Ocena szkody ważniejsza od polisy ubezpieczeniowej

– Szkodę powstałą wskutek wystawienia błędnego świadectwa może ponieść zarówno zbywca, jak i nabywca domu czy lokalu. Sprzedający nieruchomość poniesie ją wówczas, gdy opierając się na wadliwym certyfikacie, za nisko ją wyceni. Z kolei kupujący dozna strat, gdy rzeczywiste koszty zużycia energii w lokalu będą wyższe niż koszty podane w wadliwym świadectwie – wyjaśnia Łukasz Obzejta, prawnik z Kancelarii Mikulski & Stopczyk.

[srodtytul]Rzeczywisty koszt energii[/srodtytul]

Może się zdarzyć, że certyfikator oceni koszt zużycia energii w domu na 1 tys. zł. Jego nabywca jednak stwierdzi po pewnym czasie, że rzeczywisty koszt wynosi 2 tys. zł.

– Wtedy mamy kłopot. Najlepiej powierzyć oszacowanie szkody biegłemu. Tylko on może ją ocenić i wyliczyć jej wartość. W wypadku zbywcy domu za wartość szkody przyjąć można różnicę między ceną nieruchomości oszacowaną na podstawie prawidłowo sporządzonego certyfikatu a tą mającą za podstawę wadliwe świadectwo. Gdy szkody dozna nabywca, jej rozmiar oprzeć można na różnicy między kosztami zużycia energii wynikającymi z wadliwego certyfikatu a kosztami realnymi – tłumaczy Obzejta.

Polisy OC mają służyć zabezpieczeniu interesów ewentualnego nabywcy albo zbywcy nieruchomości. Jednak w praktyce będzie trudno ocenić szkodę spowodowaną opracowaniem świadectwa niezgodnie z zasadami sztuki.

Suma gwarantowana polisy to 25 tys. euro. W wypadku mieszkań to wystarczy. Ale już nierzetelna ocena energetyczna biurowców, centrów handlowych czy restauracji może spowodować u kupującego lub sprzedającego większe straty. Jak je zrekompensować, a przede wszystkim jak ocenić?

Radca prawny Joanna Wąsik z TGC Corporate Lawyers uważa, że wycenienie szkody spowodowanej przez nierzetelne świadectwo będzie proste jedynie wówczas, gdy kupujący lub najemca skutecznie powoła się na roszczenie z tytułu wady fizycznej rzeczy sprzedanej lub wynajętej. Wtedy sprzedający lub wynajmujący poczyni łatwe do udowodnienia nakłady finansowe, np. obniży cenę, uzyska nowe świadectwo.

– W każdym innym wypadku uzyskanie odszkodowania przewyższającego koszt sporządzenia nowego świadectwa będzie trudne ze względu na konieczność udowodnienia przez powoda wysokości szkody – ocenia Joanna Wąsik.

[srodtytul]Związek przyczynowy[/srodtytul]

Radca prawny Michał Wołoszański z kancelarii Wołoszański, Rożko i Partnerzy wyjaśnia, że osoba, która ma prawo do wystawiania świadectw, zawsze ponosi odpowiedzialność za ich wady. Minimalna suma gwarancyjna dla certyfikatorów nie wpłynie znacząco na poprawę sytuacji poszkodowanego. Zasadniczym elementem jest bowiem ustalenie istnienia szkody oraz jej oszacowanie, a następnie udowodnienie związku przyczynowego między nią a działaniem certyfikatora. – Polisa certyfikatorów to tylko kwiatek do kożucha, gdyż zawsze skorzystanie z niej oznacza konieczność wykazania szkody. Ponieważ ubezpieczyciele nie lubią wypłacać odszkodowań, to będą kwestionować roszczenia – mówi Wołoszański.

Oczywiście polisa gwarantuje, że jeśli szkoda zostanie wykazana w sądzie, to certyfikator będzie zobowiązany do zapłacenia odszkodowania.