Dłuższe negocjacje, niższe czynsze

Przed krachem finansowym inwestorom budującym galerie handlowe udawało się zwykle pozyskać najemców na 100 proc. powierzchni jeszcze w trakcie budowy. Teraz takim wynikiem mogą się pochwalić nieliczni, a jeszcze mniej deweloperów ma komplet najemców w dniu otwarcia obiektu.

– Sieci handlowe dłużej badają lokalizacje i dłużej podejmują decyzję o najmie. Mają też wyższe niż kiedyś wymagania, np. interesują się, czy projekt, w którym mieliby sklep, ma pozwolenie na budowę, jak bardzo są zaawansowane prace nad układem drogowym itp. Poza tym w przeszłości równolegle komercjalizowano duże i małe lokale, podczas gdy teraz mniejsze firmy czekają z decyzją na kluczowych najemców – tłumaczy Piotr Wasilewski, dyrektor zespołu powierzchni handlowych w DTZ.

[srodtytul]Kluczowi najemcy poszukiwani[/srodtytul]

Pustostany w niektórych centrach handlowych ukończonych w zeszłym roku sięgały nawet 20 proc. – Najbardziej ucierpiały mniejsze centra, z których wycofywali się najemcy – zaznacza Wasilewski.

Nastąpiła zmiana układu sił na rynku. Do tej pory deweloper przebierał w najemcach, stawiając twarde warunki. Obecnie firmy zajmujące się komercjalizacją centrów handlowych muszą włożyć dużo więcej pracy, by przekonać najemcę do danego budynku.

– Deweloperzy centrów są dziś bardziej elastyczni i oferują najemcom coraz więcej bonusów, np. niższe o kilka czy nawet kilkanaście proc. stawki czynszowe w porównaniu z tymi z umów sprzed dwóch lat, lepszą kampanię reklamową wprowadzającą obiekt na rynek, a w przypadku wielkopowierzchniowych najemców częściowe pokrycie kosztów aranżacji czy wyposażenia sklepu – wylicza Tomasz Rydlewski, wiceprezes BOIG Property Consulting, firmy zajmującej się komercjalizacją centrów handlowych.

Jeśli projekt finansuje bank, a tak się dzieje w większości przypadków, zwykle inwestor, by otrzymać kredyt, musi wykazać się wynajmem ok. 60 proc. powierzchni.

– Banki wymagają też, by wynajęta była powierzchnia dla kluczowych najemców. To zrozumiałe, gdyż to oni przyciągają inne firmy oraz generują przychód, który pozwoli przynajmniej na pokrycie odsetek od kredytu po budowie – wyjaśnia Daniel Pałasz, dyrektor finansowy The Blue Ocean Investment Group.

Do tej pory zwykle deweloperom wystarczyło 40 – 50 proc. wynajętej powierzchni przed startem projektu. Teraz niektóre spółki starają się wynająć jeszcze więcej wirtualnej, bo planowanej, powierzchni. – Decyzja o realizacji naszego projektu zostaje podjęta, gdy 70 proc. obiektu zostaje skomercjalizowana – zapewnia Anna Skrocka, przedstawicielka spółki Mayland, która szykuje się do budowy sześciu nowych galerii handlowych. Trudno jednak obecnie osiągnąć taki wynik przed startem, zwłaszcza że wielu najemców woli gotową powierzchnię, a nie dziurę w ziemi.

Kryzys mocniej uderzył w najemców z segmentu marek luksusowych, w firmy usługowe i branżę gastronomiczną, i to one wycofują się głównie z umów najmu. Uaktywnili się jednocześnie najemcy dyskontowi, oferujący niskie ceny jak Rossmann, Tesco czy Biedronka.

Grzegorz Pękalski, prezes spółki Libra Project, odpowiedzialnej za komercjalizację trzech kolejnych galerii handlowych Dariusza Miłka (otwarcie przewidziane na lata 2011 i 2012) dodaje, że ostatnio nasiliło się zainteresowanie Polską zagranicznych sieci handlowych, dotąd nieobecnych w Polsce, np. TK Maxx. – Obecnie prowadzimy zaawansowane negocjacje z zupełnie nowymi sieciami na naszym rynku – zapewnia Pękalski.

[srodtytul]Dłużej zbierają chętnych[/srodtytul]

– W czasie koniunktury nasze trzy pierwsze galerie rozrywkowo-handlowe wynajęte były w dniu otwarcia niemalże w 100 proc. Natomiast Focus Mall Piotrków Trybunalski, był wynajęty w 90 proc. w trakcie oddawania do użytku, w listopadzie 2009 r. Ta data mówi sama za siebie, w jakim okresie to było, dlatego uważam, że odnieśliśmy sukces – mówi Jarosław Fijałkowski, prezes Parkridge Retail CEE.

Plaza Centers planuje postawić pięć projektów handlowo-rozrywkowych, w tym dwa z nich zostaną oddane do użytku w najbliższych miesiącach. – Centra, które otwieramy w tym roku, są wynajęte w 80 proc. – zapewnia Agnieszka Cymerman, dyrektor Działu Najmu Plaza Centers.

Liebrecht & Wood chce oddać w przyszłym roku w Gdańsku Morski Park Handlowy. Pierwsi najemcy, Carrefour i Obi, wynajęli w sumie do tej pory 40 proc. powierzchni.

Galeria Kaskada w Szczecinie wynajęta jest dziś w 55 proc., a gotowa będzie jesienią 2011 r. Deweloper – ECE Projektmanagement Polska – zakłada, że w dniu otwarcia będzie miała 100 proc. najemców.

– Okres spowolnienia gospodarczego miał przemożny wpływ na komercjalizację obiektów handlowych, przede wszystkim ze względu na znaczne ograniczenie planów ekspansji wielu firm handlu detalicznego – uważa Rafał Pruba, dyrektor Działu Wynajmu ECE Projektmanagement Polska.