Więcej za apartament z widokiem na morze

Rosnąca inflacja i niskie oprocentowanie lokat bankowych powodują, że coraz więcej Polaków swoje oszczędności inwestuje w nieruchomości. Dla wielu zakup mieszkania czy domu na wynajem, zwłaszcza w turystycznej lokalizacji, to dobry sposób na stały zysk i zabezpieczenie na przyszłość.

Niestety, podatkowe rozliczenie zysków z najmu nie wygląda już tak różowo. Przepisy często się zmieniają i nie są jasne, co wywołuje wiele sporów z fiskusem.

Kolejny kamyczek do podatkowego ogródka właścicieli wynajmujących nieruchomości dorzuciło niedawno Ministerstwo Finansów (MF). A chodzi o stawkę podatku od nieruchomości wynajmowanych z pomocą profesjonalnych firm zarządzających.

Ułatwienie... z sankcją

Niekorzystna w tym zakresie wykładnia jest pokłosiem interwencji poselskiej, tj. interpelacji nr 24259 posła Artura Łąckiego. W odpowiedzi na nią wiceminister Jan Sarnowski wyjaśnił, że przedmiotem opodatkowania podatkiem od nieruchomości, który ma charakter majątkowy, jest posiadanie określonego majątku, a wysokość obciążenia zależy od rodzaju i sposobu jego wykorzystania.

Zgodnie zaś z przepisami budynki mieszkalne lub ich części w okoliczności zajęcia ich na prowadzenie działalności gospodarczej opodatkowane są najwyższą stawką podatku od nieruchomości. W interpretacji zauważono, że pojęcie owej „zajętości" nie jest określone w przepisach. Dlatego w ocenie resortu przy jego interpretacji należy posiłkować się jego językowym znaczeniem.

Przez „zajęcie" nieruchomości lub ich części należy rozumieć faktyczne, rzeczywiste wykonywanie konkretnych czynności, działań na nieruchomości (gruncie, budynku, lokalu) powodujących dokonanie zamierzonych celów lub osiągnięcie konkretnego rezultatu wynikającego z działalności danego podmiotu.

W ocenie MF w przypadku wynajęcia przez właściciela lokalu mieszkalnego profesjonalnemu podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą w zakresie wynajmu obiektów turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania, spełniona jest przesłanka zajęcia ich na prowadzenie działalności gospodarczej. Dla uznania bowiem, że lokal mieszkalny jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, nie jest wymagane, aby tę działalność prowadził sam podatnik. W konsekwencji resort odpowiedział, że jeśli w lokalu mieszkalnym świadczone są usługi hotelarskie przez przedsiębiorcę, a prowadzona działalność spełnia warunki uznania jej za działalność, to jest on zajęty na jej prowadzenie działalności. A to z kolei uzasadnia zastosowanie do ich opodatkowania najwyższej stawki podatku od nieruchomości.

Michał Nielepkowicz, doradca podatkowy, wspólnik w Thedy & Partners, zwraca uwagę, że omawiana interpelacja dotyczyła opodatkowania podatkiem od nieruchomości lokali mieszkalnych wynajmowanych jako obiekty i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania w regionach turystycznych.

– Sformułowana odpowiedź idzie jednak dalej – i obejmuje także bardzo powszechne wynajmowanie lokali mieszkalnych, w tym w tzw. apartamentowcach, przez podmioty zarządzające tymi lokalami, na podstawie umów zawartych z właścicielami tych lokali. I z wielu względów jest to odpowiedź kontrowersyjna – uważa ekspert.

W obu przypadkach przepisy regulujące opodatkowanie podatkiem od nieruchomości są te same i w obu przypadkach budzą wątpliwości. Budynki czy lokale mieszkalne faktycznie podlegają opodatkowaniu najniższą stawką podatku od nieruchomości, o ile nie są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej.

– I tu dochodzimy do źródła problemu – bowiem przepisy podatkowe w żaden sposób nie regulują tego, co oznacza „zajęcie" lokalu na działalność gospodarczą. Wydaje się, że dopiero zajęcie lokalu na działalność gospodarczą, tj. faktyczne rozpoczęcie i prowadzenie tej działalności w lokalu mieszkalnym, uprawnia organy podatkowe do domagania się w takiej sytuacji najwyższej stawki podatku – związanej z prowadzeniem działalności gospodarczej – tłumaczy Michał Nielepkowicz.