Zarząd wspólnoty nie powinien podejmować decyzji, które godzą w interes członka wspólnoty mieszkaniowej, jednak często zarząd musi dokonać wyboru, czy przedłożyć interes wspólnoty nad interes pojedynczego właściciela. Często nie można tych interesów pogodzić.
W tym przypadku zarząd chyba zbyt pochopnie wyłączył system ogrzewania dachu, gdyż szkody spowodowane tą decyzją mogą narazić wspólnotę mieszkaniową na roszczenia o naprawienie wyrządzanych szkód i wypłatę odszkodowania. Zalanie Pani mieszkania nie było bowiem zdarzeniem, którego nie można było przewidzieć, wręcz przeciwnie problem dachu był znany, a system ogrzewania miał mu zapobiec. Jeśli zarząd zdecydował się oszczędzać na energii to powinien wpierw znaleźć rozwiązania problemu zamarzającej wody, która przy roztopach zalewa Pani mieszkanie. Przyczyną zalań jest ewidentnie wada części wspólnej – dachu. Nie można zatem żądać od właściciela, by samodzielnie opłacał utrzymanie systemu ogrzewania, gdyż utrzymanie tego systemu zabezpiecza wspólnotę przed roszczeniami o naprawienie szkody. Wspólnota powinna zastanowić się jak wyegzekwować od inwestora lub projektanta prawidłowe wykonanie dachu. Z przedstawionych informacji wynika, że nieprawidłowe wykonanie dachu było skutkiem nieprawidłowego projektu budynku. Jeśli można to udowodnić, to istnieje możliwość żądania od dewelopera (lub projektanta) odszkodowania za wyrządzenie szkody na Pani majątku w wyniku wybudowania budynku niezgodnie ze sztuką. Takie powództwo można wytoczyć zawsze, także po upływie okresu rękojmi i gwarancji na budynek, na ogólnych zasadach odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link]). Inwestorowi i projektantowi można zarzucić niedochowanie należytej staranności (art. 472 kc) Powództwo może wytoczyć Pani albo Wspólnota Mieszkaniowa jako zarządzająca nieruchomością wspólną, którą jest dach.
Usuwanie zalegającego śniegu nie jest bezwzględnym obowiązkiem zarządcy, gdyż w sytuacji gdy ilość śniegu nie przekracza dopuszczalnych obciążeń, prawidłowo wykonany dach spełnia swoją funkcję poprzez zapewnienie ochrony przed wodą i śniegiem. Jednak w opisanej sprawie każda ilość śniegu może być przyczyną szkody, którą wspólnota wyrządzi osobie trzeciej, czyli np. Pani. Właściciel lokalu jest traktowany w takich sytuacjach jako odrębny podmiot, któremu należy się odszkodowanie. Potwierdził to sąd Najwyższy uchwałą z 28 lutego 2006 (III CZP 5/06): Członek wspólnoty mieszkaniowej jest osobą trzecią w rozumieniu art. 822 k.c. w sytuacji, w której za poniesioną przez niego szkodę odpowiada wspólnota z tytułu nienależytego wykonania zarządu nad nieruchomością wspólną.
Tak więc wspólnota powinna zabezpieczyć swój interes poprzez minimalizację ryzyka wypłaty odszkodowania (lub odmowy wypłaty odszkodowania przez ubezpieczyciela w wyniku nienależytego wykonania zarządu nieruchomością wspólną). Działania takie zabezpieczałyby jednocześnie Pani interes jako potencjalnej poszkodowanej. Natomiast cała wspólnota powinna zdecydować: czy egzekwuje prawidłowe wykonanie dachu od inwestora, czy przerabia dach z środków własnych, czy utrzymuje system ogrzewania, który zabezpiecza przed zalaniami prywatne lokale.
Na ostatnie pytanie czytelniczka znajdzie odpowiedź w artykule dotyczącym problemu zastawiania wspólnego korytarza prywatnymi przedmiotami: [link=http://www.rp.pl/artykul/56663,438309_Czy_mozna_meblowac_wspolny_korytarz_.html ]„Czy właściciele lokali mogą wystawiać meble na wspólny korytarz?”[/link]
