Balustradę wymienia wspólnota, maluje właściciel

Remont balkonów i tarasów we wspólnotach przysparza wielu problemów. Nie ma bowiem jasnych wytycznych w przepisach. Dlatego w razie sporu sięga się po orzecznictwo sądowe.

Właściciele lokali ponoszą wydatki związane z jego utrzymaniem. Uczestniczą też w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Takimi kosztami są m.in. wydatki na remonty i bieżącą konserwację. Przepisy nie precyzują co należy rozumieć pod pojęciem nieruchomości wspólnej. Mówią jedynie, że w jej skład wchodzą głównie: grunt, części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nigdzie więc wprost nie mówią ani o balkonach, ani tarasach. Jak więc je traktować? Jako części wspólne czy nie? Odpowiedź na to pytanie jest bardzo ważna. Zależy od niej, kto płaci za remonty, czy właściciel czy wszyscy, czyli cała wspólnota. Najlepiej będzie, jak właściciele sami w uchwale ustalą, co dokładnie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, a co przynależy do mieszkania. Tego wielu jednak z nich nie robi.

Uchwała to podstawa

Spór o balkony gościł dwukrotnie na wokandzie Sądu Najwyższego. Za każdym razem sąd orzekał inaczej. W wyroku z 3 października 2002 r. stwierdził, że balkon służy wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych mieszkań. Oznaczało to w praktyce, że nie muszą szukać ekipy remontowej i za nią zapłacić. Długo jednak orzeczenie się nie utrzymało.

W uchwale z 7 marca 2008 r. SN przesądził, że elementy architektoniczne konstrukcji balkonu, które są trwale połączone z bryłą budynku, należy uznać za część wspólną budynku.

Oznacza to, że właściciele malują barierki i kładą terakotę.

Natomiast remont obejmujący elementy istotne dla całego budynku, np. podpory konstrukcyjne albo elewację całego budynku, obciąża całą wspólnotę.

Zasadami z tej uchwały wspólnoty kierują się do dziś. Podobnie jest w wypadku sądów rozstrzygających spory.

Estetyka też ważna

Coraz częściej też w orzeczeniach sądów kładzie się nacisk na wygląd balkonów.

Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 16 stycznia 2014 uznał, że barierka balkonów jest elementem w istotny sposób kształtującym wygląd elewacji całego budynku i jako taka nie może być uznana za część nieruchomości służącej do wyłącznego użytku właściciela przylegającego do danego balkonu lokalu.

Z kolei Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z 6 grudnia 2014 r. stwierdził, że nie można wprowadzić sztywnych zasad określających granice, gdzie kończy się nieruchomość wspólna, a gdzie zaczyna część składowa lokalu, jaką jest balkon. Z tych powodów – zdaniem łódzkiego sądu – dbałość o wygląd zewnętrzny całego budynku ciąży na wspólnocie.

Przeciekający taras na dachu

Coraz częściej razem z mieszkaniem można kupić taras na dachu. Takie tarasy też wymagają remontów.

W jednym z budynków w warszawskim miasteczku Wilanów woda z tarasów zalewa nie tylko właścicieli mieszkań, do których one należą, ale i mieszkania na niższych piętrach. Poszkodowani zażądali usunięcia wady od właścicieli mieszkań z tarasami, a ci od wspólnoty mieszkaniowej. Tarasy są na dachu, a to oznacza, że chociaż korzystają z nich nieliczni, to należą do wszystkich. Kto więc musi w takim wypadku usunąć usterki i za nie zapłacić? Przepisy nie regulują tego zagadnienia. Sądy powszechne rozstrzygają w tej kwestii różnie. Na przykład w wypadku jednej ze wspólnot mieszkaniowych z Gdańska sąd orzekł, że utrzymanie tarasu należy do obowiązków wspólnoty. Dach na budynku to bowiem część wspólna nieruchomości.

Według sądu deweloper nie mógł przenieść własności jego części na osoby, które kupiły mieszkanie z tarasem. Mają one jedynie w aktach notarialnych zagwarantowane korzystanie z nich na wyłączność. Skoro są one częścią wspólną nieruchomości, to za ich remont powinni zapłacić wszyscy właściciele, czyli wspólnota mieszkaniowa. Zarząd wspólnoty powinien też znaleźć wykonawcę remontu.

Są jednak i odmienne wyroki sądowe. Niektóre sądy nakazują wykonanie prac właścicielowi mieszkania z tarasem.

Osobną kwestią jest odpowiedzialność dewelopera. Jest to nowy budynek, a to oznacza, że przeciekających tarasów być w nim nie powinno. Dlatego właściciele mogą żądać od niego usunięcia wady na zasadzie rękojmi za wady fizyczne, o których mówi kodeks cywilny. Wcześniej jednak właściciele lokali i tak sami muszą usunąć wadę, a od dewelopera żądać pieniędzy. W przeciwnym razie budynek zniszczeje, bo tego typu sprawy toczą się w sądach latami.

Za co przeprowadzić remont

Pieniądze na remonty we wspólnocie pochodzą najczęściej z funduszu remontowego. Właściciele mieszkań wnoszą zaliczki na remont proporcjonalnie do udziałów. Funduszem remontowym dysponuje zarząd wspólnoty, który nie ma prawa wydać tych pieniędzy na inny cel, chyba że za zgodą właścicieli wyrażoną w uchwale.