Od 1 lipca 2022 r. wejdzie w życie znaczna część przepisów nowej ustawy deweloperskiej zastępującej dotychczasową ustawę z 2011 r. Jedną ze zmian będzie bardziej szczegółowe uregulowanie procedury odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Jeżeli deweloper nie usunie wad w terminach wskazanych w ustawie oraz po wyznaczeniu przez nabywcę dodatkowego terminu na ich usunięcie, nabywca będzie mógł usunąć wady na koszt dewelopera. Nabywca będzie uprawniony też do odmowy odbioru w przypadku wady istotnej. Jeśli rzeczoznawca budowlany w opinii stwierdzi istnienie wady istotnej przy powtórnym odbiorze, nabywca będzie mógł odstąpić od umowy.

Obecne zasady

W dotychczasowej ustawie deweloperskiej istnieje obowiązek przeprowadzenia odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę przed zawarciem z deweloperem umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Może zostać przeprowadzony po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, a w przypadku inwestycji niewymagających wydania takiej decyzji, po dokonaniu zawiadomienia o zakończeniu budowy, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu. Odbiór dokonywany jest w obecności nabywcy i sporządza się z niego protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Deweloper jest zobowiązany ustosunkować się do zgłoszonych wad w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu. Może to nastąpić poprzez doręczenie nabywcy oświadczenia o uznaniu wad lub o odmowie uznania wad wraz z podaniem przyczyn. Przyjmuje się, iż brak odpowiedzi ze strony dewelopera w powyższym terminie lub pominięcie w oświadczeniu niektórych wad skutkuje domniemaniem uznania ich przez dewelopera, przy czym nie zostało to uregulowane w dotychczasowej ustawie deweloperskiej.

Uznanie wad przez dewelopera skutkuje dla niego obowiązkiem ich usunięcia w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu. Jeżeli deweloper mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.

Po nowemu

W nowej ustawie deweloperskiej powtórzono w znacznej części rozwiązania w zakresie odbioru z dotychczasowej ustawy deweloperskiej, dodając nowe procedury, uprawnienia oraz obowiązki dla nabywcy i dewelopera.

W protokole odbioru odnotowuje się również odmowę dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej, uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmowę uznania wady istotnej przez dewelopera. Będzie obowiązywał 14-dniowy termin od dnia podpisania protokołu na przekazanie nabywcy przez dewelopera informacji o uznaniu wad albo oświadczenia o odmowie uznania wad wraz z podaniem przyczyn.

Jeżeli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad oraz jej przyczynach w wyżej podanym terminie, uważa się, że uznał wady. Ustawodawca wprowadził zatem do nowej ustawy deweloperskiej przepis odzwierciedlający przywołaną wyżej wykładnię dotychczasowej ustawy deweloperskiej co do skutków nieustosunkowania się dewelopera w terminie do wad zgłoszonych przez nabywcę podczas odbioru.

Termin na usunięcie przez dewelopera uznanych wad lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego został uregulowany podobnie jak w dotychczasowej ustawie deweloperskiej, przy czym jeżeli deweloper mimo zachowania należytej staranności nie usunie wad w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, wskazuje inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Dodano, iż termin ten nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy.

Zapisy nowej ustawy deweloperskiej nie usunęły jednak wątpliwości deweloperów co do wyznaczenia innego terminu usunięcia wad, a wręcz powstaną nowe problemy interpretacyjne. W uzasadnieniu projektu nowej ustawy deweloperskiej stwierdzono, iż zastosowanie pojęcia „nadmiernych niedogodności" dla nabywcy co do określenia innego terminu usunięcia wad jest wzorowane na art. 561 kodeksu cywilnego, regulującym m.in. usunięcie wady. Wskazano, iż jest to celowy zabieg, który w przypadku ewentualnych wątpliwości interpretacyjnych pozwoli wykorzystać istniejące bogate i ugruntowane orzecznictwo lub doktrynę.

Zdecydowano się także na wprowadzenie dodatkowego zapisu, iż jeżeli deweloper nie usunie wad w innym wyznaczonym przez siebie terminie albo nie wskaże takiego terminu, nabywca wyznaczy deweloperowi nowy termin na usunięcie wad. Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera. Wykonanie zastępcze nie ma obejmować wad istotnych, albowiem kwestie te zostały uregulowane odrębnie.

Wady istotne

Wobec braku rozstrzygnięcia w dotychczasowej ustawie deweloperskiej zagadnienia odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego posiadającego wady istotne, ustawodawca zdecydował się wprowadzić zasadę, że nabywca może odmówić dokonania odbioru w przypadku stwierdzenia istnienia wady istotnej przy jednoczesnej odmowie dewelopera co do uznania jej w protokole. Jeśli deweloper uzna wadę istotną w protokole, stosuje się wyżej opisaną procedurę i terminy usunięcia wad. Deweloper będzie miał zatem możliwość usunięcia wady istotnej maksymalnie w trzech terminach, z tym że po bezskutecznym upływie terminu na usunięcie wady istotnej nabywca może odstąpić od umowy.

W przypadku odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną strony ustalają nowy termin odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed dokonaniem powtórnego odbioru. Przy powtórnym odbiorze nabywca może odmówić odbioru z powołaniem się na wadę istotną, przy czym musi przedstawić opinię rzeczoznawcy budowlanego dotyczącą jej istnienia. Nabywca występuje z wnioskiem o wydanie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego w terminie miesiąca od dnia powtórnej odmowy dokonania odbioru. W przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego wady istotnej w opinii nabywca może odstąpić od umowy.

W uzasadnieniu projektu nowej ustawy deweloperskiej podano, iż koszty opinii ponoszą w równych częściach deweloper i nabywca, gdyż każdy z nich ma interes prawny i faktyczny w potwierdzeniu, czy faktycznie zgłoszona wada ma charakter istotny. Nie zostało to jednak wysłowione wprost w treści nowej ustawy deweloperskiej. Kwestia ta może zatem budzić wątpliwości i powodować spory pomiędzy stronami umowy deweloperskiej. Skoro to nabywca ma wystąpić z wnioskiem o wydanie opinii i ją przedstawić, to w zasadzie deweloper nie będzie miał wpływu na wybór rzeczoznawcy budowlanego i ustalenie jego wynagrodzenia. Należy się zatem zastanowić nad doprecyzowaniem przepisów co do powołania rzeczoznawcy budowlanego np. przez niezależny podmiot trzeci oraz zasad ponoszenia przez strony kosztów sporządzenia opinii.

W przypadku niestwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego występowania wady istotnej koszty sporządzenia opinii obciążają w całości nabywcę. Jeżeli jednak opinia potwierdzi wadę istotną to koszty obciążają w całości dewelopera. Rozliczenie tych kosztów między deweloperem a nabywcą następuje najpóźniej w dniu zawarcia umowy przenoszącej własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, albo w dniu złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy.

W nowej ustawie deweloperskiej posłużono się pojęciem wady istotnej, które nie jest zdefiniowane w przepisach powszechnie obowiązującego prawa. Pojęcie to jest interpretowane w nauce prawa i orzecznictwie sądów, niemniej jednak ustalenie czy dana wada jest istotna czy nieistotna będzie wywoływać podobne wątpliwości jak w sporach dotyczących realizacji umowy o dzieło i umowy o roboty budowlane. Rzeczoznawcy budowlani w swoich opiniach posługują się definicjami wypracowanymi w naukach technicznych lub przez organizacje branżowe, co dodatkowo potęguje problemy związane z ustaleniem charakteru wad.

Procedura odbioru będzie obejmować także wady stwierdzone od dnia podpisania protokołu odbioru do dnia zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, przy czym wyłączono możliwość zgłoszenia wady istotnej, albowiem ustawodawca odwołał się do odpowiedniego zastosowania procedury dla wad niemających charakteru istotnego.