Duże ryzyko pośrednika vs draft u notariusza

Z ogromnym zainteresowaniem przeczytałem artykuł Pani Joanny Lebiedź z 25 sierpnia 2021 roku zatytułowany „Duże ryzyko, duża nagroda", traktujący o rynku pośredników w obrocie nieruchomościami. Artykuł ten stanowić miał w założeniu autorki – jak rozumiem – polemikę z projektem posła Pawła Poncyljusza dotyczącym „regulacji" wysokości wynagrodzeń pośredników.

Jak najdalszy jestem od wypowiadania się „za" pomysłem pana posła, albowiem stoję na stanowisku, że to rynek winien regulować te kwestie i nie nawykłem zaglądać komukolwiek do kieszeni, jeśli swoją pracę wykonuje rzetelnie i uczciwie. Nie mogę jednak przejść obojętnie obok wielu stwierdzeń pani Joanny Lebiedź odnoszących się do mojej grupy zawodowej, to jest notariuszy. Abstrahuję już nawet od wadliwości terminologii jaką posługuje się autorka, opisując zakres czynności notarialnych (np. umowa kupna/sprzedaży), bo wskazuje to tylko na bardzo powierzchowną znajomość zagadnienia.

W systemie polskiego prawa cywilnego nie ma „umowy kupna/sprzedaży", jest umowa „sprzedaży" określona dyspozycją art. 535 kodeksu cywilnego, a fakt iż stronami tej umowy jest sprzedający i kupujący wpływu na terminologię nie ma. Autorka jako profesjonalistka w zakresie obrotu nieruchomościami wiedzę taką winna posiadać, jak mniemam.

Jak zawsze również bardzo uderzającym przy czytaniu opinii o pracy notariusza, jest używanie stwierdzenia, że praca notariusza „sprowadza się do sporządzenia (zazwyczaj wedle już posiadanych draftów) kilkustronicowej umowy".

Oczywiście, bardzo wiele umów jest podobnych, opierających się na wspólnej konstrukcji czy rozwiązaniach. Ale czy taka okoliczność ma mieć wpływ na deprecjację zawodu notariusza? Przecież ten notariusz z Google tych „draftów" nie ściągnął ani żaden pośrednik mu ich nie dostarczył, bo też ich nie przygotował (a nawet jeśli pośrednik jest w posiadaniu takich projektów umów, to autorka również doskonale o tym wie, że pozyskał je właśnie od notariusza, a nie sam stworzył).

Pani Joanna Lebiedź „zapomina" również w swojej wypowiedzi o indywidualizacji każdej transakcji, weryfikacji dokumentów, stanu faktycznego, często z uwagi na zawiły stan faktyczny konieczność przeprowadzenia wielu innych czynności notarialnych, które dopiero umożliwią zawarcie umowy końcowej. Jeśli poprzez rozumienie „pewności i komfortu" uzyskania wynagrodzenia rozumieć będziemy fakt dokonywania czynności w siedzibie kancelarii, co ma miejsce, to oczywiście tak, ten komfort jest z pewnością.

Ale sam fakt konieczności wyjazdu pośrednika do klienta czy okazania potencjalnym nabywcom przedmiotu umowy w terenie, nie może przecież przesądzać o „nadzwyczajnych utrudnieniach" związanych w związku z tym z pracą pośrednika. Co w takiej sytuacji miałby powiedzieć geodeta ?

Nie zamierzam tej pracy w jakikolwiek sposób dyskredytować, mam kontakt z wieloma pośrednikami, z niektórymi współpracuję od wielu lat. I jak w każdym zawodzie – są znakomici, są lepsi i są gorsi, i w końcu są całkowicie nienadający się do tej pracy.

Tak, oczywiście, istnieje w Polsce przymus notarialny. Każda umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. I chyba bardzo dobrze, bo właśnie dzięki takiemu rozwiązaniu odsetek umów wadliwych jest tak znikomy, że można go de facto pominąć (są to promile). Zastanawiam się, jak te proporcje wglądałyby, gdyby istniała możliwość zawierania umów sprzedaży nieruchomości w zwykłej formie pisemnej, według kryteriów jakie odnajduję w tak wielu umowach przygotowanych przez pośredników jako tzw. „umowy rezerwacyjne" czy „umowy przedwstępne".

Nie będę szerzej rozwodził się nad ciekawostkami, na jakie trafiam w takich umowach, ale niewątpliwie stanowić one mogą doskonały materiał „poznawczy" dla aplikantów na zajęciach pt. "Jak nie sporządzać umów".

Z najwyższym również zainteresowaniem przeczytałem fragment obejmujący wyjaśnienia, jak wiele czynności wykonuje pośrednik aby do zawarcia umowy (oczywiście na tym drafcie) doszło. Niezrozumiałym dla mnie jest podnoszenie argumentu, że „wiąże się to z ponoszeniem z własnej kieszeni znacznych kosztów i poświęceniem własnego czasu, wiedzy i pracy".

Przecież na tym właśnie polega prowadzenie własnej działalności gospodarczej. Ponosi się koszty jej prowadzenia (nikt kancelarii notarialnej bezkosztowej nie ma), poświęca własny czas (bo to właśnie jest działalność gospodarcza) oraz wiedzę i pracę. Nie rozumiem, gdzie tutaj miałoby być miejsce na nadzwyczajne zdziwienie, że pośrednik musi ponieść koszty, poświęcić czas czy wiedzę albo pracę. Każdy, kto prowadzi działalność gospodarczą to poświęca i ponosi koszty.

Wskazany przez autorkę zakres czynności, jakich dokonać musi pośrednik, jest oczywiście wręcz wzorcowy: sprawdzenie stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, poprzez prostowanie kwestii prawnych (to stwierdzenie wywołało, nie ukrywam, mój szczery uśmiech), uzyskanie kompletu dokumentów (oczywiście, należy złożyć wnioski do określonych instytucji o ich wydanie), marketing oferty (no, trudno, aby pośrednik sprzedał swój „towar" czyli ofertę nieruchomości bez jej zamieszczenia w określonych portalach, w końcu ktoś się musi o niej dowiedzieć), wykonanie profesjonalnej sesji zdjęciowej (tak, tutaj widzimy to na portalach ogłoszeniowych nieruchomości, chociaż może różnie rozumiemy termin „profesjonalny") i wreszcie prezentacja nieruchomości.

Przecież to są normalne czynności zmierzające do znalezienia chętnego do nabycia nieruchomości. Co w tym zatem zakresie czynności jest takiego nadzwyczajnego ? Normalna działalność gospodarcza, której celem jest pozyskanie nabywcy nieruchomości. I oczywiście, jak twierdzi autorka, „dostarcza notariuszowi w teczce jako gotowiec", przygotowany w 98-99 procentach. Oczywiście, pozostał jeszcze ten 1 czy 2 procent. To tylko akt notarialny na drafcie... Polecałbym jednak Pani Joannie Lebiedź, aby szczerze porozmawiała z dowolnie wybranymi notariuszami i zapytała właśnie o tę „teczkę" i te 98-99 procent.

Ośmielam się twierdzić z mojego doświadczenia zawodowego, że siedmiu - ośmiu na dziesięciu pośredników w owej „teczce" przedkłada dokumenty, które nie pozwalają na przygotowanie umowy, nie posiadają wiedzy o rodzaju dokumentów, jakie do kancelarii muszą trafić, o ograniczeniach w obrocie nieruchomościami z uwagi na określone pierwokupy czy ograniczenia dotyczące np. obrotu ziemią rolną.

Niestety. I wówczas dopiero jest zdziwienie u stron czynności, że nie ma kompletu dokumentów, że zapewniani byli, że to wystarczy, że notariusz się „czepia". A najczęstszą „ingerencją" pośrednika w trakcie czynności notarialnej jest bardzo merytoryczne pytanie: "Czy mogłoby być taniej"?

I o jednym, nadzwyczaj istotnym zagadnieniu autorka zapomina: o odpowiedzialności. Oczywiście pewnie wygodnie jest o tym terminie „zapomnieć", bo pośredników on nie dotyka, w przeciwieństwie do notariuszy. Notariusz za błąd w sztuce odpowiada całym swoim majątkiem do pełnej wysokości szkody. Pośrednik również?

I ten podkreślany „brak pewności", czyli efektu w postaci sprzedaży – czytaj: „zarobienia" czy zwrotu poniesionych kosztów przez pośrednika. Oczywiście, też bardzo bym pragnął mieć taką „pewność" uzyskania przychodu i „zarobienia". Bardzo bym chciał, płacąc co miesiąc czynsz, wynagrodzenia pracowników, ponosząc koszty utrzymania kancelarii, składki samorządowe czy ponosząc koszty wykonywania obowiązków nałożonych na mnie przez państwo. Po prostu, bardzo bym chciał mieć „pewność zarobienia", ponosząc normalne koszty prowadzenia przeze mnie działalności gospodarczej, a nie oczekując na przelew z tytułu wynagrodzenia ze stosunku pracy.

Tylko to „wysokie ryzyko", o którym z takim uczuciem pisze Pani Joanna Lebiedź, dotyczy li tylko wynagrodzenia, a nie dotyczy już odpowiedzialności osobistej swoim majątkiem za zdarzenia, w których wystąpi błąd, jak to ma miejsce u notariuszy. A wartości transakcji, jak autorka doskonale wie, w obecnych czasach są już wielosettysięczne czy milionowe i do takich kwot notariusz ponosi odpowiedzialność. Chciałbym mieć „aż taki poziom ryzyka" przy prowadzeniu mojej działalności gospodarczej.

Czy podnoszona przez autorkę kwestia rozkładania na raty zwrotu poniesionych przez pośrednika kosztów pracy nad konkretną ofertą ma sens? Czy byłaby dobrym rozwiązaniem? Nie mnie to oceniać. Umowa pośrednictwa jest umową rezultatu, a nie starannego działania. Wynagrodzenie przysługuje za efekt, a nie czynności, jakie pośrednik podejmował. To właśnie nazywa się ryzykiem prowadzenia działalności.

I jak słusznie zauważa autorka: pośrednik to zawód, a nie hobby czy działalność charytatywna. Oczywiście, pośrednik pracuje w celu utrzymania firmy, dania możliwości zarabiania pracownikom oraz utrzymania siebie samego. Nie da się pracować poniżej kosztów. Święta prawda... tylko że odnosząca się do każdej osoby prowadzącej działalność gospodarczą na swój rachunek. Nie jest tylko przypisana do zawodu pośrednika.

Według dokładnie takiej samej zasady pracuje notariusz, szewc, mechanik samochodowy czy adwokat. Sugerowane przez autorkę porównanie do zawodu adwokata jest jednak nietrafione. Umowa z adwokatem nosi charakter umowy starannego działania, a satysfakcjonujący klienta efekt może stanowić jedynie podstawę do dodatkowego wynagrodzenia. Inaczej jest z umową pośrednictwa, czy wreszcie nawet czynności notarialne, gdzie tak często pomimo przygotowania projektów umów do transakcji nie dochodzi.