Ceny w górę przez koszty finansowania

Trwają przymiarki do zamknięcia otwartych rachunków powierniczych. W powszechnym przekonaniu zmiany uderzą w mniejszych deweloperów. A czy duzi gracze mogą spać spokojnie?

Wyrwa płynnościowa

– W ramach zamkniętych rachunków powierniczych deweloper otrzymuje środki wpłacone przez nabywców dopiero w momencie zakończenia inwestycji, co spowoduje sporą wyrwę płynnościową, która wymusi uruchomienie środków z kredytu bankowego. Sytuacja ta spowoduje oczywiście wzrost kosztów prowadzenia inwestycji w wysokości nie niższej niż koszt posiadanego finansowania bankowego, który zapewne będzie odzwierciedlony w cenie mieszkania dostępnego dla nabywcy mieszkania – mówi Mateusz Mucha, menedżer w Domu Maklerskim Navigator. Dodaje, że na skutek wprowadzenia regulacji deweloperzy będą bardzo uzależnieni od banków, co może skutkować dużymi ograniczeniami realizacji nowych inwestycji w czasach gorszej koniunktury, kiedy to banki będą ograniczać udzielane branży finansowanie.

– Nowelizacja ustawy deweloperskiej w zaproponowanym kształcie może znacząco wpłynąć na rynek mieszkaniowy w Polsce. Likwidacja otwartych rachunków powierniczych odetnie deweloperów od ważnego źródła finansowania inwestycji, jakim były zaliczki klientów. Tym samym zmusi branżę do znacznie silniejszego wykorzystania finansowania dłużnego – wskazuje Piotr Zybała, analityk DM mBanku. – Uważamy, że wiele podmiotów nie poradzi sobie w nowym otoczeniu, co przyspieszy konsolidację rynku mieszkaniowego w rękach deweloperów silnych kapitałowo. Prawdopodobnym następstwem likwidacji otwartych rachunków powierniczych będzie spadek podaży i wzrost cen mieszkań, choć w okresie vacatio legis następstwa ustawy mogą być odwrotne, czyli wywołać gwałtowny wzrost oferty – dodaje.

Zdaniem Macieja Wewiórskiego, analityka DM BOŚ, wpływ braku otwartych rachunków powierniczych będzie lekko negatywny dla deweloperów, ale nie zmienia to pozytywnego nastawienia eksperta do sektora. – Banki udostępnią finansowanie, mając gotówkę u siebie na rachunkach. Należy się liczyć z lekkim wzrostem kosztu długu. Szukając pozytywów tej zmiany, należy nadmienić, że jest ona korzystna dla klientów, co powinno zaowocować wzrostem zaufania do deweloperów – uważa Wewiórski.

Jakie konsekwencje

Jakie znaczenie dla płynności deweloperów ma dostęp do gotówki z rachunków powierniczych i czy po ewentualnym zamknięciu rachunków zwiększą się potrzeby w zakresie finansowania zewnętrznego – i czy spółki muszą liczyć się ze wzrostem kosztów?

– Od początku swojej działalności na rynku deweloperskim korzystamy z finansowania zewnętrznego i równocześnie ze środków wpłacanych przez nabywców – oczywiście, zawsze odbywało się to pod kontrolą banków finansujących nasze inwestycje – mówi Dariusz Pawlukowicz, członek zarządu Vantage Development. – W ostatnim czasie, z uwagi na coraz szybsze tempo sprzedaży mieszkań, zdarzały się przypadki, że korzystaliśmy jedynie ze środków własnych i wpłat klientów udostępnianych z rachunków deweloperskich. Nowelizacja ustawy, a co za tym idzie wyeliminowanie z obiegu otwartych rachunków, może spowodować, że wszystkie nasze projekty będą współfinansowane przez banki. Środki klientów nie będą mogły w żadnym stopniu zmniejszyć wysokości finansowania zewnętrznego. Wynikiem tego będzie wzrost kosztów dla spółki. Spodziewamy się również, że w przypadku zwiększenia popytu na kredyty inwestycyjne – a dziś wielu deweloperów korzysta z tego źródła w ograniczonym zakresie – wzrosną nominalne koszty finansowania przez banki. W konsekwencji tego, koszty deweloperów mogą wzrosnąć jeszcze bardziej, a to, w sytuacji drożejących gruntów oraz istotnego wzrostu kosztów budowy, będzie musiało przełożyć się na ceny mieszkań – mówi menedżer.

Pawlukowicz podkreśla, że w przypadku likwidacji otwartych rachunków deweloperskich finansowanie projektów będzie się odbywało z wykorzystaniem środków własnych i finansowania dłużnego.

– W naszej ocenie finansowanie to będzie realizowane poprzez kredyty bankowe, a nie obligacje, które są po prostu źródłem droższym oraz mniej elastycznym. Zawierając umowę kredytową, deweloper ma pewność finansowania realizacji inwestycji, a koszty w postaci odsetek ponoszone są w miarę wykorzystania środków kredytowych. W przypadku emisji obligacji całość środków uzyskuje się od razu, przez co od samego początku ponosi się pełne koszty. Nasze wieloletnie doświadczenie na rynku deweloperskim i doskonałe relacje z większością banków pozwalają ze spokojem podchodzić do planowanych zmian w zakresie możliwości finansowania naszych projektów, niemniej nieunikniony byłby wzrost kosztów realizacji projektów – przyznaje Pawlukowicz. Jego zdaniem, biorąc pod uwagę ostrożność banków i ograniczone możliwości finansowania sektora bankowego, planowana zmiana może spowodować istotne problemy dla wielu mniejszych przedsiębiorstw, co może prowadzić do dalszej konsolidacji działalności deweloperskiej w portfelach największych graczy.

Małgorzata Szwarc–Sroka, członek rady nadzorczej J.W. Construction Holding, nadzorująca pion ekonomiczny i biuro relacji inwestorskich, przyznaje, że dla każdej spółki deweloperskiej otwarty rachunek powierniczy jest korzystniejszym rozwiązaniem.

– Trzeba jednak pamiętać, że banki wyrażają zgodę na rachunek powierniczy otwarty w przypadku przedsięwzięć bardzo dobrze ocenionych i sprawdzonych deweloperów. Część banków stosuje też zasadę, że – niezależnie od otwieranych rachunków powierniczych otwartych – dla bezpieczeństwa finansowania przyznaje kredyt w wysokości uzupełniającej wkład własny dewelopera. W tym przypadku finansowanie jest „domknięte", nawet jeżeli nie ma potrzeby korzystania z kredytu w takiej wysokości, ponieważ tempo sprzedaży mieszkań i wpływy od klientów zapewniają w trakcie źródło finasowania budowy. A więc w takim przypadku przyznawane kredyty będą już w całości wykorzystywane tak, jak przy zastosowaniu wyłącznie rachunków zamkniętych – mówi Szwarc-Sroka. Wskazuje, że konieczność zaciągnięcia kredytu będzie więc niejako wymuszona, a jego wysokość zdecydowanie wzrośnie – np. do wysokości 80 proc. kosztów przy założeniu, że 20 proc. to wkład własny dewelopera.

– Oczywiście im większy będzie wkład własny dewelopera, tym mniejszy będzie kredyt. Tak czy inaczej, rachunek powierniczy zamknięty spowoduje konieczność zaciągania wyższych kredytów, co zdecydowanie wpłynie na zwiększone koszty finansowe, a tym samym zwiększy koszty każdego przedsięwzięcia. Wydaje się, że banki chętniej będą finansować deweloperów i przedsięwzięcia sprawdzone, które będą w stanie spłacić wyższe kredyty lub będą posiadać odpowiednie wkłady własne na realizację projektów – mówi Szwarc-Sroka. – Jeżeli ustawodawca umożliwi jednak otwieranie rachunków otwartych, ale zabezpieczonych umową gwarancji lub ubezpieczenia, to koszty tych operacji również będą wyższe, a dostęp do tych zabezpieczeń ograniczony.