Dom nowy, a komplikacje jak z zabytkiem

Nowa Huta w Krakowie, osiedle Sadyba w Warszawie i Konstancin-Jeziorna mają ze sobą wbrew pozorom wiele wspólnego. Każde z tych miejsc jest wpisane do rejestru zabytków jako układ urbanistyczny. Obecnie widnieje w nim ok. 980 układów. Wbrew pozorom na tego rodzaju terenie znajdują się nie tylko zabytki, ale bardzo często współczesne budynki. Ich właściciele nie mają łatwo.

Bez zgody ani rusz

Z remontami czy modernizacją jest bowiem jak z rosyjską ruletką: albo się uda, albo się nie uda. Decydujący głos ma co do zasady wojewódzki konserwator zabytków. W każdym wypadku trzeba mieć jego zgodę.

Na własnej skórze przetestował to właściciel posesji położonej na warszawskiej Sadybie. Chciał postawić dom. W urzędzie dzielnicowym dostał bez problemu warunki zabudowy. Zanim urzędnik je wydał, uzgodnił to z konserwatorem zabytków. Na późniejszym etapie załatwiania formalności budowlanych pojawiły się jednak komplikacje.

Kiedy wystąpił o pozwolenie na budowę, ten sam konserwator odmówił wydania zgody, chociaż projekt budowlany domu został przygotowany na podstawie zaleceń konserwatora zabytków.

Zgoda konserwatora ma bowiem charakter czysto uznaniowy, inaczej więc niż przy warunkach zabudowy czy pozwolenia na budowę. W tych dwóch wypadkach decyzje mają charakter związany. Co w praktyce oznacza, że jeżeli inwestycja spełnia warunki wynikające z przepisów, to urzędnik musi wydać zgodę.

Nie pomogły odwołania. Właściciel działki nic nie ugrał. Zdaniem konserwatora zabytków zaproponowany sposób zagospodarowania działki naruszyłby koncepcję zagospodarowania tego osiedla.

Liczy się powierzchowność

W wypadku układu urbanistycznego ochronie podlegają zewnętrzne cechy budynków. Nie każde więc roboty budowlane, które ingerują w układ, wymagają zgody konserwatora. Jeżeli więc właściciel będzie na przykład chciał przebudowywać wnętrze budynku lub przeprowadzić jego remont, to zgoda będzie wprawdzie potrzebna, ale konserwator raczej jej nie odmówi.

Różnie natomiast może być, gdy planuje np. wymianę stolarki okiennej lub drzwi. Jest to już bowiem ingerencja w fasadę budynku, a więc w jego zewnętrzne cechy, a tym samym w układ urbanistyczny. W tym wypadku bez zgody konserwatora ani rusz.

Właścicielka domu wybudowanego 10 lat temu chciała zmienić ogrzewanie domu z elektrycznego na gazowe, bo to pierwsze było dla niej zbyt drogie. Po każdej zimie płaciła słone rachunki za prąd. Okazało się, że na powieszenie skrzynki gazowej na parkanie musi mieć zgodę konserwatora zabytków. Bez przeszkód ją dostała. Biurokracja zajęła jej jednak trochę czasu.

Trochę inaczej potoczyła się sprawa warszawskiego restauratora. Ma on lokal w modnym obecnie w Warszawie miejscu, a mianowicie na placu Zbawiciela. Konserwator zabytków nakazał mu usunięcie zabudowy podcieni znajdujących się tuż przy restauracji na tym placu. Dał na to pięć miesięcy. Okazało się bowiem, że budynek, w którym jest restauracja, znajduje się na terenie wpisanym do rejestru zabytków jako układ urbanistyczny. Restaurator bronił się, że przecież nie on jeden zabudował podcienie. Takich restauracji jest znacznie więcej. Dlaczego akurat on ma rozbierać zabudowę podcieni, a inni nie? Uznał to za rażącą niesprawiedliwość.

Układ to układ

Restaurator przegrał. Ani Wojewódzki Sąd Administracyjny, ani Naczelny Sąd Administracyjny nie przyznali mu racji.

Ich zdaniem dla ochrony zabytków ważne jest zachowanie wartości autentyczności i integralności obiektów zabytkowych w odniesieniu do konkretnych obiektów tworzących dany układu przestrzenny.

Z zaleceń konserwatora skierowanych do restauratora wynika, że zabudowa podcieni powinna być w całości przeszklona, wykonana w systemie bezramowym, powinna mieć również wysokość podcieni. Z materiału dowodowego wynika zaś, że wykonane prace są sprzeczne z tymi zaleceniami. Restaurator wstawił wyraziste, drewniane ramy i zadaszenie, co zdecydowanie zaburza architektoniczną jednorodność arkad oraz obniża wartość artystyczną zabytkowego układu.

Sądy administracyjne uznały też, że wskutek zabudowy doszło do zmiany pierwotnej funkcji podcieni, jaką była funkcja komunikacyjna.

Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił również, że zajmuje się tą konkretną sprawą zabudowy podcieni. Nie może więc odnieść się do innych przypadków zabudowy: czy są one legalne czy nie.

Surowe kary za naruszenia

Od 9 września ub.r. jest jeszcze trudniej. Od tej daty obowiązują restrykcyjne przepisy, które mają lepiej chronić zabytki, w tym układy urbanistyczne. Mowa o nowelizacji ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

Nowe przepisy przyznają tymczasową ochronę zabytkom w trakcie postępowania o wpis do rejestru zabytków lub na listę skarbów dziedzictwa.