O konstrukcję balkonu musi zadbać wspólnota

Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uchwale z 7 marca 2008 r. (sygn. III CZP 10/08). Choć SN wyjaśnił w niej wątpliwości prawne powstałe w konkretnej sprawie, dotyczy ona w praktyce milionów członków wspólnot mieszkaniowych w całym kraju.

Gmina miasta Gdańska, będąca – jako właścicielka niewykupionych jeszcze mieszkań – członkiem wielu wspólnot mieszkaniowych, akceptowała to, że remonty balkonów są finansowane ze środków wspólnot. Zmieniła zdanie w związku z remontem przeprowadzonym przy ul. Grunwaldzkiej i zaskarżyła do sądu uchwałę wspólnoty w tej sprawie. Chodzi o balkony, na które można wyjść tylko z poszczególnych mieszkań. Koszt remontu ta takiego balkonu sięgał 7 tys. zł.

Gmina argumentowała, że balkony nie stanowią części wspólnej budynku, przynależą do poszczególnych lokali i dlatego koszty ich remontu obciążają ich właścicieli. Wspólnota zaś przekonywała, że balkony są elementem konstrukcyjnym budynku wpływającym na wygląd elewacji i dlatego obowiązek ich remontu spoczywa na wspólnocie. Zwracała też uwagę, że z umów o wyodrębnienie i sprzedaż mieszkań nie wynika, by balkony stanowiły część składową lokali.

Sąd I instancji przyznał rację gminie i uchylił zaskarżoną uchwałę. Uznał, że jest ona sprzeczna z art. 3 ust. 2 oraz art. 13 i 14 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).

W myśl bowiem art. 13 ustawy z 1994 r. koszty związane z utrzymaniem lokalu ponosi jego właściciel, a wspólnotę obciąża – zgodnie z art. 14 tej ustawy – jedynie obowiązek ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Sąd II instancji, do którego trafiła apelacja wspólnoty, uznał, że na tle tej sprawy powstała wątpliwość prawna, którą rozstrzygnąć powinien SN. W uzasadnieniu zaznaczył, że w kwestii zaliczenia balkonów do części składowych lokali lub nieruchomości wspólnej, a co za tym idzie – ponoszenia kosztów ich remontu, nie ma zgody w nauce prawa ani orzecznictwie SN. Jest zaś ona przyczyną licznych sporów i niesnasek, zwłaszcza we wspólnotach mieszkaniowych.

Wczorajsza uchwała Sądu Najwyższego powinna położyć kres wątpliwościom. Wynika z niej, że balkon nie ma jednolitego charakteru pod względem prawnym. SN uznał, że balkon, na który wejście jest tylko z danego lokum, stanowi pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w danym lokalu. W konsekwencji wydatki związane z jego utrzymaniem w należytym stanie ponosi właściciel lokalu. Jednakże balkon trwale z nim połączony jest też z reguły częścią budynku, jego elementem konstrukcyjnym trwale z nim związanym, czyli jest również częścią nieruchomości wspólnej. Z tego zaś względu wydatki na remonty i bieżącą konserwację takiego budynku obciążają wspólnotę mieszkaniową.

Jak tłumaczył sędzia Zbigniew Kwaśniewski, uzasadniając uchwałę SN, mieszkańcy lokalu korzystają wyłącznie z przestrzeni wewnętrznej. Nie korzystają natomiast wyłącznie z tego, co jest elementem konstrukcji budynku, elementem nieruchomości wspólnej.

Sędzia wyjaśnił m.in., że w świetle ustawy z 1994 r. o własności lokali balkony są pomieszczeniami pomocniczymi. Pomieszczenia zaś nie muszą być wydzielone trwałymi ścianami. To dotyczy tylko izb.

Zgodnie z art. 13 ustawy z 1994 r. o własności lokali właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu i jest obowiązany utrzymywać go w należytym stanie.

Samodzielnym lokalem