gestii stron.

Forma i treść

Zgodnie z nowymi przepisami umowę rezerwacyjną zawiera się w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Art. 30 ustawy wskazuje elementy istotne umowy rezerwacyjnej:

? strony, miejsce i datę zawarcia umowy,

? określenie usytuowania nieruchomości, powierzchni i układu pomieszczeń,

? cenę nieruchomości,

? okres, na jaki nieruchomość ma być wyłączona z oferty sprzedaży,

? wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony.

W treści umowy rezerwacyjnej mogą znaleźć się także inne postanowienia istotne dla zawierających ją stron. Niemniej jednak ich treść nie może sprzeciwiać się ustawie, naturze stosunku prawnego ani zasadom współżycia społecznego.

Umowę rezerwacyjną zawiera się na czas określony. Co istotne, jeżeli rezerwujący ubiega się o kredyt, czas jej obowiązywania powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez niego decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu.

Na dewelopera ustawodawca nałożył obowiązek informacyjny. W trakcie obowiązywania umowy deweloper musi informować rezerwującego o wszelkich zmianach w prospekcie informacyjnym bądź jego załącznikach. Zastrzeżenie w umowie rezerwacyjnej zobowiązania do uiszczenia przez rezerwującego opłaty jest zależne od woli stron. Zgodnie z art. 32 ust. 1 ustawy strony będą mogły ustalić, że zawarcie umowy będzie się wiązało z obowiązkiem wpłacenia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej. Jej wysokość nie będzie mogła jednak przekroczyć 1 proc. ceny nieruchomości. Co istotne z perspektywy nabywców, opłata ta będzie zaliczana na poczet ceny nabycia nieruchomości. Jeżeli umowa deweloperska (bądź inna z umów regulowanych przez ustawę) zostanie zawarta, wówczas deweloper będzie zobligowany do wpłacenia opłaty rezerwacyjnej na mieszkaniowy rachunek powierniczy w ciągu 7 dni od dnia zawarcia umowy.

Skutki niewykonania

Zasady rozliczenia opłaty rezerwacyjnej są zbliżone do zasad rozliczenia zadatku. Jeżeli niedoszły nabywca nieruchomości rozmyśli się i do zawarcia umowy deweloperskiej nie dojdzie, opłata rezerwacyjna przepada na rzecz dewelopera (przyjmuje się, że nie doszło do podpisania przyrzeczonej umowy z winy nabywcy nieruchomości).

Jeśli zaś deweloper nie wykona zobowiązania, np. zawrze umowę deweloperską z inną osobą niż ta, z którą zawarł umowę rezerwacyjną, opłata rezerwacyjna ulega zwrotowi w podwójnej wysokości.

Natomiast w przypadku, gdy nabywca nieruchomości nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej co do sfinansowania nabycia nieruchomości, opłata rezerwacyjna jest zwracana nabywcy (jest to istotna zmiana w stosunku do dotychczasowej praktyki zachowywania opłaty rezerwacyjnej przez dewelopera). Podobny zwrot następuje również w sytuacji, gdy deweloper zmieni prospekt informacyjny lub jego załączniki, ale nie zawiadomi o tej okoliczności nabywcy w odpowiedni sposób (przyjmuje się, że nastąpiła zmiana okoliczności, a deweloper zataił te informacje przed nabywcą).

Wprowadzone zmiany wydają się więc słuszne, gdyż regulują i porządkują praktykę stosowania umów poprzedzających zawarcie umów przedwstępnych, deweloperskich, sprzedaży nieruchomości lub innych podobnych umów. Ustawodawca pozostawił stronom swobodę uznania i prawo, a nie obowiązek zawarcia umowy rezerwacyjnej, jednocześnie starając się zbilansować interesy zarówno dewelopera, jak i rezerwującego.

—Autor jest radcą prawnym, partnerem w Wardynski & Partners