– W ostatnich dniach ubiegłego roku średni czas, jaki mijał od chwili wystawienia lokalu na rynek do momentu sprzedaży, wynosił w Warszawie 154 dni. Jest to wynik zbliżony do tego z pierwszego kwartału 2009 r., kiedy aby sprzedać mieszkanie, trzeba było oczekiwać ponad 170 dni na klienta – mówi Mariusz Kania, prezes agencji nieruchomości Metrohouse.

Za duże i za drogie

Pośrednicy zwracają uwagę, że ponieważ mieszkania sprzedają się coraz dłużej, to skłania to ich właścicieli do coraz bardziej dynamicznych zmian cen. W ciągu ostatniego roku stawki transakcyjne w Warszawie spadły – jak podaje Metrohouse – o 12,8 proc. Dziś cena transakcyjna w stolicy na rynku wtórnym wynosi nieco ponad 6,7 tys. zł za mkw.

– Taka skala spadków nie jest tylko zasługą sprzedających, którzy co jakiś czas dokonują weryfikacji warunków cenowych swojej oferty. To kupujący wyznaczają poziom akceptacji cen rynkowych, bo stawiają na mieszkania najtańsze, dostępne w realiach niskiej dostępności kredytów – komentuje Mariusz Kania, prezes agencji Metrohouse. O ile korekty cen niewielkich, popularnych mieszkań w końcu przynoszą efekt w postaci zawarcia transakcji, o tyle obniżki lokali o większych metrażach już niekoniecznie.

Co trzecie mieszkanie wystawione da sprzedaż na rynku wtórnym w Warszawie ma powierzchnię ponad 70 mkw. – Tak znaczna podaż dużych lokali, niewspółmierna do zainteresowania nabywców poszukujących małych mieszkań, powoduje, że kolejne zniżki cen są nieuniknione – dodaje Mariusz Kania. – Najlepszą taktyką jest w tej sytuacji rozsądne podejście do określenia ceny ofertowej lokalu już na samym początku sprzedaży. Źle skalkulowana stawka ofertowa spowoduje brak zainteresowania i przeciągający się czas sprzedaży.

Pomimo trudnej sprzedaży nie jest łatwo o obniżki cen podczas negocjacji. Średnio w listopadzie i grudniu 2012 r. kupującym udało się zbić cenę o 2,7 proc. Natomiast wiosną możliwości negocjacji były najwyższe w całym roku i wynosiły 3,5 proc. Zimą najwyższe upusty – od 8 do 12 proc. – dotyczyły niewielkich, drogich mieszkań położonych w centralnych rejonach Warszawy.

Pośrednicy z Metrohouse podkreślają, że w ciągu roku ceny na rynku wtórnym spadały nie tylko w Warszawie. Jednak za mało, by zachęcić kupujących.

Spadki poza Warszawą

– Końcówka roku nie wyróżniała się pod względem liczby dokonywanych transakcji od innych miesięcy. Beneficjentami wygasłego już programu „Rodzina na swoim" stali się deweloperzy. Niskie limity cen mkw. dla lokali z rynku wtórnego nie pozwoliły, poza Łodzią i Poznaniem, na dopłaty przy zakupie mieszkania z drugiej ręki – mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse. Dlatego ruch na rynku wtórnym nie był wielki.

Autopromocja
Nowość!

Trzy dostępy do treści rp.pl w ramach jednej prenumeraty

ZAMÓW TERAZ

Pośrednicy zwracają uwagę, że ceny wystawiane przez właścicieli i średnie stawki uzyskiwane przy zawarciu umowy sprzedaży sporo różnią się w poszczególnych miastach.

– W Łodzi i Gdańsku nie przekraczają poziomu 10 proc. Rekordy bije Kraków z różnicą 17,2 proc. oraz Poznań z 15,1 proc. Tak wielkie rozbieżności są przejawem znacznych dysproporcji pomiędzy strukturą mieszkań obecnych na rynku a realnymi możliwościami klientów – tłumaczy Marcin Jańczuk.

Pośrednicy podkreślają, że ponieważ coraz trudniej o kredyt, najczęściej klienci pytają o lokale w niższym standardzie, wymagające remontu, w budynkach o przestarzałej technologii. Widać to dobrze w cenach transakcyjnych.

Największe mieszkania nabywane są w Krakowie i we Wrocławiu. W obu tych miastach średnia powierzchnia przekracza 56 mkw. W Trójmieście oraz w Łodzi przeciętny metraż jest mniejszy niż 50 mkw., a w Warszawie wynosi ok. 52 mkw.