Weszliście wraz z Madison International Realty w joint venture z Panattoni Europe na niemiecki rynek magazynowy. O logistycznym boomie w Polsce mówi się od dłuższego czasu – czym charakteryzuje się dojrzały już przecież rynek za Odrą?

Podobnie jak w Polsce również niemiecki rynek magazynowy w ostatnim czasie dynamicznie rośnie. W ubiegłym roku odnotowano drugi co do wielkości wzrost popytu powierzchni – wynajęto niemal 7 mln mkw., co stanowi wzrost o 5 proc. i 18 proc. względem średnich z okresów odpowiednio pięcio- i dziesięcioletnich. Ważnym czynnikiem pobudzającym wzrost był, podobnie jak w Polsce, rozwój e-commerce. Łącznie w całych Niemczech firmy zajmujące się handlem internetowym wynajęły ponad 1 mln mkw., co stanowi najwyższy wynik w historii.

Ożywienie na rynku logistycznym utrzymuje się również w bieżącym roku, a czynsze za powierzchnie – zarówno w standardzie prime, jak i czynsze średnie – rosną, ponieważ nowoczesne powierzchnie magazynowe są praktycznie niedostępne. Obecna niska podaż będzie stanowić jedyną przeszkodę w przekroczeniu zeszłorocznego poziomu wynajmu.

Pomimo tego, że stopa zwrotu z inwestycji jest nieco mniejsza w Niemczech niż w Polsce, to profil zwrotów skorygowanych o ryzyko jest dla nas atrakcyjny, ponieważ płynność za Odrą jest bardzo wysoka. Od ponad dekady Niemcy są postrzegane jako bezpieczna przystań dla inwestorów – wysoki popyt na najważniejsze produkty powoduje bicie kolejnych rekordów wolumenu transakcji, a stopy kapitalizacji nadal ulegają kompresji.

Wasze dwie pierwsze inwestycje zostaną zrealizowane z wiodącym deweloperem magazynowym – Panattoni Europe. To łącznie 16,1 tys. mkw. BTS-ów (magazyny budowane dla konkretnego najemcy – red.) dla Amazona. Jakie macie plany rozwoju w Niemczech? Czy będą to kolejne projekty z Panattoni i czy tylko BTS, czy także multi-let albo magazyny miejskie?

Jesteśmy w trakcie analizy due diligence i negocjacji na zasadzie wyłączności, które dotyczą kolejnych dwóch inwestycji o powierzchni ponad 20 tys. mkw. w Niemczech. Podobnie jak w Polsce rozważamy budowę zarówno obiektów BTS, jak i magazynów o charakterze spekulacyjnym typu multi-let. Przy wyborze nowych projektów skupiamy się przede wszystkim na ich lokalizacji, wysokiej jakości projektu i ich potencjale komercyjnym.

Planujemy dalej rozwijać nasz biznes w Niemczech i zbudować portfel o wartości ponad 200 mln euro w ciągu najbliższych 12–24 miesięcy.

Wspominacie o możliwości inwestowania w kolejnych zachodnioeuropejskich krajach – kiedy? Jakie państwa macie na celowniku? Jakie tam są perspektywy rozwoju?

Pracujemy nad kilkoma projektami w Hiszpanii i Holandii, zarówno typu BTS, jak i inwestycji spekulacyjnych multi-let. Z pewnością w nadchodzących miesiącach ogłosimy pierwsze transakcje w tych lokalizacjach.

Rynek hiszpański cechują atrakcyjne wskaźniki rozwoju i wysokie stopy zwrotu na poziomie zbliżonym do rynku polskiego. W Holandii doceniamy wysoką płynność i idące za tym mniejsze ryzyko, a rynek inwestycyjny w sektorze logistycznym jest pod wieloma względami podobny do niemieckiego.

W wakacje 2018 r., razem z Redefine Properties Limited, również we współpracy z Panattoni (później dołączyło Madison), powstała platforma European Logistics Investment lokująca w nieruchomości magazynowe w Polsce. Jaki portfel udało się zbudować dotychczas i jakie są plany na najbliższą przyszłość? Ile mkw. jest w budowie, co jest w przygotowaniu?

Od lata 2018 r. do teraz zbudowaliśmy portfel o powierzchni ponad 700 tys. mkw., który jest wynajęty w 96 proc. W budowie mamy około 250 tys. mkw. powierzchni, którą planujemy oddać do użytku do końca bieżącego roku, a poziom wynajęcia już na tym etapie wynosi 70 proc. Dodając do tego ponad 140 tys. mkw. powierzchni na etapie przygotowywania do budowy, osiągniemy nasz cel, jakim jest zbudowanie portfela nieruchomości logistycznych o łącznej powierzchni ponad 1 mln mkw. jeszcze w tym roku.

Zamierzamy nadal rozwijać naszą działalność, aby w ciągu najbliższych dwóch–trzech lat powiększyć portfolio o kolejny 1 mln mkw.

Jesteśmy zatem przekonani, że ELI będzie w niedalekiej przyszłości zarządzać portfelem obiektów logistycznych o wartości aktywów brutto powyżej 1 mld euro.

Rozwój branży logistyczno-przemysłowej w Polsce napędzany jest rozwojem handlu w internecie, a czy widać wyraźnie trend nearshoringu, skracania łańcuchów dostaw? Jak długo jeszcze w Polsce będzie trwał boom na magazyny?

Polski rynek e-commerce rośnie w tempie ponad 18 proc. rocznie – to najszybszy wzrost w całej Europie. Zważywszy na to, że popyt na nowe powierzchnie generowany jest nie tylko lokalnie, ale również przez operatorów obsługujących rynki krajów Europy Zachodniej, uważamy, że polski rynek powierzchni logistycznych obsługujący sektor e-commerce będzie nadal rósł w tempie wykładniczym.

Kryzys związany z pandemią Covid-19 uwypuklił słabe strony łańcuchów dystrybucji, które cechowały się zbyt dużym udziałem outsourcingu, i stał się katalizatorem procesów nearshoringu. W naszej ocenie Polska dzięki strategicznej lokalizacji w centrum Europy oraz konkurencyjnemu rynkowi pracy będzie nadal znajdować się w pierwszej lidze lokalizacji dla nearshoringu w kontekście obiektów dystrybucyjnych i produkcyjnych.

CV

Nebil Senman jest partnerem zarządzającym w Griffin Real Estate od 2014 r. Przez dziewięć lat pełnił kluczowe funkcje jako starszy wiceprezes i członek rady nadzorczej w funduszach nieruchomości grupy Oaktree w Niemczech i Polsce. Wcześniej zajmował się doradztwem w zakresie nieruchomości i spraw korporacyjnych w EY Real Estate. Jest absolwentem uczelni w Berlinie (TU Berlin, EBS), Paryżu (ESCP Europe) i Londynie (LSE). Należy do Królewskiego Instytutu Akredytowanych Rzeczoznawców (MRICS).